Bank Tanah untuk Kepentingan Umum

Tanah merupakan kebutuhan pokok manusia dan modal strategis bagi kehidupan. Di darat, manusia bertahan hidup dengan bertani, berkebun, dan beternak. Bahkan di darat pun dibangun rumah-rumah untuk perlindungan dan berbagai bangunan untuk perkantoran dan lain-lain. Tanah  juga mengandung berbagai sumber daya alam yang dapat kita manfaatkan dalam kehidupan sehari-hari. Membangun berbagai fasilitas umum memerlukan lahan yang sangat luas, dan lahan yang dibutuhkan biasanya merupakan milik perorangan atau perusahaan yang telah diberikan hak atas tanah.

Permasalahan pertanahan merupakan permasalahan nyata yang belum terselesaikan. Luas lahan yang tetap, sedangkan kebutuhan pembangunan fisik semakin meningkat seiring dengan bertambahnya jumlah penduduk, sehingga mengakibatkan munculnya konflik sosial yang tidak dapat dihindari. Salah satu penyebab terjadinya konflik sosial adalah adanya konflik kepentingan antara pemerintah yang membutuhkan tanah untuk berbagai pembangunan infrastruktur dengan masyarakat yang ingin mempertahankan haknya atas tanah yang dimilikinya.

Oleh karena itu, perlu adanya revisi kebijakan di bidang pertanahan yang mengatur mekanisme pemerintah terpadu dalam pengelolaan sumber daya pertanahan yang dapat memenuhi kebutuhan pemerintah dan sekaligus hak-hak masyarakat pemegang hak atas tanah, sehingga tercipta keadilan sosial bagi masyarakat pemegang hak atas tanah. seluruh masyarakat Indonesia dapat tercapai. diwujudkan. Penerapan konsep bank tanah sebagai sarana pengelolaan aset tanah pemerintah secara terpadu dapat menjadi solusi mengatasi krisis tanah untuk pembangunan.

Hingga saat ini, pemerintah telah menggunakan instrumen pengadaan tanah untuk memperoleh tanah yang dibutuhkan untuk pembangunan fasilitas kepentingan umum. Instrumen pengadaan tanah yang diatur dalam Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, dilaksanakan dengan memberikan ganti rugi yang "pantas dan adil" kepada pemilik tanah yang berhak. Bahkan tidak menutup kemungkinan bagi pihak-pihak yang tidak sepakat mengenai besaran ganti rugi dan tidak berkeberatan ke pengadilan negeri, maka ganti ruginya akan dititipkan kepada pengadilan negeri di wilayah tempat dilakukannya pengadaan tanah tersebut.

Seringkali terjadi perbedaan pendapat antara Pemerintah dan masyarakat mengenai besaran ganti rugi yang pantas dan adil dalam proses pengadaan tanah. Kompensasi yang dianggap 'pantas dan adil' menurut Pemerintah belum tentu dianggap 'pantas dan  adil' menurut masyarakat, begitu pula sebaliknya. Perbedaan pendapat tersebut menimbulkan konflik sosial yang sulit diselesaikan dalam waktu singkat, hal ini terjadi karena mayoritas warga terdampak pengadaan tanah yang menentang besaran ganti rugi menempuh jalur hukum melalui  Pengadilan Negeri di wilayahnya tanah tersebut dibebaskan. telah selesai. Konflik yang berkepanjangan antara Pemerintah dan masyarakat mengenai besaran kompensasi dapat menghambat proyek pembangunan berbagai fasilitas kepentingan umum.

Bank tanah berasal dari dua istilah yaitu land banking dan land banks. Land banking secara umum dapat diterjemahkan ke dalam bahasa Indonesia sebagai "bank tanah" yang digunakan untuk menggambarkan kegiatan yang berkaitan dengan bank tanah. Sedangkan istilah bank tanah digunakan untuk menggambarkan keberadaan lembaga atau kerjasama antar lembaga yang bergerak di bidang pengadaan tanah.

Berdasarkan pengertian di atas dapat disimpulkan bahwa perbankan tanah adalah suatu kebijakan pertanahan dimana negara mempunyai kekuasaan untuk memperoleh tanah-tanah yang terbengkalai, bermasalah, atau belum dikembangkan melalui lembaga pemerintah atau lembaga independen yang ditunjuk oleh pemerintah. Inilah lahan yang dinilai mempunyai potensi pengembangan. Kelola dan kelola untuk sementara. Dana tersebut kemudian didistribusikan kembali untuk kepentingan publik melalui program pemerintah baik jangka pendek maupun jangka panjang.

Penerapan konsep bank tanah di Indonesia sangatlah mendesak. Bank tanah dapat menjadi alat Anda untuk menyukseskan berbagai kebijakan pertanahan dan mendukung pembangunan daerah secara efisien dan efektif, serta memantau perolehan, penguasaan dan penggunaan tanah secara adil dan merata dalam melaksanakan pembangunan. Bank tanah akan merespon beberapa permasalahan kompleks penyediaan lahan yang sering muncul, seperti menyediakan stok lahan pemerintah untuk berbagai kebutuhan pembangunan di masa depan, menghemat anggaran pemerintah (APBN/APBD), dan mengurangi konflik dalam proses pembebasan lahan.

Memiliki bank tanah sangat bermanfaat bagi tanah publik (negara). Bank tanah dapat merupakan lembaga yang mengelola cadangan tanah negara untuk berbagai keperluan, terutama untuk pengembangan berbagai objek kepentingan. Berdasarkan fungsi lembaga pengumpulan dan penyimpanan tanah, bank tanah dapat menyediakan tanah yang dapat digunakan pemerintah setiap saat.

Efisiensi Anggaran Pemerintah (APBN/APBD)

Setiap tahunnya dana hibah dari APBN dan APBD selalu dialokasikan untuk pembangunan infrastruktur, perekonomian dan fasilitas umum. Alokasi pembangunan infrastruktur cenderung meningkat dari tahun ke tahun. Keadaan ini dipengaruhi oleh kenaikan harga tanah dari tahun ke tahun. Dengan naiknya harga tanah, otomatis biaya pembebasan tanah pun ikut meningkat. Situasi ini pasti akan dipengaruhi oleh anggaran pemerintah.

Saat melakukan pengadaan lahan untuk pembangunan, pemerintah mungkin perlu menyiapkan lahan untuk relokasi warga yang terkena dampak selain memberikan kompensasi finansial. Inilah posisi strategis bank tanah sebagai bentuk intervensi pemerintah. Mengacu pada konsep ini, bank tanah memungkinkan pemerintah memperoleh tanah (dengan harga murah) sebelum diperlukan. Stok lahan yang selalu tersedia akan menghemat dana APBN atau APBD karena pemerintah tidak perlu lagi melakukan pembebasan lahan. Kalaupun perlu pembebasan lahan, setidaknya pemerintah mempunyai persediaan lahan yang bisa digunakan untuk merelokasi warga yang terkena dampak pembebasan lahan.

Mengurangi konflik pembebasan lahan

Salah satu fungsi lembaga perbankan tanah adalah menghimpun dan menyediakan tanah untuk keperluan pembangunan. Tentu saja fitur ini menjamin ketersediaan lahan untuk melakukan kegiatan pembangunan. Pengalaman selama ini menunjukkan bahwa pelaksanaan kegiatan pembangunan, baik infrastruktur maupun fasilitas umum lainnya, seringkali terkendala oleh pembebasan lahan. Konflik dalam pengadaan tanah seringkali muncul karena pemilik tanah menolak menyerahkan tanah untuk kegiatan pembangunan, biasanya karena besarnya kompensasi yang mereka anggap 'tidak masuk akal dan adil'.

Konflik pembebasan lahan ini terutama bermula dari tarik-menarik penentuan besaran ganti rugi. Sedangkan pemerintah melalui Komisi Pengadaan Tanah membayar ganti rugi berdasarkan NJOP. Di sisi lain, pemilik tanah menginginkan ganti rugi yang sesuai dengan harga pasar, bahkan beberapa kali lipat dari harga pasar, akibat permainan antara spekulan dan makelar tanah yang membeli tanah di lokasi pengadaan tanah dengan jumlah yang cukup besar.

Di sinilah pemerintah secara keseluruhan dapat melakukan perombakan melalui bank-banknya. Tentu saja, hanya bagi lembaga konservasi eksternal bank dapat menerima kegiatan pembangunan yang dikhususkan untuk kepentingan publik. Saat ini tidak tersedia. Global menawarkan lebih banyak manfaat karena memerlukan pembangunan. Dengan cara ini, pengumpulan melalui penyuluhan dapat digunakan sebagai wadah untuk pekerjaan pembangunan.

Aspek regulasi bank tanah Indonesia

Bank tanah mempunyai peran strategis sebagai alat pengelolaan pertanahan nasional, sehingga negara dapat mencapai kesejahteraan maksimal bagi rakyatnya dalam bidang administrasi dan pengelolaan pertanahan. Hal ini juga diperkuat dengan bukti faktual praktik perbankan tanah yang berhasil digunakan di berbagai negara maju untuk secara sistematis menangani berbagai permasalahan pertanahan seperti penggunaan lahan yang belum dikembangkan, lahan terlantar atau lahan kosong dan terlantar. Mereka dinilai mempunyai potensi pengembangan hingga menjadi produktif.

Aspek regulasi perbankan tanah Indonesia

Sebagai alat pengelolaan pertanahan nasional, bank tanah mempunyai peranan yang strategis dalam membantu negara mencapai kesejahteraan sebesar-besarnya rakyatnya dalam bidang administrasi dan pengelolaan pertanahan. Hal ini juga diperkuat dengan bukti faktual praktik perbankan tanah yang berhasil digunakan di berbagai negara maju untuk secara sistematis menangani berbagai permasalahan pertanahan seperti penggunaan lahan yang belum dikembangkan, lahan terlantar atau lahan kosong dan terlantar. Mereka dinilai mempunyai potensi untuk berkembang dan produktif.

Efektivitas penerapan konsep bank tanah sangat bergantung pada peraturan yang mengaturnya. Oleh karena itu, peraturan mengenai bank tanah harus dapat mengidentifikasi dan menguraikan secara jelas dan rinci tujuan, bentuk kelembagaan, dan mekanisme pengelolaan bank tanah. Kejelasan peraturan akan berdampak signifikan terhadap efisiensi penerapan konsep bank tanah, yang secara otomatis akan menentukan berhasil atau tidaknya penerapan konsep bank tanah di Indonesia.

Aspek jenis bank tanah

Pembentukan bank tanah akan berhasil jika dilakukan secara koheren dan sejalan dengan tujuan yang ingin dicapai. Oleh karena itu, tujuan keberadaan bank tanah di Indonesia harus diatur agar pelaksanaannya dapat efektif dan optimal. Peraturan yang jelas dan tegas diharapkan akan memungkinkan bank tanah menjadi bagian dari rencana nasional yang efektif. Tujuan didirikannya bank tanah erat kaitannya dengan jenis bank tanah. Jika tujuan pembuatan bank tanah adalah untuk menghasilkan keuntungan, maka jenis bank yang paling tepat adalah bank tanah hybrid yang merupakan kerja sama antara pemerintah dan swasta.

Jenis bank tanah yang didirikan sangat erat kaitannya dengan sumber pembiayaan yang akan digunakan untuk mengoperasikan bank tanah tersebut. Efektivitas pengelolaan bank tanah sangat bergantung pada sumber pendanaan yang stabil dan berkelanjutan.. Pembiayaan operasional bank tanah. Sumbernya sepenuhnya berasal dari anggaran publik.

Skema pembiayaan bank tanah yang paling tepat diterapkan di Belanda berasal dari alokai pemerintah melalui APBN, APBD atau hibah. Anggaran yang diperlukan untuk pelaksanaan bank tanah dapat dihimpun dari dana APBN atau APBD dengan terlebih dahulu menyerahkan anggaran yang diperlukan untuk pelaksanaan bank tanah kepada pemerintah pusat dan pemerintah daerah. Memungkinkan pemerintah pusat dan daerah mengalokasikan dana APBN dan APBD setiap tahunnya untuk melaksanakan kegiatan perbankan tanah.

Aspek pihak-pihak yang terlibat dalam perbankan tanah (lembaga)

Hal serupa juga disampaikan pada pembahasan sebelumnya mengenai jenis-jenis bank tanah: bahwa pelaku bank tanah yang paling tepat adalah pemerintah sendiri. Maka, kerja sama antar instansi pemerintah terkait otomatis diperlukan. Struktur kelembagaan bank tanah dapat terdiri dari beberapa perwakilan dari organisasi terkait, yang akan ditentukan dalam peraturan tersendiri, yang akan menjadi kriteria dasar dalam menentukan siapa yang akan menjadi direksi. Struktur kelembagaan bank tanah dapat diatur tersendiri melalui Keputusan Presiden, mengingat sewaktu-waktu dapat berubah tergantung kinerjanya.

Pemerintah daerah harus memastikan kendali atas peraturan penggunaan lahan setempat melalui sistem registrasi yang komprehensif dan efektif, yang akan memudahkan pengumpulan data tentang lahan terlantar di yurisdiksi mereka. Pemerintah kota dan daerah juga harus menyiapkan rencana bank tanah dan mengintegrasikan badan perencanaan kota dan kabupaten yang berada di bawah kewenangannya ke dalam mekanisme pengelolaan bank tanah. Kolaborasi antara pemerintah kota dan kabupaten serta bank tanah dapat memberikan manfaat bagi perencanaan kota yang lebih akurat dan efektif di masa depan.

Aspek mekanisme pelaksanaan bank tanah

Penyelenggaraan bank tanah umum biasanya dilakukan melalui beberapa tahapan, terdiri dari tahap penyediaan, tahap jatuh tempo, dan tahap pendistribusian tanah. Pada tahap penyediaan tanah, sumber daya tanah yang dapat dikuasai atau dimiliki oleh bank tanah dapat diperoleh melalui mekanisme penjualan, pertukaran, lelang, dan juga melalui mekanisme subsidi. Perolehan tanah melalui mekanisme penjualan, penukaran atau subsidi memerlukan keterlibatan pejabat yang berwenang seperti Pejabat Penyiapan Akta Tanah (PPAT). Sedangkan pengadaan tanah melalui mekanisme lelang memerlukan keterlibatan juru lelang dari Badan Lelang Barang Milik Negara (KPKNL).

Beberapa jenis lahan yang dapat digunakan sebagai sumber daya lahan untuk bank tanah publik dapat ditemukan dalam sistem hukum pertanian nasional. Sumber tanah dapat diperoleh dari tanah milik badan hukum lain, tanah terlantar, tanah kekayaan negara, tanah sitaan, tanah erfpacht, tanah absensi, dan lain-lain.

Pengertian tanah terlantar terdapat pada Pasal 1 Angka 6 Peraturan Direktur Administrasi Pertanahan Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 2010 tentang Tata Cara Pengelolaan Tanah Terbengkalai. Yang dimaksud dengan tanah terlantar adalah tanah yang haknya diberikan oleh: Negara berupa hak milik, hak guna usaha, dan hak guna bangunan. , hak untuk menggunakan dan mengelola, atau dasar penguasaan atas, limbah, tanah yang tidak digunakan atau tidak digunakan tergantung pada sifat atau tujuan pemberian hak atau dasar penguasaan.

Penilaian terhadap tanah terlantar dilakukan oleh suatu panitia yang terdiri atas anggota Badan Pertanahan dan anggota instansi terkait yang diatur oleh Direktur Pertanahan Republik Indonesia.

Pengertian aset tanah pemerintah berbeda dengan tanah milik negara. Aset tanah pemerintah adalah tanah yang dikelola oleh instansi pemerintah pusat dan daerah. Harta tanah milik negara termasuk dalam kategori tanah perseorangan dan merupakan milik negara yang penguasaan fisiknya berada pada instansi terkait dan penguasaan hukumnya berada pada Menteri Keuangan Republik Indonesia. Aset tanah pemerintah tunduk pada pendaftaran dan penguasaan tanah dan dikelola oleh lembaga pemerintah di tingkat pusat dan daerah.

Konsep perbankan tanah secara umum dapat dipahami melalui empat indikator: (1) regulasi, (2) tipologi, (3) pihak, dan (4) mekanisme pelaksanaan. Penerapan keempat indikator ini mungkin berbeda di setiap negara karena disesuaikan dengan ideologi, sistem hukum, dan situasi sosial ekonomi masing-masing negara. Penerapan konsep land banking di Indonesia sangatlah mendesak untuk dilakukan sebagai salah satu alternatif solusi penyelesaian permasalahan kompleks ketersediaan lahan yang hingga saat ini belum terselesaikan. Bank tanah akan memberikan banyak manfaat dan menjawab beberapa pertanyaan penting dunia nyata, seperti menyediakan stok tanah kepada pemerintah untuk berbagai kebutuhan pembangunan di masa depan, menghemat dana APBN/APBD, dan mengurangi konflik dalam proses pengadaan tanah.

Membandingkan penerapan konsep bank tanah di berbagai negara, yaitu Belanda dan Amerika Serikat, dapat memberikan gambaran jelas mengenai konsep bank tanah yang masih merupakan gagasan baru. Kontribusi yang diperoleh dari perbandingan ini dapat menjadi pertimbangan hukum yang berguna bagi peraturan perundang-undangan mengenai perbankan tanah di Indonesia. Pengaturan bank tanah sebagai upaya mencapai kekayaan tanah nasional dapat dilakukan dengan menetapkan peraturan pada tingkat hukum. Nilai keadilan dalam bank tanah dapat dilihat pada proses penyelenggaraan bank tanah yang sudah lama dilaksanakan di negara lain.