Melirik Usaha Rumah Kos bagi Pemula

Melirik Usaha Rumah Kos Bagi Pemula - Alhamdulillahirobbil 'alamiin belum juga dinyatakan lulus dari SMA, namun sudah diterima menjadi mahasiswa baru melalui jalur SNBP (Seleksi Nasional Berdasarkan Prestasi) di sebuah PTN di kota Malang.

Diuntungkan juga, saat calon maba (mahasiswa baru) yang lain masih menunggu pelaksanaan UTBK (Ujian Tulis Berbasis Kompetensi), ananda diberikan keleluasaan kesempatan untuk mencari kos yang relate dan dekat dengan kampusnya.

Dalam proses pencarian tempat kospun tak semudah yang dibayangkan semula, butuh waktu, tenaga, biaya dan harus smart dalam memilah dan memilih.

Dari sini terbersit sebuah pertanyaan setelah melirik usaha rumah kos bagi pemula tentunya, mengapa tidak membuka usaha kosan? 

Studi Kelayakan

Diuntungkan dengan habit atau ilmu peninggalan dari pekerjaan lama sebagai seorang marketing sebuah perbankan milik negara. 

Bahwa disetiap action harus dilakukan secara cermat dan detail, agar benar-benar presisi sasaran yang akan dituju, supaya benefit costnya jelas.

Riset, lakukan riset kecil dalam menentukan lokasi usaha kos/rukos (rumah kos) yang akan dipilih dan sesuaikan dengan pasar yang akan dilayani, apabila lokasi tidak jauh dari kampus maka pilihan yang masuk diakal adalah kosan bagi mahasiswa, dosen dan pekerja admin kampus. 

Pemilihan lokasi kosan, adalah yang utama, selain mampu menentukan segmentasi pasar yang akan dilayani juga mampu memberikan kesinambungan jalannya usaha rukos.

Selain pilihan rukos untuk mahasiswa juga terdapat beberapa pilihan lokasi rukos diantaranya untuk para pekerja perkantoran, buruh pabrik, keluarga pasien rumah sakit atau homestay di obyek wisata dengan pemilihan lokasi disesuaikan dengan kebutuhan. 

Misalnya lokasi berada di sekitar komplek perkantoran, pabrik, rumah sakit atau lokasi wisata.    

ilustrasi rumah kos/Melirik Usaha Rumah Kos bagi Pemula (source: berita.99.co)

Luas lahan, sedangkan luas lahan yang akan dibangun rukos akan menentukan berapa jumlah kamar yang akan ditawarkan. 

Salah satu solusi bagi yang lahannya tidak begitu luas alternatifnya dengan menaikkan bangunan rukos menjadi 2 atau 3 lantai. 

Baiknya jumlah lantai yang akan dibangun kosan jangan terlalu banyak, biasanya lantai kamar kos yang terlalu tinggi jarang diminati mahasiswa, capek dan kurang efektif.

Bangun Baru Rukos atau Beli Rukos Bekas

Di beberapa kota dimana terdapat banyak sebaran kampus baik negeri maupun swasta dan kampus kedinasan, diantaranya Yogyakarta dan Malang. 

Nyaris di setiap rumah terutama yang berdekatan dengan kampus menyediakan kamar untuk di sewakan kepada para mahasiswa yang sedang menuntut ilmu di jenjang perguruan tinggi.

Terdapat beberapa bangunan rukos yang diseting dari awal untuk kos-kosan maupun eks rumah tinggal yang dimodifikasi menjadi rukos. Keduanya hampir memiliki fungsi yang sama yaitu rumah kos.

Dari jumlah rukos yang ada, beberapa pemilik karena alasan tertentu tidak meneruskan usaha rukos lagi dan beberapa bahkan ada yang dijual. 

Penyebabnya macam-macam, ada yang karena pihak keluarga atau ahli waris tidak ada lagi yang bersedia meneruskan usaha, pemilik telah wafat, pemilik mempunyai kesibukan lain dan tinggal diluar kota sehingga sulit untuk melakukan kontrol sedang jika dipercayakan kepada orang lain hasilnya kurang optimal, dan penyebab lainnya.

Dari fakta tersebut diatas membuka peluang bagi pelaku usaha yang berminat untuk membuka usaha kosan mahasiswa di sekitar kampus, dengan memilih beberapa rukos yang dijual tentunya disesuaikan dengan selera dan budget calon pembeli.

Sementara apabila memulai usaha dengan membangun rukos baru supaya sesuai dengan ide pemilik dibutuhkan effort yang besar. 

Jika ditinjau dari harga lahan yang tentunya sudah melambung tinggi dan proses pembangunannyapun membutuhkan waktu. 

Terkecuali lokasi yang akan dibangun rukos merupakan lokasi baru dari kampus baru hasil pengembangan kampus lama.

Misalnya kampus 2, 3 dan seterusnya. Sebab harga lahan masih terjangkau dan ide dapat dituangkan secara optimal.

Sepertinya untuk pemilihan kepemilikan usaha rukos baru cenderung lebih efektif dengan cara membeli rukos yang dijual oleh pemilik lama. 

Kita tinggal melakukan perawatan dan perbaikan serta merubah konsep hunian rukos menjadi lebih nyaman bagi para penghuninya.  

Segmentasi Kos

Segmentasi kos sudah ditentukan sejak awal hasil dari melakukan riset kecil yang tertuang di dalam studi kelayakan. 

Pemilihan penghuni dari status pekerjaan, jenis gender, strata sosial bisa rukos premium/eksklusif atau rukos sederhana (terkait dengan harga sewa), dan lain-lain.

Fasilitas Kos

Hal ini akan menentukan konsep dan ide yang diusung pemilik rukos. Misalnya hunian kos untuk mahasiswi muslimah dengan fasilitas AC atau non AC, free wifi atau akses jaringan internet, penjaga kos sebagai mediator ke pemilik dan penjaga kos membantu melayani kebutuhan penghuni kos, CCTV di beberapa sudut guna mendukung layanan keamanan, tersedia petugas keamanan 24 jam untuk rukos premium. 

Jumlah kamar yang tersedia yang didalamnya tersedia tempat tidur springbed atau kasur, meja belajar, almari pakaian atau bahkan kamar kosong tidak tersedia fasilitas pendukung layaknya sebuah kamar hunian mahasiswa. 

Kamar mandi dalam/luar, tempat parkir sepeda motor, include/exclude biaya token PLN, free nasi putih untuk sarapan, tersedia air minum bersama air mineral dalam galon, dapur bersama dengan LPG bersama, kulkas bersama, ruang tamu dan tv bersama. 

Peraturan Kos

Keluar masuk rukos dibatasi jam malam atau bebas 24 jam, kos putri dilarang membawa masuk teman baik teman pria saja atau bahkan teman pria & wanita semuanya tidak diperkenankan masuk oleh sebab alasan keamanan dan kenyamanan bersama diantara penghuni lainnya. 

Harga Sewa dan Sistem Pembayaran

Harga sewa kos per bulan sebesar Rp 800 ribu bisa kurang atau lebih, sistem pembayaran cash/transfer, dibayar per bulan per semester atau per tahun. 

Potensi Keuntungan dan Loss Pelaku Usaha Kosan

Penyedia hunian kos-kosan menyediakan kamar beserta segala sarana dan prasarana pendukungnya, layaknya sebuah hunian rumah kos.

Investasinya lumayan mahal meskipun itu hanya sekali, sisanya biaya-biaya yang akan timbul berkaitan dengan pemeliharaan bangunan dan sarana prasarana rukos serta iuran yang ditimbulkan sehubungan dengan usaha rukos.

Potensi biaya rutin maupun non rutin dapat diambilkan dari pendapatan sewa kamar yang diterima dalam kurun bulanan, semesteran maupun per tahun, tergantung dari kesepakatan antara pemilik dengan penghuni. 

Termasuk di dalamnya biaya rutin untuk penjaga kos, biaya keamanan/sekuriti, iuran lingkungan, biaya listrik, jaringan internet/wifi dan air.

Sedangkan biaya non rutin khususnya untuk pemeliharaan dan penggantian sarana prasarana seperti penggantian lampu yang mati, kran yang mampet, pintu kamar/kamar mandi jebol, genteng bocor dan lain-lain.    

Tentunya apabila pendapatan yang diterima lebih besar dari biaya yang dikeluarkan maka usaha rukos ini perlu dipertahankan bahkan ditingkatkan dengan membuka rukos di titik yang lain/rukos di lokasi lain.

Potensi kerugian sepertinya relatif kecil, itupun jika timbul kerusakan sarana prasarana yang disebabkan oleh ulah oknum penghuni kos, dan ini jarang sekali terjadi.

Melirik usaha rumah kos bagi pemula, sebuah langkah diversifikasi usaha properti, masih linier sehingga mampu meminimalisir risiko.

Semoga bermanfaat bagi kita semua.