Hal yang Harus Diperhatikan saat Balik Nama Sertifikat Tanah Pertanian agar Tidak Mumet

Masyarakat banyak melirik lahan pertanian sebagai investasi karena untuk jangka panjang sangat prospektif. 

Dalam jangka pendek pun bisa dijadikan sumber rezeki, mata pencaharian. Bahkan sekarang lahan pertanian bisa dijadikan tempat rekreasi.

Namun, saat jual beli dan balik nama sering kali muncul permasalahan yang tak terduga, seperti yang diceritakan seorang ibu, panggil saja Bu Lina.

Baca juga: Teknik Pengairan Pada Tanaman Padi Saat Curah Hujan Tinggi

Saya sempat kaget ketika dia mengirim pesan, ingin cerita terkait balik nama sertifikat tanah. Walaupun tidak begitu akrab dengannya, saya mempersilakannya untuk telepon.

Percakapan dengan Bu Lina

Dia bercerita kalau telah membeli sawah dari salah seorang warga sebut saja Pak Karyo dan istrinya. Jual beli tanah dilakukan di notaris dan semuanya lancar. 

Baca juga: Harga Gabah Melambung Tinggi, Apakah Kabar Baik bagi Petani?

Masalah muncul ketika Bu Lina hendak balik nama kepemilikan tanah tersebut. 

"Lahan itu ternyata dua sertifikat. Saya kaget lah, orang penjualnya juga cuma kasih satu sertifikat. Lalu Pak Karyo dan istrinya sudah meninggal. Sementara ahli warisnya mempersulit," ucap Bu Lina melalui telepon seluler kepada saya.

Menurut Bu Lina kerabat Pak Karyo atos alias ribet. Mereka tidak memberikan fotokopi KTP sebagai salah satu syarat balik nama. 

Belum lagi, lahan sebelahnya yang jadi satu dengan tanah yang sudah dibeli Bu Lina.

"Sawah itu luas dan ada dua sertifikat, wes gak apa-apa saya beli saja yang satunya. Tapi ahli waris tidak sepakat semuanya, Bu Agus," ujar Bu Lina.

Ahli waris lebih dari satu orang, seringkali tidak sepakat. Yang satu ingin lahan itu digarap secara bergantian, yang lain ingin dijual.

Kalau tanah itu tidak dijual, Bu Lina bisa meminta ahli waris membuat galengan atau pematang sebagai pembatas agar lahan yang sudah dibeli bisa segera balik nama.

Syarat Balik Nama Sertifikat Lahan Pertanian

Berdasarkan Undang-Undang, jual beli tanah atau peralihan hak yang menyangkut tanah perlu dilakukan di Pejabat Pembuat Akta Tanah atau PPAT.

Jika lahan tersebut sudah bersertifikat, sebaiknya balik nama untuk mengubah status kepemilikan dari penjual kepada pemilik baru.

Syarat yang harus disiapkan pembeli untuk balik nama, di antaranya:

• Fotokopi KTP dan KK penjual, jika penjual sudah meninggal, kita memerlukan fotokopi KTP dan KK ahli waris disertai surat kematian penjual.
• Foto lokasi lahan yang akan dibalik nama. 
• Fotokopi KTP dan KK pembeli
• Foto copy SPPT dan PBB tahun berjalan 
• Sertifikat asli 
• Surat ahli waris dari desa jika penjual telah meninggal
• Surat kematian atau akta kematian jika penjual telah meninggal

Untuk syarat lainnya bisa konsultasi dengan notaris.

Pada umumnya pembeli sering menunda balik nama sertifikat dengan alasan tertentu, terutama biaya.   

Sebagian warga pun biasanya menunggu sertifikat masal agar lebih murah dan gampang.

Tidak bisa dipungkiri jika balik nama itu butuh biaya sekitar Rp10 juta-Rp16 juta tergantung dari harga tanah.

Berdasarkan beberapa sumber dan pengalaman pribadi, biaya balik nama sertifikat tanah adalah sebagai berikut:

1. Penerbitan Akta Jual Beli (AJB)
Untuk biaya AJB setiap daerah berbeda. Pada umumnya kisaran 0,5-1% dari nilai transaksi.

2 Pengecekan Keabsahan atau Keaslian Sertifikat Tanah

Pengecekan keabsahan sertifikat dilakukan di kantor Badan Pertanahan Nasional.
Sekarang pengecekan bisa melalui online atau website resmi www.atrbpn.go.id. Untuk biaya kisaran Rp50.000.

3. Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

BPHTB biasanya sebesar 5% dari harga tanah dikurangi dengan NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak.

Biaya BPHTB ini lebih besar dari biaya lainnya. Besarannya tergantung dari harga beli lahan tersebut. Harga beli disesuaikan dengan luas tanahnya.

4. Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah

Biaya balik nama sertifikat tanah dapat kita hitung sebagai berikut; 

Nilai jual tanah : 1000
(Nilai tanah per meter persegi dikali luas tanah dibagi seribu)

Misalnya:
Luas tanah : 100 meter
Harga per meter : Rp1.000.000

Biaya balik nama
= (1.000.000 x 100) : 1.000
=  100
=  Rp100.000

Dari empat rincian biaya tersebut, kita tinggal menjumlahkannya. Biaya balik nama setiap sertifikat berbeda tergantung harga jual dan luas lahan.

Kalau kita masih ragu, sebaiknya konsultasi dengan notaris. Sebagai gambaran kita siapkan minimal Rp10 juta untuk biaya balik nama.

Sebaiknya ketika membeli lahan, segera balik nama kepemilikan agar lancar dan mudah. 

Ketika penjual telah tiada atau meninggal banyak syarat yang harus dipenuhi belum lagi ahli waris yang tidak sejalan.

 

Semoga bermanfaat. 

Terima kasih telah singgah.

_Sri Rohmatiah Djalil_ 

Referensi 1