KPR Tapera, Bagaimana Solusi Kredit Macet?

Kredit Pemilikan Rumah (KPR) konvensional yang masuk kategori macet (NPL atau Non Performing Loan) tercatat mencapai Rp 14,87 triliun per Maret 2024 atau naik 14% dari tahun sebelumnya berdasarkan data OJK. Sedangkan nilai NPL yang baik ialah di bawah 5%. Berdasarkan Bank Indonesia, NPL tertinggi terjadi pada KPR konvensional tipe sampai dengan 21 meter persegi, yaitu sebesar 3,58% per Maret 2024. Berdasarkan hal tersebut, Tapera memberikan solusi KPR Tapera dengan bunga yang lebih rendah dan fixed bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).

Walaupun demikian, potensi macet kredit pembiayaan rumah Tapera bisa saja terjadi karena terjadinya PHK untuk peserta pekerja mandiri atau pun penghasilan tak stabil bagi pekerja freelance.

Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor 40/POJK.03/2019 tentang Penilaian Kualitas Aset Bank Umum menyatakan kredit dinyatakan Macet, apabila debitur menunggak pembayaran pokok dan/atau bunga lebih dari 180 hari. Berdasarkan Peraturan Bank Indonesia Nomor 10/18/PBI/2008, apakah akan dilakukan penjadwalan kembali (rescheduling), persyaratan kembali (reconditioning), atau penataan kembali (restructuring) sebelum dilakukan eksekusi lelang?

Bagaimana jika terjadi kredit macet atas pembiayaan KPR, KBR, atau KRR Tapera? Karena pembiayaan kredit tersebut oleh Bank, apakah Badan Pengelola Tapera juga akan turut serta bersama Bank dalam mengelola manajemen risiko kredit macet?

Dasar hukum pelaksanaan lelang ialah
Peraturan Menteri Keuangan Nomor 213/PMK.06/2020 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang dan Peraturan Direktur Jenderal Kekayaan Negara (Perdirjen KN) Nomor 02/KN/2017 tentang Petunjuk Teknis Pelaksanaan Lelang.

Peraturan Menteri Keuangan (PMK) 106/PMK 06/2013 mengenai independensi juru taksir lelang dan PMK N0 185 Tahun 2014 tentang nilai limit lelang. Nilai limit lelang harus jelas bagaimana penetapannya oleh juru taksir lelang yang independen.

Lelang online merupakan program Kemenkeu yang mempercepat prosedur lelang. Sebelum dilakukan lelang online, sebaiknya dilakukan perundingan dengan debitur sehingga meminimalisir terjadinya gugatan atas hasil lelang.

Pasal 28 G ayat 1 UUD 1945:
"Setiap orang berhak atas perlindungan diri pribadi, keluarga, kehormatan, martabat, dan harta benda yang di bawah kekuasaannya, serta berhak atas rasa aman dan perlindungan dari ancaman ketakutan untuk berbuat atau tidak berbuat sesuatu yang merupakan hak asasi."

Walaupun demikian, Kemenkeu menyatakan Undang-undang telah menjamin kepastian hukum bagi pembeli lelang yang secara jelas dinyatakan di dalam Vendu Reglement, HIR, serta PMK 213/PMK.06/2020. Pejabat Lelang menerbitkan Risalah Lelang yang absah.

Tapi debitur berhak menggugat hasil lelang karena berdasarkan Undang-undang Nomor 48 Tahun 2009 pasal 10 tentang kekuasaan kehakiman menyatakan "Pengadilan dilarang menolak untuk memeriksa, mengadili dan memutus suatu perkara yang diajukan dengan dalih bahwa hukum tidak ada atau kurang jelas, melainkan wajib untuk memeriksa dan mengadilinya."

Gugatan yang diajukan atas lelang ialah pasal 1365 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata) yang menyatakan, "Tiap perbuatan yang melanggar hukum dan membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang menimbulkan kerugian itu karena kesalahannya untuk menggantikan kerugian tersebut."

Yang menjadi pertanyaan, bagaimana cara Badan Pengelola Tapera untuk meminimalisir risiko mafia lelang yang berjejaring? Hal ini bukan prasangka buruk atau pun pelanggaran UU ITE, tapi memang manajemen risiko yang sebaiknya dipertimbangkan demi keberlanjutan program pembiayaan rumah Tapera.

Sebaiknya, BP Tapera membuat SOP Kredit Macet Tapera yang menyatakan adanya persetujuan debitur akan nilai limit lelang berdasarkan hasil penilaian juru taksir lelang. Nilai limit lelang harus mempertimbangkan nilai pasar. Bukankah tujuan program Tapera ini untuk mensejahterakan rakyat dengan mencukupi kebutuhan primer, yaitu tempat tinggal?
_____________________________

Serba-Serbi Tapera

Dasar Hukum Tapera.
* Pasal 28H ayat 1 UUD 1945.
"Setiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat serta berhak memperoleh pelayanan kesehatan."
* Pasal 5 ayat 2 UUD 1945.
"Presiden menetapkan peraturan pemerintah untuk menjalankan Undang-undang sebagaimana mestinya."
* UU Nomor 4 Tahun 2016 tentang Tabungan Perumahan Rakyat.
* PP Nomor 21 Tahun 2024 tentang penyelenggaraan Tapera. PP ini merupakan Perubahan Atas PP Nomor 25 Tahun 2020 yang ditandatangani Pak Jokowi pada tanggal 20 Mei 2024. PP tersebut menyatakan setiap pekerja dengan usia paling rendah 20 tahun atau sudah menikah yang memiliki penghasilan paling sedikit sebesar upah minimum wajib menjadi peserta Tapera.

Jenis Peserta Tapera.
Pekerja yang wajib menjadi peserta Tapera terdiri dari ASN, TNI-Polri dan BUMN, serta karyawan swasta dan pekerja lain. Perusahaan harus mendaftarkan pekerjanya kepada Badan Pengelola (BP) Tapera paling lambat 7 tahun sejak tanggal berlakunya PP No 25 Tahun 2020, yaitu tahun 2027.

Pembayaran Tapera.
*Simpanan Tapera dibayarkan oleh pemberi kerja dan pekerja itu sendiri. Sedangkan simpanan Tapera peserta pekerja mandiri dibayarkan oleh pekerja mandiri atau freelancer.
* Berdasarkan PP No. 21 Tahun 2024 pasal 15 ayat 1, untuk peserta pekerja, besaran simpanan peserta ditetapkan 3% dari gaji atau upah bulana dengan komposisi 0,5% oleh pemberi kerja dan 2,5% oleh pekerja.
Untuk peserta pekerja mandiri, berdasarkan penghasilan rata-rata setiap bulan dalam satu tahun takwim sebelumnya dengan batas tertentu.

Keuntungan Tapera.
* Untuk membiayai Kredit Pemilikan Rumah (KPR).
1) Berdasarkan RAB:
Luas tanah minimal 60 meter persegi dan maksimal 200 meter persegi.
Luas bangunan minimum 21 meter persegi dan maksimal 26 meter persegi.
2) Tenor rumah maksimal 30 tahun. Sedangkan tenor untuk apartemen atau rumah susun maksimal 35 tahun.
3) Skema pembiayaan konvensional ataupun syariah.
4) Plafon kredit yang disediakan untuk KPR dengan limit KPR sesuai dengan RPC (Repayment Capacity) atau Kapasitas Pembayaran Kembali yang ditetapkan Bank Pelaksana (Sesuai Zona dalam Keputusan Menteri PUPR) dengan suku bunga paling rendah sebesar 5%. Plafon kredit berdasarkan kelompok penghasilan dan zonasi.

* Untuk membiayai Kredit Pembangunan Rumah (KRB).
Plafon kredit yang diberikan berdasarkan Rencana Anggaran Biaya (RAB) dan kelompok penghasilan.
Tenor maksimal 15 tahun.

* Untuk membiayai Kredit Renovasi Rumah (KRR).
Plafon kredit yang diberikan berdasarkan RAB dan kelompok penghasilan.
Tenor maksimal 5 tahun.

* Terdapat pengembalian pokok tabungan dan hasil pemupukkannya oleh BP Tapera kepada peserta Tapera maksimal 3 bulsn setelah berakhir masa kepesertaan
(UU No. 4/2016).

Dokumen Kelengkapan:
*Pengajuan KPR Tapera:
-Formulir aplikasi KPR Tapera.
-Surat pernyataan belum memiliki rumah.
-Surat pemesanan rumah dari pengembang (developer).
-Dokumen yang disyaratkan oleh Bank berupa fotokopi e-KTP dan NPWP, fotokopi akta nikah atau cerai, slip gaji 3 bulan terakhir, rekening koran, SPT Tahunan, dan Surat Keterangan Kerja.
-Pastikan BI Checking bersih.

* Pengajuan KBR Tapera:
- Surat pernyataan belum memiliki rumah.
- Fotokopi bukti atas hak yang sah.
- Fotokopi IMB.
- Kondisi awal tanah dilengkapi dengan foto.
- RAB dan denah rencana pembangunan rumah.

* Pengajuan KRR Tapera:
- Fotokopi bukti atas hak yang sah.
- Fotokopi IMB.
- Kondisi awal rumah yang dilengkapi dengan foto.
- RAB dan denah rencana perbaikan rumah.

Dalam Konferensi Pers, Jumat (31/5/2024),
Komisioner BP Tapera, Heru Pudyo Nugroho mengilustrasikan jika KPR komersial angsurannya Rp 3,1 juta per bulan dengan asumsi bunga 11%. Kalau KPR Tapera itu hanya Rp 2,1 juta per bulan. Jika masyarakat menggunakan KPR komersial, bunga KPR mencapai 11% per tahun hingga cicilan dapat tembus Rp3,06 juta dan dapat berubah sewaktu-waktu (floating). Pada akhir masa kepesertaan, peserta Tapera akan memperoleh benefit pengembalian tabungan serta pemupukannya .

Syarat Pengajuan Pembiayaan Rumah Tapera.
* Masa kepesertaan minimal selama 12 bulan (kecuali, peserta Taperum yang merupakan PNS aktif yang pokok tabungannya dialihkan menjadi saldo awal sebagai Peserta dan melebihi jumlah Simpanan wajib selama 12 bulan).
* Termasuk golongan masyarakat berpenghasilan rendah (MBR), yaitu penghasilan bersih maksimal Rp 8 juta untuk setiap individu.
* Menggunakan pembiayaan rumah Tapera untuk pemilikan rumah pertama, pembangunan rumah pertama, atau perbaikan rumah pertama.
* Menyatakan berminat untuk mengajukan program Pembiayaan Tapera.
*Khusus untuk peserta Tapera yang merupakan suami-istri, tidak dapat mengajukan program Pembiayaan Tapera secara bersamaan. Jika sang suami mengajukan KPR, maka sang istri boleh mengajukan KBR atau pun KRR.

Urutan prioritas kriteria kelayakan peserta berdasarkan Badan Pengelola Tapera:
- Lamanya masa kepesertaan Tapera.
- Tingkat kelancaran membayar.
- Tingkat kemendesakan kepemilikan rumah.
- Ketersediaan dana pemanfaatan.