Bagi kalian yang bekerja di industri properti atau real estate khususnya pada bagian pemasaran atau business and development, maka Feasibility Study (FS) atau studi kelayakan lahan menjadi hal yang biasa.
Meskipun dalam mengakuisisi lahan, perusahaan pengembang umumnya membentuk tim pembebasan lahan yang terdiri dari karyawan berbagai bidang yaitu meliputi sales and marketing, business and development, finance dan legal. Walaupun ada juga perusahaan yang mempercayakan FS kepada konsultan.
Mengapa kegiatan FS begitu penting dalam perusahaan? Karena merupakan langkah awal untuk memulai suatu proyek, jika tahapan FS salah maka kemungkinan ketika proyek berjalan akan mengalami hambatan bahkan kegagalan, garbage in garbage out!
Alasan yang ke dua akuisisi lahan begitu penting untuk menambah land bank atau simpanan tanah, tanpa adanya land bank maka perusahaan pengembang akan mengalami keterbatasan persediaan. Sementara itu semakin menunda belanja lahan maka harga tanah semakin tinggi.
Sedangkan alasan yang ketiga adalah akuisisi lahan merupakan komponen biaya paling besar dalam industri properti. Sehingga perusahaan harus hati-hati dan cermat untuk menentukan lokasi di mana proyek akan dikembangkan.
Kegiatan FS dalam industri properti umumnya merupakan salah satu tahapan dalam 5 langkah riset properti yaitu market reseach, marketability research, feasibility study, investment analysis dan highest and best use analysis (HBU).
Kali ini kita akan memelajari bagian kecil dari tahapan di atas sebagai analisis hipotesis awal yaitu "Hipotesis Pengembangan Lahan melalui SWOT Analysis."
SWOT Analysis
Kalian pasti sudah tahu apa itu SWOT Analysis yang diperkenalkan oleh Albert Humphrey dari Stanford University pada tahun 1960-an hingga 1970-an, waktu itu Albert memimpin proyek penelitian dengan menggunakan data dari perusahaan Fortune 500.
SWOT analisis merupakan metode perencanaan strategis yang dipergunakan untuk memonitor dan mengevaluasi internal perusahaan dan eksternal perusahaan. Albert menyarankan dalam pembahasan menggunakan kertas besar sehingga memudahkan dalam menganalisis hubungan dari setiap aspek.
Di dalam kuadran SWOT analisis dapat dibagi 2 bagian, yang merupakan faktor internal organisasi yaitu Strengths (kekuatan) dan Weaknesses (kelemahan) dan faktor eksternal organisasi terdiri dari Opportunities (peluang) dan Threats (ancaman).
Dalam konteks tulisan ini faktor internal adalah faktor lokasi atau lahan yang akan dikembangkan memiliki kekuatan dan kelemahan apa saja. Sedangkan faktor eksternal adalah peluang pertumbuhan lahan dan ancaman yang akan terjadi di masa depan.
Supaya lebih jelas kalian dapat melihat tabel SWOT analisis berikut ini
Dari tabel di atas dapat dipergunakan untuk menganalisis lahan, apakah layak untuk diakuisisi atau tidak. Untuk lebih jelasnya saya akan memberikan gambaran paling tidak ada 4 pertimbangan utama dalam mengembangkan lahan.
Pertama, pastikan lahan merupakan kawasan yang sedang berkembang, umumnya orang properti menyebutnya sebagai sunrise dan bukan kawasan yang menuju decline atau sunset. Tidak banjir dan merupakan kawasan yang aman dan jauh dari lokasi industri.
Kedua, lokasi yang bagus adalah lokasi yang didukung dengan infrastruktur memadai meliputi akses jalan dalam kawasan maupun akses menuju luar kawasan. Kemudian kawasan yang tersedia moda transportasi baik baik angkutan, bus dan kereta dalam kota maupun luar kota.
Ketiga, sebaiknya lokasi sudah tersedia jaringan air (PAM), listrik (PLN) dan telepon atau internet. Jaringan tersebut akan mempermudah dalam mengembangkan lahan dan membuat penghuni nyaman.
Keempat, fasilitas pendukung yang ada di sekitar kawasan menjadi pertimbangan penting, misalnya sarana ibadah, fasilitas kesehatan (rumah sakit atau puskesmas), sekolah paling tidak mulai Play Group atau TK hingga Sekolah Menengah Atas (SMA), pusat perbelanjaan atau pasar. Hal ini akan memudahkan penghuni untuk melakukan berbagai aktivitas.
Itu tadi 4 pertimbangan utama dalam menilai lahan, namun kalian juga perlu menghindari risiko yang akan muncul di kemudian hari sehingga harus berhati-hati dalam menilai lahan, misalnya:
Satu, jangan sampai salah peruntukan lahan, ternyata lahan tersebut merupakan zona hijau (pertanian) yang tidak dapat dibangun perumahan. Juga KDB (Koefisien Dasar Bangunan) mungkin kalian berharap yang dibangun bisa 60%, namun kenyataannya hanya 40%, sehingga akan mengurangi efektif lahan.
Dua, kalian bisa cek legalitas tanah di BPN (Badan Pertanahan Nasional) jangan sampai ada sertifikat ganda. Dan pastikan siapa saja yang berhak atas tanah tersebut, jangan sampai setelah membeli, muncul gugatan pemilik yang lain.
Tiga, perhatikan dimensi lahan, hal ini terkait dengan efektivitas lahan dan juga terkait dengan biaya infrastruktur. Lahan dengan bentuk tanah memanjang seperti lidi akan membutuhkan biaya infrastruktur yang cukup besar.
Empat, yang menjadi pertimbangan potensi penjualan dan prediksi keuntungan adalah dengan memelajari kompetitor yang ada di sekitar lokasi. Berapa penjualan per bulan, tipe apa saya yang dipasarkan dan harga.
Ini tadi paling tidak ada 4 yang menjadi perhatian dalam menilai suatu lahan, kalian dapat mengembangkan lebih banyak lagi sesuai dengan tabel yang telah saya buat. Mudah-mudah tulisan sederhana ini dapat membantu kalian, jika suatu saat terlibat dalam tim feasibility study.
Wasana Kata
Tahapan FS merupakan langkah awal yang penting untuk menilai kelayakan suatu lahan untuk dikembangkan menjadi proyek properti atau real estate. Jika data atau analisis yang dilakukan salah maka akan berakibat fatal pada kelangsungan proyek.
Jika memang perusahaan memiliki keterbatasan sumber daya untuk melakukan FS maka sebaiknya menggunakan jasa konsultan terpercaya, meskipun pemilik bisnis harus merogoh kocek terlebih dahulu. (Kris Banarto)
Referensi:
Tranghanda, Ali. (2021). Perencanaan dan pengembangan Properti. Jakarta: Indonesia Property Watch dan Prolab School of Property.
Baca konten-konten menarik Kompasiana langsung dari smartphone kamu. Follow channel WhatsApp Kompasiana sekarang di sini: https://whatsapp.com/channel/0029VaYjYaL4Spk7WflFYJ2H
