K11_Surat Keberatan Pajak PBB Secara Elektronik (E-filing)

A. Definisi Pajak Bumi dan Bangunan

pengertian tentang Pajak Bumi dan Bangunan pada Undang -- Undang No 12 Tahun 1994 tentang Pajak Bumi dan Bangunan adalah sebagai berikut:

1. Bumi adalah permukaan / tubuh bumi yang dibawahnya, permukaan meliputi tanah dan perairan pedalaman (termasuk rawa -- rawa tambak perairan) serta laut wilayah Republik Indonesia.

2. Bangunan adalah kontruksi teknis yang ditanam atau diletakkan secara tetap pada tanah dan / atau perairan untuk tempat tinggal, tempat usaha, dan tempat yang diusahakan.

Maka bersandar atas definisi diatas, Pajak bumi dan bangunan (PBB) adalah pajak yang dikenakan terhadap bumi dan bangunan, PBB termasuk ke dalam pajak pusat dimana pemungutannyadilakukan oleh pemerintah. PBB pada dasarnya merupakan pajak objektif dimana pengenaan dan penentuan besarnya objek pajak terutang didasarkan pada kondisi bumi atau bangunan yang menjadi objek pajak.

Yang menjadi objek pajak PPB menurut Mardiasmo adalah Perorangan ataupun badan yang mempunyai hak milik atau manfaat dari bumi(tanah) dan bangunan diatasnya.

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) merupakan jenis pajak yang sepenuhnya diatur oleh pemerintah dalam menentukan besar pajaknya (menganut sistem pemungutan official assessmen system).Pajak ini bersifat kebendaan dalam arti besarnya pajak terutang ditentukan oleh keadaan objek yaitu bumi/tanah dan/atau bangunan.

Di sini keadaan subyek (siapa yang membayar) tidak ikut menentukan besarnya pajak.Dari pendapat para ahli tersebut, dapat di tarik kesimpulan bahwa Pajak Bumi dan Bangunan adalah pajak yang dikenakan atas bumi dan bangunan, besarnya pajak ditentukan oleh keadaan objek yaitu bumi/tanah/bangunan.

Dasar pengenaan PBB adalah : "Nilai Jual Objek Pajak ( NJOP ) "yang ditentukan perwilayah berdasarkan keputusan Kakanwil Ditjen Pajak yang pelaksanaan kegiatannya dilakukan dengan Pendekatan Penilaian. Dalam pendekatan peniliaian ini ada tiga megtode yaitu :

1. Pendekatan Data Pasar

membandingkan objek pajak yang akan dinilai dengan objek pajak lain yang sejenis yang nilai jualnya sudah diketahui dengan melakukan penyesuaian yang dipandang perlu. Persyaratan utama yang harus dipenuhi dalam penerapan, pendekatan ini adalah tersedianya data jual beli atau harga sewa yang wajar. Pendekatan data pasar terutama diterapkan untuk penentuan NJOP bumi, dan untuk objek tertentu dapat juga dipergunakan untuk penentuan NJOP bangunan.

2. Pendekatan Biaya

Dengan cara memperhitungkan biaya biaya yang dikeluarkan untuk membangun objek yang dinilai. 

3. Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan

menghitung atau memproyeksikan seluruh pendapatan sewa/penjualan dalam satu tahun dari objek pajak yang dinilai dikurangi dengan kekosongan, biaya operasi dan/atau hak pengusaha. Selanjutnya dikapitalisasikan.

B. CARA PENGHITUNGAN PAJAK

Adapun unsur unsur yang harus selalu diingat dalam menghitung Pajak Bumi dan Bangunan adalah sebagai berikut :

a.Tarif Pajak : Tarif Tunggal : 0,5% , dimana ini mencerminkan : - kesederhanaan - kemudahan pelaksanaan -- kemudahan pengawasan (baik oleh fiskus maupun wajib pajak).

b. Dasar Pengenaan : Nilai Jual Objek Pajak ( NJOP )

c. Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak ( NJOPTKP )

d. Dasar Perhitungan : Nilai Jual Kena Pajak ( NJKP )

Untuk dasar perhitungannya diatur dalam PP. No. 25 Thn 2000 dimana menyebutkan bahwa :

 a. 20 %, meliputi : - pedesaan - perkotaan dengan nilai kurang dari 1 Milyar

b. 40 %, meliputi : - perkebunan - perhutanan - pertambangan pedesaan dan perkotaan dengan nilai 1 Milyar atau lebih

Berikut adalah Rumus perhitungannya :

Dengn NJKP 20%

PBB Terutang = 0,5 % x 20 % x ( NJOP -- NJOPTKP ) = 0,1 % x ( NJOP -- NJOPTKP ) Dengan NJKP 40%

PBB Terutang = 0,5 % x 40 % x ( NJOP -- NJOPTKP ) = 0,2 % x ( NJOP -- NJOPTKP )

C. Penagihan Pajak Bumi dan Bangunan

Berbeda dengan jenis pajak lainnya di Indonesia yang menerapkan sistem self-assesment, pemenuhan kewajiban PBB menerapkan sistem official assessment. Artinya, otoritas pajak yang menentukan jumlah pajak terutang dari wajib pajak. Penerapan sistem ini dimaksudkan untuk lebih menjamin kepastian hukum atas jumlah pajak yang dibayar oleh wajib pajak.

Otoritas pajak melakukan penagihan Pajak Bumi dan bangunan dengan menggunakan SPPT atau disebut Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang, yang diterbitkan berdasarkan data yang telah ada dalam ditjen Pajak.

D. Keberatan dan pengurangan

Terkadang , perhitungan yang dilakukan oleh petugas pajak tidak mencerminkan keadaan atauun peraturan yang sebener nya. Karena itulah ada beberapa alasan wajib pajak melakukan keberatan dan meminta pemngurangan pajak terhutang dari Bumi dan Bangun ini.

Alasan alasan yang dimaksud diantaranaya :

1. WP merasa SPPT / SKP tidak menggambarkan keadaan yang sebenarnya : - terkadang Luas objek pajak ( Bumi &/ Bangunan ) tidak sesuai dengan keadannya, ataupun bisa juga karena Penerapan klasifikasi ( Bumi &/ Bangunan ) yang tidak sesuai ketentuan

2. terdapat perbedaan penafsiran UU dan peraturan perundangundangan lainnya antara fiskus dan wajib pajak diantaranya adalah Penetapan subjek pajak sebagai wajib pajak  Objek pajak yang seharusnya tidak kena pajak, Penerapan NJKP ( 20 % atau 40 % ) yang tidak sesuai 

3. Penentuan saat pajak terutang yang salah tidak sesuai aturan dasar perhitungan PPB, dan juga ada kesalahan pada Tanggal jatuh tempo dating lebih cepat.

Untuk mengakomodir permasalahan yang sering timbul akibat official assessment diatas, Ditjen pajak memberikan kesempatan kepada wajib pajak untuk mengajukan keberatan. Untuk saat ini Keberatan dapat dilakukan secara elektronik yang dinamakan E-objection.

E-objection dapat diakses melalui halaman djponline wajib pajak. Secara umum tata cara penyampaian keberatan ats PBB sama seperti mengajukan keberatan melalui kirim langsung ataupun menggunakan jasa ekspedisi.

Secara garis besar, berikut adalah petunjuk cara menyampaikan keberatan melalui eobjection.

1. Wajib pajak Login ke halaman DJP Online

2. Lalu wajib pajak dapat memilih menu E-objection, disana akan diarahkan ke halaman baru tempat wajib pajak akan mengisi surat keberatan disertai petunjuk petunjuk yang tertera

3. Wajib pajak dalam pengisiannya dapat menjabarkan alasan keberatan diajukan maksimal dalam 4000kata dan juga dapat menggunggah dokumen lampiran terkait keberatannya

4. Setelah yakin akan data yang akan diunggah, wajib pajak diarahkan untuk penandatangan secara elektronik dengan cara memasukan kode passphrase sebagai pengganti tanda tangan

5. Selanjutnya wajib pajak dapat memilih tombol submit untuk dilakukan proses selanjutnya dan menunggu bukti penerimaan elektronik.

6. Jika bukti penerimaan elektronik sudah diterima, artinya keberatan sukses dikirim dan otoritas pajak akan meneliti surat keberatan dengan jangka waktu maksimal 6 bulan.

7. Untuk hasil yang lebih cepat, sebaiknya dilakukan follow up melalui kring pajak ataupun dating ke kpp terdaftar untuk menanyakan kelanjutan prosess keberatannya.

eobjection2-6298e257ce96e51163158d02.png

E. Contoh kasus kesalahan Hitung PBB oleh otoritas Pajak

Tuan Ardha mempunyai Rumah diperkotaan dengan NJOP 500juta. Namun setelah kluar tagihan PBB hasil hitung otoritas pajak, PBB tuan Ardha ternyata tidak sesuai perhitungannya. Yang seharusnya Perhitungan NJKP hanya nya 20% dari NJOP, ternyata terkena 40% dari NJOP yang akan memperbesar pembayaran PBB tiap tahunnya.

Tuan ARdha dapat melakukan keberatan atas kesalaghan perhitungan diatas melalui prosedur yang telah saya jabarkan sebelumnya, baik secara langsung pergi ke KPP terdaftar maupung secara daring melalui e-objection disertai lampiran lampiran yang mendukung keadaan sebenernya.

Daftar Pustaka

1. Undang Undang No 12 Tahun 1994 tentang Pajak Bumi dan Bangunan

2. https://www.indonesiapropertiexpo.com/news/pahami-dasar-hukum-sampai-cara-menghitung-pbb

3. Mardiasmo. (2018). Perpajakan Edisi Revisi Tahun 2018. Yogyakarta: Penerbit Andi.