Kajian Kasus Pengadaan Tanah RS Sumber Waras oleh Pemprov DKI Jakarta: Antara Fakta dan Opini

Harga tanah yang dibayar Pemprov DKI Jakarta tidak berdasarkan Penilai internal maupun Penilai Publik (appraisal). Harga tanah yang dibayar berdasarkan penawaran penjual (YKSW), tanpa ada proses negosiasi. Hal ini melanggar pasal 6 ayat (1) huruf d dan pasal 6 ayat (5).

2. Pelaksanaan Pengadaan Tanah

Pelaksanaan pengadaan tanah diatur pada pasal 49, pasal 53, dan pasal 56 sebagai berikut:

BAB IV PELAKSANAAN PENGADAAN TANAH, Bagian Kesatu: Umum

Pasal 49:

1. Pelaksanaan Pengadaan Tanah diselenggarakan oleh Kepala BPN.
2. Pelaksanaan Pengadaan tanah sebagaimana dimaksud pada Ayat (1),dilaksanakan oleh Kepala Kantor Wilayah BPN selaku ketua pelaksana Pengadaan Tanah.
3. Susunan keanggotaan pelaksanaan Pengadaan tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) ditetapkan oleh ketua Pelaksana Pengadaan Tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (2) yang berunsurkan paling kurang :
   • pejabat yang membidangi urusan pengadaan Tanah di lingkungan kantor Wilayah BPN;
   • Kepala Kantor Pertanahan setempat pada lokasi Pengadaan Tanah;
   • pejabat satuan kerja perangkat daerah provinsi yang membidangi urusan pertanahan;
   • camat setempat pada lokasi Pengadaan tanah;dan
   • Lurah/kepala desa atau nama lain pada lokasi pengadaan tanah.

Pasal 53:

1. Dalam melaksanakan penyiapan pelaksanaan Pengadaan Tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 52, pelaksana Pengadaan Tanah melakukan kegiatan, paling kurang;
   • Membuat agenda rapat pelaksanaan;
   • Membuat rencana kerja dan jadwal kegiatan;
   • Menyiapkan pembentukan Satuan tugas yang diperlukan dan pembagian tugas;
   • Memperkirakan kendala-kendala teknis yang mungkin terjadi dalam pelaksanaan;
   • Merumuskan strategi dan solusi terhadap hambatan dan kendala dalam pelaksanaan;
   • Menyiapkan langkah koordinasi ke dalam maupun ke luar di dalam pelaksanaan;
   • Menyiapkan administrasi yang diperlukan;
   • Mengajukan kebutuhan anggaran operasional pelaksanaan Pengadaan Tanah;
   • Menetapkan Penilai; dan
   • Membuat dokumen hasil rapat.

Pasal 56:

1. Satuan Tugas yang membidangi inventarisasi dan identifikasi data fisik penguasaan,pemilikan, penggunaan dan pemanfaatan tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 54 ayat (1) huruf a melaksanakan pengukuran dan pemetaan bidang per bidang tanah, meliputi:
   • pengukuran dan pemetaan batas keliling lokasi; dan
   • pengukuran dan pemetaan bidang per bidang
2. Pengukuran dan pemetaan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilaksanakan sesuai dengan peraturan perundang-undangan mengenai Pendaftaran Tanah.
3. Hasil Inventarisasi dan identifikasi pengukuran dan pemetaan batas keliling lokasi dan pengukuran dan pemetaan bidang per bidang tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dituangkan dalam bentuk peta bidang tanah dan ditandatangani oleh ketua Satuan Tugas.
4. Peta bidang tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (3) digunakan dalam proses penentuan nilai Ganti kerugian dan pendaftaran hak.

Dalam melaksanakan pengadaan tanah RSSW:

1. Pemprov DKI Jakarta tidak melibatkan pejabat yang membidangi urusan pengadaan Tanah di lingkungan kantor Wilayah BPN dan  Kepala Kantor Pertanahan setempat pada lokasi Pengadaan Tanah;
2. Pelaksana pengadaan tanah tidak menetapkan Penilai; dan
3. Tidak membuat Peta bidang tanah yang digunakan dalam prose penentuan nilai Ganti kerugian dan pendaftaran hak.

Hal ini melanggar pasal  49, pasal 53, dan pasal 56 Perpres RI Nomor 71 tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum.

3. Penetapan Nilai Ganti Rugi (Harga Beli Tanah)

Penetapan Penilai dan nilai ganti rugi pengadaan tanah diatur pada pasal 63, pasal 64, pasal 65, dan pasal 66 sebagai berikut:

Bagian Keempat: Penetapan Nilai

Pasal 63

1. Penetapan besarnya nilai ganti kerugian dilakukan oleh Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah berdasarkan hasil penilaian jasa penilai atau penilai publik.
2. Jasa Penilai atau Penilai Publik sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diadakan dan ditetapkan oleh Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah.
3. Pengadaan jasa Penilai sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan dibidang Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah.
4. Pelaksanaan pengadaan Penilai sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilaksanakan paling lama 30 (tiga puluh) hari kerja.

Pasal 64

Dalam hal pemilihan Penilai sebagaimana dimaksud dalam Pasal 63 tidak dapat dilaksanakan, Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah menunjuk Penilai Publik.

Pasal 65

1. Penilai bertugas melakukan penilaian besarnya Ganti Kerugian bidang per bidang tanah, meliputi :
   • tanah;
   • ruang atas tanah dan bawah tanah;
   • bangunan;
   • tanaman;
   • benda yang berkaitan dengan tanah; dan/atau
   • kerugian lain yang dapat dinilai.
2. Dalam melakukan tugasnya sebagaimana dimaksud pada ayat (1), Penilai atau Penilai Publik meminta peta bidang tanah, daftar nominatif dan data yang diperlukan untuk bahan penilaian dari Ketua Pengadaan Tanah.
3. Pelaksanaan tugas Penilai sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilaksanakan paling lama 30 (tiga puluh) hari kerja sejak ditetapkannya Pnilai oleh Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah.

Pasal 66

1. Nilai Ganti Kerugian yang dinilai oleh Penilai sebagaimana dimaksud dalam Pasal 65 merupakan nilai pada saat pengumuman Penetapan Lokasi pembangunan untuk Kepentingan umum.
2. Nilai ganti kerugian sebagaimana dimaksud pada ayat (1),merupakan nilai tunggal untuk bidang per bidang tanah.
3. Besarnya nilai Ganti Kerugian berdasarkan hasil penilaian oleh Penilai sebagaimana dimaksud pada ayat (1), oleh Penilai disampaikan kepada Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah dengan berita acara penyerahan hasil penilaian.
4. Besarnya Nilai Ganti Kerugian sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dijadikan dasar musyawarah untuk menetapkan bentuk Ganti Kerugian.

Dalam menetapkan nilai ganti rugi (harga tanah), Pemprof DKI Jakarta tidak melibatkan Penilai atau Penilai Publik (appraisal). Harga tanah berdasarkan penawaran penjual (YKSW), tidak berdasarkan penilaian tim Penilai atau Penilai Publik.

Hal ini melanggar pasal 63, 64, 65, dan pasal 66 Perpres RI Nomor 71 tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum.

4. Penyerahan Hasil Pengadaan Tanah

Penyerahan hasil pengadaan tanah diatur pada pasal 112 sebagai berikut: