KPR: Jalan Menuju Rumah Impian atau Jerat Utang Tak Berujung?

Harga rumah sekarang benar-benar gila mahalnya. Ada satu perumahan baru yang dibangun persis di depan komplek perumahan saya. Untuk bangunan dengan luas 70 meter per segi sekarang sudah dihargai Rp900 juta lebih. Mentok-mentoknya jadi Rp1 miliar. Padahal, beberapa perumahan yang dibangun di sekitarnya beberapa tahun lalu harganya masih Rp400 jutaan. Sedangkan di perumahan kami, ketika saya beli dulu harganya masih Rp200 jutaan.

Itu harga rumah di satu titik di daerah Sawangan, Kota Depok, Jawa Barat. Memang, pembangunan rumah tinggal di Kota Depok setelah pandemi Covi-19 mengalami peningkatan yang signifikan. Dari pengamatan kasat mata saja, di beberapa lokasi di Sawangan, sebelum Covid-19 masih menjadi lahan kosong tempat kami biasa main sepeda, atau jogging, hari ini sudah berdiri komplek perumahan bergaya cluster.

Harganya pun bervariasi, tergantung letak dan lokasinya. Kalau berada di dalam gang yang berukuran 2 mobil bisa lebih murah. Sementara yang berada di pinggir jalan raya pasti lebih mahal. Pastinya, harga yang ditawarkan sudah tidak ada di bawah Rp700 juta. Semua di atas Rp700 juta semua.

Ilustrasi rumah dengan harga di atas Rp1 miliar (Sumber: Detik.com)

Dengan kondisi harga rumah yang terus meningkat dari tahun ke tahun tentu menjadi dilema bagi masyarakat untuk memiliki rumah secara permanen. Membeli secara kontan dengan harga di atas Rp700 juta tentu sangat memberatkan bagi masyarakat, terutama mereka yang penghasilannya pas-pasan. Pilihannya hanya KPR atau ngontrak. Pilihan antara mau ngontrak atau KPR sangat tergantung pada situasi finansial, preferensi pribadi, dan tujuan jangka panjang tiap-tiap orang.

Jika kalian memiliki kemampuan untuk membayar KPR dengan lancar dan mempertimbangkan rumah sebagai investasi jangka panjang, membeli rumah melalui KPR bisa menjadi pilihan yang lebih menguntungkan dalam jangka waktu yang lebih panjang. Sedangkan pilihan untuk mengontrak rumah lebih fleksibel karena tipe rumah bisa dipilih sesuai kebutuhan dan kondisi keuangan.

KPR atau Ngontrak 

KPR atau Kredit Pemilikan Rumah adalah fasilitas pinjaman yang disediakan oleh lembaga keuangan kepada individu atau keluarga untuk membeli atau membangun rumah. Dalam KPR, lembaga keuangan memberikan dana kepada peminjam untuk membayar harga rumah, dan peminjam membayar kembali pinjaman tersebut dalam jangka waktu tertentu dengan tambahan bunga.

KPR bertujuan untuk membantu individu atau keluarga untuk memperoleh rumah tinggal yang mereka inginkan dalam bentuk pinjaman. Pinjaman tersebut dapat digunakan untuk membeli rumah baru, rumah seken, atau bahkan untuk membangun rumah baru. KPR memiliki jangka waktu yang relatif panjang, berkisar antara 5 hingga 30 tahun, tergantung pada kebijakan lembaga keuangan dan kesepakatan antara peminjam dan pemberi pinjaman.

Setiap kreditur atau peminjam diwajibkan untuk membayar uang muka atau DP (down payment) sebagai bagian dari pembelian rumah. Sisanya akan dihitung sebagai kredit yang pengembaliannya dicicil dengan bunga yang sudah disepakati. Umumnya, KPR menggunakan suku bunga tetap atau mengambang.

Ilustrasi KPR Bank/kompas.com

Suku bunga tetap akan tetap konstan sepanjang masa pinjaman, sementara suku bunga mengambang dapat berubah-ubah sesuai dengan kondisi pasar. Setelah semua disepakati peminjam harus membayar cicilan bulanan selama jangka waktu pinjaman. Cicilan tersebut terdiri dari pokok pinjaman dan bunga. Pembayaran bulanan ini harus dilakukan secara teratur dan tepat waktu sesuai dengan kesepakatan.

Biasanya, rumah yang dibeli dengan menggunakan KPR dijadikan jaminan atau agunan untuk pinjaman tersebut. Jika peminjam gagal membayar pinjaman, lembaga keuangan dapat menjual rumah untuk mendapatkan kembali dana yang dipinjamkan.

KPR merupakan cara yang paling populer digunakan oleh masyarakat untuk memperoleh kepemilikan rumah. Metode pembelian rumah ini memberikan kesempatan kepada mereka yang tidak memiliki dana tunai penuh untuk membeli rumah secara langsung untuk tetap bisa memiliki rumah dengan membayar cicilan secara berkala sesuai dengan kemampuan keuangan mereka.

Meskipun berbentuk kredit, membeli rumah melalui KPR merupakan investasi jangka panjang yang dapat memberikan keuntungan finansial dalam jangka waktu yang lebih lama. Dengan asumsi harga rumah terus meningkat, kreditur dapat memperoleh keuntungan modal saat Anda menjual rumah di masa depan.

Selain itu, memiliki rumah melalui KPR juga memberikan Anda kepastian kepemilikan atas properti tersebut. Anda dapat memodifikasi rumah sesuai keinginan Anda tanpa perlu meminta izin dari pemilik properti.

Ilustrasi Rumah kontrakan di Jakarta (Kompas.com)

Dalam kondisi di mana tren perubahan harga rumah yang terus meningkat, ngontrak atau mengontrak rumah bisa menjadi solusi yang rasional sesuai dengan situasi dan preferensi setiap orang. Pada umumnya, motif orang mengontrak rumah karena fleksibilitas harga dan tidak adanya ikatan pada kepemilikan rumah jangka panjang. Ada beberapa kentungan yang bisa langsung diperoleh ketika hendak ngontrak atau menyewa rumah, entah bulanan atau tahunan.

Menyewa rumah memberikan fleksibilitas yang lebih besar, karena Anda tidak terikat pada kepemilikan rumah jangka panjang. Anda dapat dengan mudah pindah jika ada perubahan dalam kebutuhan atau situasi Anda.

Dalam sewa rumah biasanya biaya awal untuk menyewa rumah lebih rendah daripada pembayaran awal yang diperlukan untuk membeli rumah melalui KPR, seperti uang muka dan biaya administrasi. Ditambah, penyewa tidak bertanggung jawab atas perbaikan dan pemeliharaan rumah, yang merupakan tanggung jawab pemilik properti.

Kendala KPR

KPR sudah sering digunakan oleh masyarakat sebagai solusi untuk memiliki rumah impian. Namun, dalam pelaksanaannya muncul kendala-kendala dari kreditur, terutama terkait dengan tingginya nilai KPR yang harus dicicil sebagai konsekuensi dari harga rumah yang sangat mahal. Hal ini menjadi beban finansial yang berat, terutama jika cicilan tersebut melampaui sebagian besar dari pendapatan bulanan kreditur.

Meskipun kreditur telah membayar uang muka dengan jumlah yang signifikan, tingginya harga rumah sekarang membuat jumlah uang muka tidak lebih daripada syarat agar KPR bisa disetujui. Tingginya harga rumah membuat jumlah uang muka yang dibutuhkan sangat besar agar bisa mengurangi cicilan per bulannya. Karena kerap menyulitkan karena jumlahnya yang sangat besar, kebanyakan kreditur hanya membayar uang muka untuk memenuhi persyaratan disetujuinya KPR.

Ilustrasi uang muka KPR (Sumber: Biz.kompas.com)

Persoalan lain yang kerap muncul tidak terduga adalah risiko kenaikan suku bunga. Banyak bank atau lembaga keuangan yang sering menggunakan suku bunga mengambang dalam memberikan KPR. Akibatya, suku bunga kreditnya rentan sekali berubah-ubah mengikuti kondisi pasar. Jika suku bunga naik di masa mendatang, cicilan bulanan KPR juga akan meningkat sehingga menambah beban finansial kreditur.

Kreditur juga rawan menghadapi risiko keuangan yang tidak terduga selama masa KPR. Jika terjadi perubahan situasi keuangan, seperti kehilangan pekerjaan atau kenaikan biaya hidup yang tiba-tiba, kreditur dapat menghadapi kesulitan dalam membayar cicilan KPR. Risiko keuangan seperti ini memang kerap dihadapi oleh kreditur yang terikat dalam KPR dengan nilai tinggi.

Ibarat buah simalakama, KPR di satu sisi menawarkan aksesibilitas kepada banyak orang untuk memiliki rumah, namun harga rumah yang mahal juga membuat kreditur terjebak dalam nilai cicilan yang sangat tinggi ditambah dengan risiko-risiko keuangan yang terus membayang-bayangi hidup kreditur. 

Penting bagi calon kreditur untuk mempertimbangkan secara matang kondisi keuangan mereka sebelum mengambil keputusan untuk mengajukan KPR. Jangan sampai KPR yang bertujuan sebagai jalan menuju rumah impian malah berubah menjadi jerat utang yang tidak berujung.

Depok, 25/4/2024