Permasalahan backlog perumahan di Indonesia masih menjadi tantangan besar terlebih populasi penduduk Indonesia masih menunjukkan pertumbuhan setiap tahunnya. Menurut Kementerian PUPR, backlog perumahan adalah kondisi kesenjangan antara jumlah rumah terbangun dengan jumlah yang dibutuhkan oleh masyarakat. Secara sederhana backlog perumahan adalah krisis kepemilikan rumah. Kondisi ini tentu menjadi masalah karena tempat tinggal merupakan kebutuhan pokok utama bagi masyarakat.
Berdasarkan data Susenas tahun 2023 terjadi penurunan backlog perumahan yang sebelumnya sebesar 10.5 juta menjadi 9,9 juta unit. Meskipun terjadi penurunan, backlog perumahan masih tetap ada 9.9 juta unit. Dalam mengatasi masalah ini, diperlukan dukungan multisektor yaitu pemerintah, pengembang properti, perbankan, dan Bank Indonesia. Secara khusus Bank Indonesia memberi dukungan penyelesaian masalah ini dengan pelonggaran kebijakan Loan to Value (LTV).
Kebijakan LTV/FTV merupakan salah satu instrument kebijakan makroprudensial yang terfokus pada sektor properti dan kendaraan bermotor. LTV adalah rasio antara jumlah pinjaman yang dapat diberikan oleh bank terhadap nilai agunan yang dijadikan jaminan. Semakin tinggi rasio LTV/FTV, semakin kecil persentase uang muka yang harus dibayarkan oleh debitur. Pemberian LTV/FTV diberikan kepada perbankan dengan mempertimbangkan persyaratan tingkat kredit macet.
Bank Indonesia hingga saat ini masih menerapkan rasio LTV yang longgar dengan tujuan agar masyarakat khususnya masyarakat menengah kebawah dapat memiliki rumah tanpa harus membayar uang muka yang tinggi. Pelonggaran rasio LTV dianggap dapat meningkatkan permintaan masyarakat terhadap produk properti sehingga juga mampu memberikan multiplier effect bagi sektor jasa properti dan konstruksi, industri bahan bangunan, dan jasa arsitektur bahkan sektor perbankan. Hal ini dapat mendorong pertumbuhan ekonomi secara khusus pada sektor terkait.
Berdasarkan peraturan Peraturan Anggota Dewan Gubernur Nomor 19 Tahun 2023 BI memberikan rasio LTV/FTV mencapai 100 persen pada bank yang memenuhi persyaratan NPL/NPF. Artinya perbankan dapat menyetujui nilai pinjaman hipotek hingga 100 persen dan dengan kata lain pengajuan pinjaman properti tanpa adanya uang muka. Akan tetapi pelonggaran rasio LTV/FTV juga perlu dibarengi dengan manajemen risiko perbankan yang baik, jangan sampai justru menimbulkan kredit macet yang tinggi dan berdampak pada stabilitas sistem keuangan seperti pernah yang terjadi pada krisis finansial global tahun 2008.
Melangsir data dari Statistik Sistem Keuangan Indonesia (SSKI), semenjak diberlakukan aturan LTV terbaru di bulan januari 2024, jumlah kredit property yang tersalur menunjukkan tren peningkatan dengan NPL yang masih tergolong terjaga dibawah 3 persen. Data ini menjadi cerminan atas berhasilnya kebijakan LTV/FTV longgar. Â Tampaknya dalam beberapa periode kedepan, nilai kredit properti diprediksi mengalami peningkatan apalagi didorong dengan penurunan BI Rate. Penurunan BI Rate merupakan katalis bagi masyarakat dalam meningkatkan daya beli properti.
Selain dukungan Bank Indonesia, pemerintah juga mendorong kepemilikan properti melalui pemberian insentif PPN. Kementerian keuangan bahkan menggratiskan PPN untuk pembelian rumah hingga 31 Desember 2024 dengan terbitnya Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 61 Tahun 2024 tentang perpanjangan insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) untuk pembelian rumah hingga Desember 2024. Namun disisi lain terdapat bayang-bayang PPN 12 persen yang dapat meningkatkan harga jual properti mengingat bahan bangunan menjadi objek pajak PPN 12 Persen.
