Krisis Evergrande dan Bagaimana Cara China Membiayai Pembangunan Kota-Kota Baru

Hipotesis yang digunakan tentang akumulasi modal pembangunan kota-kota di Cina cukup sederhana: bahwa mereka bekerja dengan asumsi tahap pertama pembangunan perkotaan didasarkan pada utang. 

Utang ini berfungsi untuk membiayai infrastruktur, terutama infrastruktur dasar (air, listrik, jalan, dll.), yang menjadi pondasi awal bagi peningkatan nilai tanah, baru kemudian diserahkan kepada perusahaan pengembang properti untuk membangun kota pada tahap kedua. 

Dengan cara ini, penjualan hak guna lahan memberikan pendapatan fiskal yang penting bagi pemerintah daerah.

Tanah / lahan merupakan komoditas utama yang dijadikan financial tool untuk mendorong urbanisasi dan pertumbuhan ekonomi negara itu sejak akhir 1990-an.

Secara lebih rinci, ada 2 pendekatan dalam melihat komponen "tanah" dalam pembangunan wilayah perkotaan di China. Pertama : tanah sebagai bentuk pendapatan bagi proyek-proyek real estate, dan kedua : tanah sebagai bentuk utang membangun infrastruktur.

Petama: Tanah sebagai bentuk pendapatan bagi proyek-proyek real estate

Sebelumnya, perlu dipahami bahwa konsep kepemilikan tanah di China menyatakan bahwa semua tanah dimiliki negara. Selanjutnya, hanya lahan perkotaan yang dapat dialokasikan pemerintah daerah kepada masyarakat (individu atau bisnis) dalam bentuk hak pakai (land-use right), dimana pemerintah daerah yang memiliki tanah perkotaan berfungsi sebagai perwakilan negara.

Namun, aturan pertanahan di China tetap memberikan keleluasaan bagi pemerintah daerah untuk membangun kawasan perkotaan di wilayahnya karena pemerintah daerah bisa juga mengubah tanah pedesaan milik kolektif desa menjadi tanah kota yang kemudian diintegrasikan ke dalam rencana induk pengembangan kota.

(Sebagai catatan saja: Status kepemilikan tanah di wilayah IKN Nusantara sebagian besar dikuasai oleh Otorita IKN dalam bentuk Hak Pengelolaan (HPL), dimana diatas HPL hanya bisa diberikan hak berupa Hak Pakai, Hak Guna Bangunan, dan Hak Guna Usaha. Ini sensitif bagi sebagian masyarakat dan pelaku bisnis karena hak yang mereka terima atas transaksi jual beli di wilayah IKN nanti bukan hak milik atau HM).

Model ekonomi perkotaan berbasis tanah bertumpu pada kenaikan harga tanah dan properti yang berkelanjutan yang disebabkan oleh dua mekanisme:

Pertama, mengacu pada strategi pertanahan yang didasarkan pada daya tarik investasi domestik dan asing, salah satunya dengan penerapan diskriminasi tarif atau subsidi silang harga.