Benefit Cost Rumah Kos

Properti tetap dibutuhkan manusia sebagai hunian tempat berteduh di kala hujan dan terik sinar mentari serta tempat berlindung yang relatif aman. 

Meski jauh dari kampung halaman dan belum mampu membeli hunian tempat tinggal, kontrak atau ngekost sebagai alternatifnya.

Peluang usaha merupakan salah satu jawaban akan kebutuhan konsumen, maka gayung pun bersambut. 

Baca juga: Melirik Usaha Rumah Kos bagi Pemula

Pelaku usaha rumah kos atau seringkali disingkat dengan rukos berusaha membantu memberikan solusi bagi para perantau untuk mendapatkan tempat tinggal yang layak. 

Sedangkan perantau membutuhkan tempat tinggal sementara sesuai dengan budget dan tujuan tinggal sementaranya. Solusinya adalah kos-kosan.

ilustrasi rumah kos (source: pinhome.id)

Baca juga: Tips Berhemat bagi Anak Kost

Berikut sedikit tips dalam menghitung benefit cost khususnya usaha rumah kos-kosan, kami tunggu saran, tambahan dan masukan Anda para pembaca serta silahkan sampaikan di kolom komentar, terima kasih. 

1. Pemilihan Lokasi

Hal yang paling utama, mendasar, dan harus benar-benar diperhatikan untuk pertama kalinya apabila tertarik dengan usaha rukos, terlebih lagi jika anda newbie dalam bidang ini, adalah pemilihan lokasi yang bakal dijadikan usaha rumah kos.

Baca juga: Mari Berinvestasi, tapi Mengapa Harus Properti?

Setelah memilih lokasi yang dianggap tepat maka akan timbul pangsa pasar yang akan disasar dan seterusnya hingga rumah kos siap dihuni oleh mereka yang membutuhkan tempat tinggal sementara.

Ambil contoh, jika peruntukannya untuk hunian sementara bagi para mahasiswa, dosen atau petugas administrasi kampus, maka memilih lokasi yang tidak terlalu jauh dari komplek sebuah perguruan tinggi atau kampus merupakan sebuah keputusan yang tepat.

Biasanya lokasi sekitar terdapat juga fasilitas yang menyertainya, tempat makan berupa warung/resto maupun PKL, toko/mart kebutuhan sehari-hari, toko ATK dan lain-lain.

Lokasi menentukan segalanya. Ketersediaan lahan di sekitar kampus yang telah lama berdiri sangat terbatas sehingga mengakibatkan harga tanah dan bangunan rukos menjadi sangat mahal.

Berbeda apabila lokasi yang Anda pilih merupakan area yang belum banyak berdiri rukos atau merupakan pengembangan kampus lama menjadi kampus 2 atau 3. 

Itupun Anda akan tetap berhadapan dengan para spekulan tanah karena informasi pengembangan pembangunan kampus 2 atau 3 pasti telah menjadi isu menarik bagi mereka. 

Kabar bagusnya total investasi yang akan ditanamkan untuk usaha ini di lokasi kampus baru hasil dari pengembangan kampus sebelumnya, masih relatif lebih rendah dibandingkan dengan di lokasi kampus yang telah lama berdiri.

Segmen usaha ini diyakini padat modal sehingga secara alami kompetitor akan terseleksi, hanya mereka yang memiliki modal cukup dan tertarik dengan usaha ini yang akan mampu bertahan dan menembus batas.

2. Bangun Baru Rukos atau Beli Rukos Bekas

Pertimbangkan secara masak untuk memilih satu diantara dua pilihan dalam berinvestasi rukos di sekitar kampus. Tentang kelebihan dan kekurangan masing-masing antara membangun rukos baru atau membeli rukos bekas.

Membangun rukos baru tentu sesuai dengan selera dan konsep Anda tetapi tidak untuk tingkat occupancy-nya, dibutuhkan proses sedikit lebih lama untuk memasarkan hunian rukos baru hingga benar-benar tingkat hunian mencapai 100%. 

Sedangkan apabila berinvestasi rukos dengan cara membeli rukos yang sudah ada (rukos lama), biasanya harga jual tidak melulu berdasarkan nilai jual tanah dan bangunan saja.

Nilai goodwill juga berpengaruh terutama tingkat occupancy akan menyertai harga penawaran jualnya. 

Semakin tinggi tingkat occupancynya semakin mahal pula harga jual yang ditawarkan, sebab hal ini berpengaruh terhadap pendapatan yang akan diterima di masa yang akan datang. 

Namun tak perlu berkecil hati, jika menemukan rukos yang akan dibeli dengan tingkat occupancy yang rendah.

Sebuah tantangan tersendiri untuk melakukan tata kelola ulang dan perubahan manajemen secara tepat misalnya dengan melakukan perubahan segmen pasar dari rukos kelas biasa menjadi premium. 

Tentunya setelah dilakukan renovasi dan perbaikan fasilitas rukos dengan standar premium, menata ulang jadwal dan teknis pembayaran uang kos minimal satu semester melalui transfer rekening bank dan lain-lain.

Kebijakan yang tepat guna mendukung kemajuan rukos yang Anda beli dari sebelumnya sebuah rukos yang kurang diminati menjadi rukos favorit.

Secara alami calon penghuni rukos akan melakukan leveling dalam memilih tempat rukos yang sesuai dengan budget dan tipikalnya. 

Percayalah hanya dengan layanan yang ramah, baik dan humanis maka kapasitas kamar rukos anda akan selalu terisi penuh oleh penghuni kos. 

3. Perizinan

Seringkali pelaku usaha rumah kos abai bahkan meremehkan perijinan yang terkait dengan usaha rukos yang dikelola. 

Baik perizinan yang dikeluarkan oleh pemerintah daerah setempat maupun kewajiban dalam melakukan pembayaran pajak, serta izin tetangga sekitar rukos.

Profesionalitas dalam berwirausaha selalu menjadi hal utama, jangan karena Anda belum memenuhi kewajiban berupa perizinan dan kewajiban lainnya kepada instansi terkait bahkan izin dengan tetangga sekitar, akan menghambat keberlangsungan rukos yang notabene adalah sebuah usaha padat modal.

Perhatikan baik-baik tentang kewajiban yang harus dipenuhi terutama perijinan sebelum menjalankan usaha, agar Anda menjadi tenang dalam mengelola usaha.

4. Simulasi Sederhana Perhitungan Rumah Kos

Berinvestasi adalah menanamkan modal sekali untuk kepentingan usaha dalam jangka panjang dan berharap mendapatkan capital gain yaitu keuntungan dari selisih harga beli dengan harga jual di masa mendatang saat anda tidak lagi menghendaki rukos dimaksud dan tentunya memperoleh pendapatan dari hasil menyewakan kamar kos di setiap periodenya.

Untuk mudahnya kita ambil contoh studi kasus usaha rukos di kota Malang, yaitu kota pelajar dan kota wisata yang saat ini banyak menjadi tujuan anak-anak muda lulusan SMA dari seluruh penjuru nusantara untuk melanjutkan sekolah ke jenjang yang lebih tinggi yaitu perguruan tinggi disini, baik PTN ataupun PTS.

Sebut saja daerah segitiga emas kota Malang, satu daerah yang berada tidak terlalu jauh dari lokasi beberapa kampus, diantaranya kampus Universitas Brawijaya, Universitas Negeri Malang, UIN Malik Ibrahim, Unisma, dan Polinema.

Dari beberapa situs web yang penulis kunjungi dan pada saat on the spot lapangan yaitu berbarengan dengan mencarikan kos untuk ananda yang akan berkuliah di Universitas Brawijaya Malang. 

Ditemui beberapa rumah kos yang ditawarkan untuk dijual dengan ilustrasi sebagai berikut:

• luas tanah: kurleb 125m2
• luas bangunan: kurleb 250m2
• jumlah lantai : 2 lantai
• status tanah: shm
• kamar tidur: 10 kamar tidur
• kamar mandi: 5 kamar mandi
• wifi
• ruang tamu bersama
• dapur bersama
• tempat cucian dan jemuran bersama
• parkiran sepeda motor : ada
• non AC
• akses jalan rukos: lebar/bisa simpangan mobil
• tarif sewa kos: > Rp 5.4 juta/semester atau Rp 900 ribu/bulan
• penjaga kos: ada

Harga jual yang ditawarkan mulai dari harga Rp 1.750 miliar itupun masih negosiable plus sarana prasarana rukos. 

Anggap saja harga deal disepakati senilai Rp 1,5 miliar untuk sebuah rukos dengan kriteria tersebut diatas.

Perhitungan Rukos Per Bulan 100% Sharing Dana Sendiri:

1. Pendapatan sewa kamar kos Rp 900 ribu x 10 kamar = Rp9.000.000,-

2. Biaya-biaya:

• biaya listrik                                        Rp   300.000,-
• biaya air (sumur)                             Rp                   0,- 
• biaya wifi                                             Rp     600.000,-
• biaya iuran lingkungan                 Rp     100.000,-
• gaji penjaga & kebersihan            Rp  2.000.000,-
• cadangan perbaikan 10%             Rp     900.000,-

Jumlah pengeluaran                                                                         Rp 3.900.000,-

Pendapatan bersih rukos per bulan                                           Rp5.100.000,-

Penjelasan:

1. Biaya listrik, dipasang token PLN sehingga menjadi beban masing-masing penghuni kamar. Pemilik hanya menyediakan listrik untuk kebutuhan operasional rumah kos diantaranya pompa air, lampu penerangan diluar kamar dan lain-lain.

2. Tidak ada biaya abonemen pdam karena mempergunakan air sumur yang ditarik dengan pompa air.

3. Cadangan perbaikan dipergunakan untuk operasional rukos seperti penggantian lampu, perbaikan kran air, dan pemeliharaan rukos.  

Perhitungan BungaDeposito:

Deposito dengan nilai Rp 1,5 miliar, rate 2,5%/th (rate nett setelah pajak 2,0%), pajak 20%

Rp 1.500.000.000,- x 2,5% x 30 hari x 80%)/365 hari =

Rp 900.000.000,- / 365 hari =

Bunga deposito per bulan: Rp 2.465.753,-

Perhitungan Rukos Per Bulan Sharing Utang Bank:

Utang Bank untuk investasi maksimal 70%= Rp 1.050.000.000,- (Rp 1,5M x 70%)

Sharing Dana Sendiri untuk investasi min. 30%= Rp 450.000.000,- (Rp 1,5Mx30%)

Rate kredit investasi 11,5% pa

Jangka waktu maksimal 7 tahun dengan grace period 1 tahun, artinya dalam proses pembangunan hanya membayar beban bunga tanpa cicilan pokok selama 12 bulan.

Selama 12 bulan beban bunga diasumsikan sama karena tidak ada penurunan plafond.

Mulai bulan ke 13 beban bunga menjadi lebih kecil seiring dengan menurunnya plafond pinjaman yang disebabkan adanya cicilan/angsuran pokok, hingga bulan ke 84.

Bulan ke 13 cicilan/angsuran pokok mulai dibebankan. Sehingga jangka waktu angsur pokok selama 72 bulan dan angsur bunga selama 84 bulan. 

Besaran beban kredit per bulan:

Beban bunga dibulan ke 1 sd ke 12: ((Rp 1.050.000.000,- x 11,5%)/360 hari )x 30 hari = Rp 10.062.500,-,

Selanjutnya beban bunga menurun sesuai yang dijelaskan tersebut di atas.

Angsuran pokok per bulan: Rp 1.050.000.000,-/72 bulan = Rp. 14.583.333,-

Beban angsuran bank per bulan (pokok + bunga) = Rp 24.645.833,-

Dengan adanya simulasi perhitungan investasi rukos tersebut di atas, setidaknya dapat Anda jadikan sebagai gambaran meskipun sifatnya masih sederhana.

Supaya Anda dapat membandingkan ketika investasi rukos dengan 100% sharing dana sendiri, investasi rukos dengan menggandeng perbankan melalui kredit investasi sebesar maksimal 70% dari total project cost dan apabila dana Anda disimpan di bank dalam bentuk deposito.

Dari ketiga uraian tersebut di atas, masing-masing mempunyai kelebihan dan kekurangan.

Namun demikian sebagai pelaku usaha tentunya Anda akan mengambil pilihan yang memiliki risiko paling kecil dengan pendapatan yang optimal.

Benefit cost rumah kos, semoga dapat memberikan sedikit gambaran dan manfaat bagi anda untuk menjadi pelaku usaha rukos yang mampu menyediakan jasa tempat tinggal sementara kepada mereka para penghuni kos dengan aman, nyaman dan penuh keberkahan.