Bu Sri Mulyani, Jual Saja Gedung-Gedung Kementerian yang Pindah ke IKN

Akan ada perbedaan valuasi nilai aset yang berbentuk tanah dan bangunan gedung milik K/L di Jakarta dibandingkan dengan pengembangan aset yang baru di wilayah IKN berdasarkan asumsi dana hasil penjualan asset K/L akan digunakan sepenuhnya untuk pembangunan IKN.

Jadi usulan ini konteksnya tidak lagi murni sebagai penjualan aset, tapi lebih pada penggantian portfolio aset milik pemerintah.

Maksudnya begini: Pertumbuhan atau peningkatan (apresiasi) nilai asset di DKI Jakarta saat ini ada di kisaran 3% -5% saja per tahun, sementara jika aset-aset tersebut di Jual lalu dananya digunakan untuk pembangunan IKN (dalam bentuk pembangunan infrastruktur, sarana dan prasarana, pembangunan gedung-gedung baru) maka artinya pemerintah menciptakan nilai tambah (create value) terhadap aset di IKN. 

Sebagai konsekuensinya, pembangunan fisik di kawasan IKN akan menghasilkan peningkatan nilai lahan secara signifikan di kawasan tersebut, dan nilai ini akan berlipat ganda sejalan dengan pertumbuhan populasi yang menghuni IKN. 

Dengan kata lain, pemerintah akan mendapat keuntungan yang jauh lebih besar jika skema penggantian portfolio aset ini dijalankan.

Ketiga, opsi sewa di Jakarta sudah kurang menarik

Pasar properti sektor gedung perkantoran di area DKI Jakarta telah bertahun-tahun terus mengalami tekanan.

Pada tahun 2020, total kumulatif tingkat kekosongan perkantoran di kawasan Central Business District (CBD) maupun luar CBD Jakarta adalah seluas 2.090.000 meter persegi atau 209 hektar, dengan tingkat kekosongan (vacancy) gedung perkantoran mencapai 20 persen.

Fenomena tingginya tingkat kekosongan perkantoran di kawasan CBD maupun luar CBD Jakarta dipicu oleh berlebihnya tingkat pasokan selain penutupan sejumlah perusahaan, relokasi, dan pembatasan operasional akibat Pandemi Covid-19.

Pada tahun 2021, secara umum tidak ada pasokan baru di sektor perkantoran Jakarta dimana tingkat okupansi sekitar 72 persen dari stok kumulatif yang tersedia lebih dari 6 juta meter persegi. Ini artinya ada 28 persen ruang kosong perkantoran Jakarta yang tak berpenghuni atau sekitar 1,68 juta meter persegi alias 168 hektar.

Berangkat dari fakta-fakta ini, pilihan untuk menyewakan gedung-gedung K/L yang pindah ke IKN menjadi tidak menarik karena realisasi penerimaan pemerintah dari hasil sewa space perkantoran tidak akan sesuai dengan ekspektasi, selain beban biaya pemeliharaan yang mahal untuk merawat gedung-gedung tersebut.