Dicari: Kamar Kos Layak Huni dan Murah di Pusat Kota

Viralnya informasi tentang rumah kos sempit di media sosial akhirnya diangkat oleh salah satu stasiun televisi nasional. Sebuah bangunan rumah kos di Jakarta Pusat memiliki kamar-kamar kos berukuran sempit yang disebut dengan kos-kosan box atau sleep box.

Setiap kamar berukuran 2x1 meter dengan tinggi kira-kira 1 meter yang membuat penghuninya hanya bisa berbaring. Bahkan duduk bersila atau selonjor pun tidak nyaman, kepala harus sedikit menunduk karena plafonnya yang sangat rendah.

Meskipun unit atau kamar kosnya terbilang sempit, fasilitas cukup "mewah" tersedia di setiap unitnya. Kasur empuk sudah pasti. Fasilitas dalam unit lainnya yaitu stop kontak, lampu plafon dengan saklar sendiri dan pintu. Mungkin tersedia juga wifi. Wifi menjadi fasilitas yang mesti ada di rumah kos di jaman sekarang.

Bangunan rumah kos setinggi tiga lantai itu dilengkapi pendingin udara (AC) berpengharum di setiap lantai. Fasilitas lainnya yaitu garasi untuk parkir sepeda motor dimana terdapat rak sepatu besar, tempat helm dan gantungan jaket. 

Selain itu terdapat area menonton TV dan mushola. Deretan kamar mandi tersedia dengan akses yang juga terbilang sempit.

Kabar terakhir, bangunan rumah kos itu ditutup oleh pemerintah setempat. Penutupan tersebut karena terdapat masalah perizinan, dimana item rumah kos box tidak terdapat dalam Perizinan Terpadu Satu Pintu (PTSP) DKI Jakarta. 

Selain itu karena ukurannya unitnya yang sempit, bangunan rumah kos tersebut dinilai tidak layak, tidak manusiawi.

Saya tidak memosisikan diri sebagai yang pro atau kontra dengan adanya penutupan ini. Penutupan tersebut memang merugikan para penyewa kos yang pada umumnya membutuhkan kamar kos di pusat kota dengan harga murah. Mereka telah bersepakat dengan pemilik rumah kos dengan beragam skema pembayaran, mungkin harian, bulanan atau tahunan.  

Tetapi di sisi lain, dari sisi kelayakan huni, rumah kos tersebut dinilai tidak layak. Ketika saya menyaksikan tayangan tersebut lewat YouTube , memang saya ikut merasakan ketidaknyamanan di dalam unitnya, juga lorong yang nampaknya cukup sempit untuk dilalui. 

Begitu juga dengan ruang kamar mandi yang kelihatannya cukup sempit.

Tulisan ini hendak mencermati dari sisi kelayakan huni rumah kos box termasuk membahas aspek keselamatan dan keamanan rumah kos box. Bagian akhir tulisan menawarkan desain lain yang lebih layak dengan tarif yang mungkin bisa sama.

Rumah kos box mengadopsi konsep hotel kapsul
Sebenarnya konsep rumah kos box itu mirip konsep hotel kapsul (capsule hotel atau pod hotel) yang marak beberapa tahun terakhir. Dengan harga lebih terjangkau daripada hotel konvensional pada umumnya, hotel kapsul diminati oleh para wisatawan khususnya wisatawan backpacker.

Negara Jepang menjadi awal lahirnya konsep hotel tersebut. Di sana, hotel dengan kamar sempit bertarif murah disebut dengan kapuseru hoteru atau hotel kapsul. Konsep hotel tersebut adalah rate murah tetapi memenuhi kebutuhan dasar tamu yang tidak memerlukan kamar luas.

Hotel kapsul pertama di Jepang adalah Capsule Inn Osaka di Umeda, Osaka yang dibuka tahun 1979. Hotel tersebut didesain oleh arstitek Kisho Kurokawa. 

Dari situ, konsep hotel kapsul akhirnya menyebar hingga seantero Jepang. Tren hotel kapsul lalu meluas ke negara-negara lainnya di seperti China, India, Perancis, Belgia, Malaysia dan Indonesia. (sumber)

Meski terdapat sejumlah kritikan, terutama faktor keselamatan dan desain unit yang tidak berempati dengan penderita klaustrofobia (fobia ruang sempit), pasar hotel kapsul mengalami pertumbuhan. Apalagi tren perjalanan wisata juga semakin meningkat.

Nah, konsep hotel kapsul tersebut ternyata menarik perhatian sejumlah pemilik kos, misalnya pemilik rumah kos di Jakarta Pusat itu. Konsep hotel kapsul ditiru untuk merancang unit kamar kosnya. 

Ternyata peminatnya tidak satu atau dua. Dengan jumlah kamar yang lebih banyak dari pada kamar kos konvensional, maka tarif per unit kamar kos dapat ditekan lebih rendah.

Tarif rumah kos box terbilang murah, menguntungkan penyewa kos 
Tarif kamar kos box di Jakarta Pusat yang viral belakangan ini adalah Rp 300 ribu hingga Rp 400 ribu per bulan. Jika menyewa harian, tarifnya Rp 50 ribu per hari. Lokasinya juga strategis, berada di pusat kota Jakarta. Mau kemana-mana dekat.

Para pekerja kantoran di pusat kota pasti menyambut baik rumah kos box ini. Sebagai mantan penghuni rumah kos, saya memahami pertimbangan sejumlah orang yang memutuskan menyewa kos box itu. Rumah kos box itu berada di pusat kota dan tidak jauh dari tempat kerja. Lokasinya juga dijangkau banyak transportasi umum.

Bila kos di pinggir kota atau daerah satelit, dengan harga yang sama mungkin bisa mendapatkan satu kamar yang layak huni. Tetapi karena lokasinya jauh dari tempat kerja, maka konsekuensinya harus berangkat lebih pagi agar terhindar kemacetan kota. 

Setiap hari kerja naik transportasi umum sekian kali. Belum bila berdesak-deskan di dalam transportasi umum. Alhasil berangkat rapi, sampai kantor kucel, lelah.

Bila kos di rumah box di pusat kota, apalagi dekat dengan tempat kerja, maka biaya transportasi bisa ditekan hingga nol rupiah. Itu bila jarak antara rumah kos dan tempat kerja bisa ditempuh dengan berjalan kaki. 

Bila harus menggunakan transportasi umum mungkin hanya sekali. Berangkat kerja rapi, sampai kantor juga tetap rapi. Tidak ada aura kelelahan.

Dengan biaya yang terjangkau, penyewa rumah kos box di tengah kota juga bisa menghemat banyak uang. Bisa jadi walau tanggal tua masih ada cukup uang untuk makan enak. Sisa uang bulanan mungkin bisa dipakai untuk yang lain, mungkin mudik seminggu sekali. Tetapi yang terpenting adalah bisa menabung dan berinvestasi.

Pengalaman saya dulu ketika merantau, saya memilih rumah kos yang lokasinya tidak jauh dengan tempat kerja saya. Lokasinya di pusat bisnis di tengah kota. Bujet kos saya hampir sepertiga dari gaji bulanan.

Saya sudah menghitung dan membandingkan total biaya yang saya keluarkan bila saya memilih kos di pinggir kota atau daerah satelit. Tarif rumah kos yang saya tempati di tengah kota itu jatuhnya lebih murah. Walau bukan tergolong kamar kos premium, fasilitasnya cukup lengkap.

Saya berangkat kerja dengan berjalan kaki saja, jadi tidak ada biaya transportasi. Saya tidak perlu berangkat lebih pagi, bahkan berangkat jam 07.00, 07.30 atau 07.45 pun tidak masalah. 

Jam masuk kantor jam 8.00, tetapi saya selalu tiba di kantor tepat waktu. Bahkan saya sering datang lebih awal dari atasan saya yang terbilang disiplin terhadap waktu.

Saya juga tiba di kantor dalam keadaan masih fresh, bau sabun mandi yang saya pakai masih tercium wangi (saya tambah parfum semakin wangi, hehe..), muka tidak kucel dan tidak berkeringat. Saya enggan tiba di kantor dalam kondisi lelah. Menurut saya, lelah di pagi hari bisa mempengaruhi performa bekerja.

Bila harus pulang malam saya tetap tenang karena tempat kos saya tidak jauh dari kantor. Karena saya lumayan kerap pulang malam, praktis kamar kos menjadi tempat istirahat saja. Para penyewa kos box pasti juga berpendapat sama, 'wong hanya dibuat tidur saja' maka menyewa unit kos box pun tidak masalah.

Menengok aspek keamanan dan keselamatan rumah kos box
Sekarang kita melihat aspek keamanan dan keselamatan. Ketika melihat tayangan berita mengenai rumah kos box itu, ada hal yang membuat saya bertanya-tanya, bagaimana dengan aspek keamanan dan keselamatannya? Saya tidak dapat menilainya karena jujur belum pernah memasuki rumah kos box.

Tetapi bila melihat hotel kapsul, desain hotel kapsul seharusnya mengikuti standar keamanan perhotelan. Biasanya hotel kapsul menyediakan loker yang dilengkapi kunci untuk menyimpan barang-barang tamu hotel.

Beberapa hotel kapsul juga ada yang menyediakan access control atau access card di setiap pintu unitnya. Hotel kapsul umumnya memasang kamera pengawas atau CCTV. Jujur saya belum pernah mengunjungi atau menginap di hotel kapsul tetapi informasinya bisa saya dapatkan di internet.

Mengenai aspek keselamatan, khususnya terhadap bahaya kebakaran, sejumlah hotel kapsul memasang fire alarm dan Alat Pemadam Kebakaran (APK). Material hotel kapsul juga didesain tahan api.

Panduan kepada tamu hotel bila terjadi kebakaran pasti terpasang di sejumlah titik agar setiap tamu hotel aware. Hotel kapsul yang mengikuti standar keselamatan pasti sudah menentukan Titik Kumpul atau Assembly Point apabila terjadi insiden, misalnya kebakaran.

Nah, bila rumah kos box meniru konsep hotel kapsul, apakah rumah kos box juga mengadopsi standar keamanan dan keselamatan hotel kapsul? Menurut saya, aspek keamanan dan keselamatan di rumah kos box tidak bisa ditawar. Pemahaman 'murah kok njaluk slamet' (bahasa Jawa, artinya 'murah kok minta selamat') seharusnya direvisi dengan 'biar murah tapi aman dan selamat'.

Pemilik rumah kos box pasti bermotif ekonomi dengan memaksimalkan bangunan rumah kosnya menjadi rumah kos box, tetapi dengan investasi yang serendah-rendahnya. 

Mereka berbisnis tetapi juga sekaligus membantu orang-orang yang berpenghasilan tidak tinggi, demikian maksud yang saya tangkap dari pemilik rumah kos box yang diwawancarai oleh sebuah stasiun televisi.

Tetapi saya ragu rumah kos box tersebut memiliki fasilitas keamanan dan keselamatan yang memadai. Saya tidak melihat area loker seperti di hotel kapsul. Dari tayangan televisi, barang-barang penyewa kos diletakkan di dalam masing-masing unit kamar kos.

Dari aspek keselamatan, saya ragu rumah kos box memasang fire alarm dan APK di setiap lantai. Biaya pemasangan fire alarm dan APK tidak murah. Apalagi APK juga memiliki masa kadaluarsa sehingga harus diganti meskipun tidak terpakai. Belum bila harus diinspeksi dan diaudit rutin (resertifikasi).

Apabila rumah kos box meniru semua konsep dan standar hotel kapsul, termasuk standar keamanan dan keselamatannya, maka tarif kamar box tidak lagi Rp 300 ribu atau Rp 400 ribu per bulan, tapi bisa lebih dari itu.

Sebagai informasi, rumah kos box tersebut juga menyewakan kamar box dengan tarif Rp 50 ribu per malam. Bandingkan dengan tarif hotel kapsul standar yang Rp 100an ribu hingga Rp 300an ribu per malam.

Bila rumah kos box mengadopsi standar hotel kapsul, termasuk aspek keamanan dan keselamatannya, maka tarif sewa kamar kos box per bulan bisa jadi akan berlipat. Tarif yang lebih tinggi membuat peminatnya pun enggan menyewanya.

Kos-kosan berkonsep dormitory di tengah kota, bisakah jadi pertimbangan?
Telah disinggung di bagian sebelumnya bahwa pemilik rumah kos box pasti bermotif ekonomi. Ia berinvestasi serendah-rendahnya dengan hasil sebesar-besarnya. Hal itu sudah baku di dunia bisnis.

Meskipun pemilik rumah kos punya niatan membantu orang lain yang berpenghasilan rendah, sudah pasti ia akan menarik laba dari usahanya. Tidak ada bisnis yang memilih rugi, pasti ingin untung.

Tetapi, ada sejumlah peraturan yang harus diikuti oleh para pelaku usaha, termasuk pelaku usaha rumah kos terutama rumah kos lebih dari 10 pintu. Perizinan itu misalnya Izin Mendirikan Bangunan (IMB), Izin HO, Izin Lingkungan dan sebagainya. Hal ini bisa dikonsultasikan dengan RT/RW, atau pemerintah setempat.

Tetapi bagaimana dengan rumah kos berkonsep dormitory atau asrama? Konsep rumah kos dormitory adalah gabungan antara rumah kos konvensional dan rumah kos box. Kamar kosnya seluas kamar kos standar atau mungkin lebih luas, tetapi memiliki ranjang yang lebih banyak tergantung luas kamar.

Ide dari salah satu brand rumah tangga sepertinya bisa dicontoh. Ranjang yang digunakan adalah ranjang susun. Apabila kamar berukuran 3 x 3 meter persegi, 4 unit ranjang susun dua bisa diletakkan di setiap sisi dinding kamar.

Ranjang susun tersedia di pasaran, tidak perlu membuat kustomisasi sebagaimana bila membuat unit kamar box. Penataan ranjang susun disesuaikan dengan luasan kamar. Semakin luas kamar, semakin banyak ranjang yang bisa disediakan.

Setiap kamar dilengkapi unit stop kontak yang disesuaikan dengan jumlah ranjang. Untuk menjaga privasi, setiap ranjang dilengkapi tirai. Tersedia meja untuk aktivitas makan atau aktivitas menggunakan laptop. Juga terdapat loker yang dilengkapi kunci untuk menyimpan barang-barang pribadi penyewa.

Dari aspek kesehatan, Setiap kamar terdapat jendela atau lubang sirkulasi udara. Bisa juga dilengkapi dengan AC dan water purifier agar lebih nyaman dan udara di dalam kamar lebih sehat.

Hal terpenting adalah memperhatikan aspek keamanan dan keselamatan penghuninya. Setiap kamar dilengkapi dengan fire alarm dan APK. Juga ditentukan assembly Point apabila terjadi kebakaran. Boleh juga dilengkapi access control / access card di setiap pintu kamar dan CCTV untuk menjamin keamanan.

Dengan desain seperti itu, sepertinya biaya investasi dan operasionalnya lebih rendah, pada akhirnya biaya sewanya juga bisa tetap rendah. Pemilik uaha juga bisa memperoleh laba. Hal ini perlu dievakuasi dan dikalkulasi kembali oleh pelaku usaha rumah kos.

Tetapi perlu diperhatikan bahwa desain seperti ini hanya bisa diaplikasikan untuk rumah kos di tengah kota, dimana peminatnya tinggi namun biaya sewa space atau lahan per meter perseginya jauh lebih tinggi daripada sewa space atau lahan di pinggir kota atau daerah satelit. 

Bila harga sewa kamar atau rumah di tengah kota murah, pasti banyak orang memilih tinggal di kota, bukan?

***

Konsumen bisnis rumah kos adalah individu yang menyewa dan menghuni unit ruang atau kamar kos. Untuk itu perlu memperhatikan aspek kenyamanan, kesehatan, termasuk aspek keselamatan dan keamanan setiap penyewa rumah kos. 

Tetapi konsumen rumah kos, terutama di pusat kota besar, juga ingin tarif kos yang murah agar bisa hemat dari sisi finansial.

Menggabungkan itu semua bukan persoalan mudah. Pemilik usaha rumah kos harus melakukan inovasi dan kreativitas agar bisa rumah kosnya memenuhi standar rumah kos dan mematuhi peraturan setempat, sekaligus juga membantu konsumennya agar tetap hemat. 

Dari sisi pemilik kos, karena ia berbisnis maka ia juga harus bisa meraup laba. Bisa jadi konsep kamar kos dormitory menjadi pilihan.

Tetapi opsi kamar dormitory ini perlu dievaluasi kembali, perlu dipelajari juga peraturan-peraturannya agar tidak menuai masalah di kemudian hari. Masalah terkait pelanggaran peraturan mungkin bisa diatasi dengan memperbaiki atau melengkapinya sesuai peraturan yang berlaku, tetapi bagaimana bila aspek keamanan dan keselamatan diabaikan? 

Konsekuensinya adalah penyesalan, sementara waktu tidak dapat diputar kembali.