Menyoal Dampak dan Efektivitas Relaksasi Properti

Program pemerintah membebaskan PPN 10 persen dan kemudahan DP 0 persen disambut positif oleh masyarakat.

Kebijakan itu diambil setelah melihat penurunan penjualan properti nasional sebesar 50 hingga 60 persen pada tahun2020 yang lalu, sebagai dampak dari pandemi virus Korona.

Sebelumnya pemerintah juga memberikan insentif PPn-BM (Pajak Penghasilan Barang Mewah) dan DP 0 persen pada pembelian mobil 1.500 CC ke bawah.

Dua industri ini diyakini akan membawa pengaruh signifikan pada pertumbuhan ekonomi. Selain banyak menyerap tenaga kerja juga mempunyai industri turunan yang cukup besar.

Bagi masyarakat yang belum memiliki rumah skema pembayaran ini menjadi penawaran yang cukup menarik.

Berikut resume peraturan sesuai dengan PMK (Peraturan Menteri Keuangan) Nomor 21/PMK.010/2021 mengenai insentif PPN 10 persen:

• Periode Program 1 Maret hingga 31 Agustus 2021
• Konsumen yang melakukan tanda jadi paling lambat 1 Januari 2021 bisa mendapatkan insentif pajak dari setoran terhitung 1 Maret 2021. Setoran sebelum periode program tidak diperhitungkan
• Konsumen telah melunasi pembayaran
• Konsumen telah melakukan akad kredit dengan bank
• Konsumen sudah melakukan serah terima bangunan, atau bangunan dalam keadaan siap huni
• Konsumen sudah melakukan Akta Jual Beli (AJB), atau sertifikat telah pecah atas nama pembeli
• Konsumen tidak melakukan pemindahtanganan atau jual beli selama satu tahun
• Program berlaku untuk rumah atau apartemen dengan harga hingga Rp 2 miliar
• Satu orang hanya diperbolehkan membeli 1 unit

Implementasi insentif PPN dan DP Nol persen

Misalnya konsumen membeli rumah seharga Rp 700 juta maka ilustrasi perhitungan sebagai berikut:

Dokumentasi pribadi

Keterangan :

• Biaya yang dikeluarkan untuk pembelian rumah atau apartemen seharga Rp 700 juta adalah Rp 53.700.000,-
• Cicilan per bulan senilai Rp 4.9 juta
• BPHTB (Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan) dibayarkan kepada developer, sedangkan biaya proses KPR kepada pihak bank, sebelum melakukan akad kredit
• Setelah konsumen melakukan akad kredit atau pembayaran lunas, akan mendapatkan cash back (uang pengembalian) dari nilai PPN sebesar Rp 70 juta dari developer.
• Dalam praktiknya ada beberapa developer yang bersedia menanggung BPHTB atau biaya proses KPR (Kredit Pemilikan Rumah), bahkan kedua-duanya. Dalam hal ini developer akan memasukkan ke dalam harga rumah, sehingga cicilan menjadi lebih tinggi.

Kebijakan insentif pajak dan DP nol persen, seberapa besar akan berdampak pada industri properti dan para pemangku kepentingan?

#Industri Properti

Adanya kebijakan di atas akan berdampak positif pada industri properti, khususnya developer yang mempunyai rumah atau apartemen sudah jadi dan siap untuk diserah terimakan.

Begitu juga untuk properti yang masih dalam tahap pembangunan maka developer akan mengejar pembangunan hingga jadi sebelum batas waktu tanggal 31 Agustus 2021.

Memang untuk developer yang baru membangun dan menjualnya secara inden, program ini tidak begitu membantu dalam penjualan.

#Perbankan

Saat ini banyak bank yang mengalami kelebihan dana atau likuid artinya bank harus memikirkan bagaimana menyalurkan pinjaman sebanyak-banyaknya kepada masyarakat.

Sementara bank harus bertindak hati-hati jangan sampai memberikan pinjaman tetapi berakhir macet.

Kebijakan Bank Indonesia untuk menurunkan bunga acuan dari 3,75 persen menjadi 3,5 persen, atau turun sebesar 25 basis poin, dinilai tepat.

Penurunan ini berimplikasi pada penurunan bunga KPR. Beberapa bank kini berani membandrol bunga awal di bawah 5 persen. Hal ini menjadi berita baik bagi calon debitur.

#Masyarakat

Sebenarnya minat untuk memiliki rumah masih cukup besar, mengingat backlog rumah pada awal tahun 2020 masih sebesar Rp 7,64 juta, namun daya beli mengalami menurun.

Penurunan daya beli dikarenakan banyak perusahaan-perusahaan yang terkena dampak pandemi Covid-19. Misalnya industri penerbangan, perhotelan, pariwisata, retail, travel, elektronik, tekstil, transportasi,dan sebagainya.

Praktis program ini hanya dapat dinikmati oleh konsumen yang bisnisnya tidak terkena dampak Covid-19.

#Pemerintah

Pemerintah berharap kebijakan insentif pajak dan kemudahan uang muka akan berpengaruh pada pertumbuhan ekonomi.

Setelah pertumbuhan ekonomi meningkat pada kuartal ke IV tahun 2020 sebesar minus 2,19 persen dari kuartal III sebesar minus 3,45 persen. Pemerintah bertekad pertumbuhan ekonomi kuartal 1 tahun 2021 lebih baik lagi walaupun masih terkoreksi minus.

***

Kebijakan pemerintah dalam hal ini menteri keuangan dan Bank Indonesia patut mendapatkan apresiasi, walaupun terkesan terlambat setelah Covid-19 memasuki tahun ke dua.

Beberapa ini catatan yang patut diberikan kepada pemerintah:

Pertama, pemerintah tanggung dalam membuat aturan misalnya program hanya untuk rumah atau apartemen ready stock (siap huni). Hal ini akan menguntungkan developer yang memiliki persediaan unit siap huni.

Ada baiknya pemerintah memberlakukan program tersebut untuk rumah belum jadi. Agar semua developer dapat menikmati aturan tersebut.

Kedua, jangka waktu program yang terlalu singkat hanya 6 bulan, membuat keterbatasan baik dari sisi developer untuk mempersiapkan unitnya maupun konsumen yang melakukan pembelian secara KPR.

Ketiga, untuk meningkatkan daya beli masyarakat mau tidak mau pemerintah harus mempercepat vaksin Covid-19. Semakin cepat masyarakat mendapat vaksin akan mempercepat pemulihan ekonomi.

***

Kris Banarto, Praktisi Properti