Aset yang Berdaya Guna

Mendayagunakan aset, merupakan proses kreatif pengelola aset untuk memberikan nilai tambah suatu aset. Mendayagunakan aset adalah strategi manajemen aset yang bertujuan untuk menghasilkan pendapatan (revenue), sehingga pengelolaan aset tidak sekedar menjadi cost centre semata, namun dapat juga  menjadi revenue centre.  Mendayagunakan aset sebagai proses peningkatan manajemen aset yang berkelanjutan, yang dapat memastikan manajemen aset mampu memberikan layanan terhadap organisasi yang berkualitas.

Pendayagunaan aset sebagai bagian dari proses pemanfaatan aset bertujuan untuk mendapatkan pendapatan (revenue) dari aset yang dimiliki, dan atau mendapatkan kemanfaatan aset yang lebih luas dan juga dapat menghasilkan pengelolaan aset yang lebih efektif dan efisien.

Pengelolaan aset merupakan upaya-upaya yang dilakukan dalam menjalankan siklus aset yang dimulai dari identifikasi kebutuhan aset, perencanaan dan penganggaran, pengadaan, penyaluran dan penyimpanan, penggunaan dan pemanfaatan, pengamanan dan pemeliharaan, pemindahtanganan dan penghapusan. Keseluruhan siklus aset tersebut dibingkai dalam suatu penatausahaan bisnis proses pengelolaan aset demi memberikan layanan kepada organisasi dalam pencapaian tujuan nya.

Guna membangun sistem dan metode bisnis proses pengelolaan aset yang dapat  menciptakan kultur (budaya) pengelolaan aset yang berjalan secara efektif dan  efisien serta menghasilkan aset yang berdaya guna, dibutuhkan suatu strategi pengelolaan aset.  

Strategi pengelolaan aset yang dapat menciptakan kultur budaya pengelolaan aset yang menjunjung prinsip "jangan sampai ada kerugian organisasi", "pengelolaan aset yg memberikan pelayanan", "penggunaan aset yang efektif dan efisien" serta "pemanfaatan aset   yang menciptakan pendapatan (revenue)", maka dibutuhkan formulasi untuk membangun strategi yang tepat dalam pengelolaan aset.

Pembahasan tentang strategi pengelolaan aset dapat dibaca pada BAB 2 buku ini.

Langkah lanjutan setelah menyusun Strategi Pengelolaan Aset adalah mengimplementasikan strategi tersebut dalam pedoman teknis pengelolaan aset baik berupa Standar Operasional Prosedur (SOP) maupun petunjuk teknis lainnya.

Membangun Standar Operasional Prosedur (SOP) dalam pengelolaan aset merupakan langkah penting untuk menciptakan pedoman dalam pengelolaan aset sehingga siklus aset dapat berjalan secara efektif, efisien dan berdaya guna. Mengimplementasikan SOP pengelolaan aset secara konsisten akan membangun kultur budaya pengelolaan aset. SOP yang dibangun merupakan bentuk implementasi dari strategi pengelolaan aset yang telah dirumuskan sebelumnya.

Membangun Standar Operasional Prosedur (SOP) yang mengimplementasikan prinsip  "jangan sampai ada kerugian organisasi", prinsip "pengelolaan aset yang melayani,  prinsip "penggunaan aset yang efektif dan efisien" dan prinsip "pemanfaatan aset yang menghasilkan pendapatan", serta SOP yang dapat memastikan siklus pengelolaan aset dapat berjalan secara baik, serta SOP penatausahaan dan pelaporan yang dapat menghadirkan pengelolaan aset yang mampu telusur dan mampu mendeteksi kebutuhan aset/barang pada saat waktu, kuantitas dan kualitas yang tepat  sesuai yang dibutuhkan. (just in time), adalah tantangan bagi manajemen aset yang harus dijawab organisasi demi pencapaian tujuannya.

Idealnya seluruh SOP pengelolaan aset tersebut, dihimpun dalam suatu sistem pelaporan yang mudah diakses dan mampu telusur, baik penelusuran kondisi aset, titik  lokasi aset dan perpindahannya, serta pelaporan aspek pendanaannya, baik biaya pengadaan, biaya pemeliharan, biaya pelayanan dan sekaligus pendapatan (revenue) dari aset tersebut.

Untuk pengelolaan aset publik milik Pemerintah, Pemerintah telah menerbitkan Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 19/2016 tentang Pedoman Pengelolaan Barang Daerah, demikian juga untuk pengelolaan aset desa, pemerintah telah menerbitkan Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 1 Tahun 2016 tentang Pengelolaan Aset Desa.

Permendagri 19/2016 yang merupakan salah satu bentuk SOP dalam pengelolaan aset, telah banyak merevisi dan mengkoresi berbagai praktek masa lalu yang mengabaikan prinsip "jangan sampai ada kerugian Negara" dan  prinsip "pemanfaatan yang menghasilan pendapatan". Salah satu contoh yang dapat dikemukakan adalah praktek BOT/BTO pada masa lalu yang tidak menuliskan dalam SOP bahwa IMB harus atas nama Pemerintah Daerah dan tidak mengatur tentang kepemilikan aset yang di kerjasamakan. Contoh lainnya dari praktek masa lalu yang mengabaikan prinsip "pemanfaatan yang menghasilkan" dimana kerjasama BOT tersebut tidak mengharuskan kontribusi tahunan terhadap kas daerah.

Dalam Permendagri 19/2016 tentang Pengelolaan Barang Daerah, telah mengharuskan adanya kontribusi tahunan yang dapat meningkat sesuai perkembangan inflasi untuk kas daerah.

Contoh diatas merupakan salah satu contoh pengimplementasian SOP yang menjunjung prinsip "jangan sampai ada kerugian organisasi" dan prinsip "pemanfaatan aset yang menghasilkan untuk organisasi".

Penyusunan Standar Operasional Proseder (SOP) pengelolaan aset yang berdaya guna dapat dibaca pada BAB 3 buku ini.

Pendayagunaan aset dapat dilakukan dalam berbagai bentuk, diantaranya seperti Bangun Serah Guna atau Bangun Guna Serah yang lebih dikenal dengan istilah BOT (build operate and transfer (BOT) dan BTO (Build-Transfer-Operate), atau isilah lainya yang sering disebut dengan  KSO (Kerja Sama Operasi). Bentuk lainnya pendayagunaan aset, seperti sewa, pinjam pakai, kerja sama pemanfaatan, tukar menukar, penyertaan modal bahkan sampai kepada pengalihan aset dan penghapusan aset yang merupakan bagian dari disposal strategi, sesungguhnya merupakan bentuk-bentuk pendayagunaan aset.

Pengimplementasian bentuk-bentuk pendayagunaan aset tersebut dapat dibaca pada BAB 4 dan BAB 5 buku ini.

Terdapat berbagai metode yang dapat digunakan untuk mendayagunakan aset. Metode Higest and Best Use (Analisis Pengungganaan Tertinggi dan Terbaik) adalah salah satu metode yang paling umum digunakan sebagai tool mendayagunakan aset yang dapat dikomersialkan. Mempertimbangkan biaya pemeliharaan, biaya pelayanan dan biaya pelayanan Aset dengan Pendapatan (Revenue) atau manfaat yang dapat dihasilkan dari suatu suatu aset merupakan metode lainnya untuk mendayagunakan aset.

Analisis penggunaan terbaik dan tertinggi (Highest and Best Use/HBU) merupakan salah satu metode untuk menghasilkan dayaguna yang maksimal dari suatu aset yang secara fisik dimungkinkan dan paling mungkin digunakan, secara hukum diizinkan dan secara keuangan layak.

Metode Highest and Best Use merupakan salah satu metode untuk menganalisis penggunaan tertinggi dan terbaik, metode ini merupakan salah satu bidang keilmuan dari Profesi Penilaian yang diatur secara khusus dalam Standar Penilaian Indonesia (SPI) yang diatur pada Konsep dan Prinsip Umum Penilaian (KPUP -  12.1) dan standar teknis SPI 360.

Highest and Best Use dilahirkan oleh analisis kekuatan pasar dimana aset tersebut digunakan. Oleh karena itu, analisa dan interpretasi dari Highest and Best Use merupakan studi ekonomi dari ketentuan-ketentuan pasar yang diarahkan ke aset yang bersangkutan. Data yang dikumpulkan dan dianalisa untuk menghitung manfaat suatu aset, juga digunakan untuk memberikan opini oleh para pelaku jasa usaha aset/properti terhadap Highest and Best Use pada suatu saat. Highest and Best Use aset yang dianalisa memberikan landasan dalam analisa daya saing dalam pasaran. Analisis HBU lazimnya digunakan untuk mengoptimalkan pemanfaatan suatu aset, atau bagian dalam analisis build operate and transfer (BOT), BTO (Build-Transfer-Operate), BT (BuildTransfer), KSO (Kerja Sama Operasi) atau bentuk lainnya dalam pelaksanaan kerjasama pemanfaatan aset yang dikerjasama kan dengan pihak investor atau pihak ketiga.

Pembahasan mengenai metode Highest and best use (HBU) dijelaskan pada BAB 6 buku ini.

Mengikuti irama pembangunan bangsa Indonesia yang memacu semangat kembali ke desa dan membangun dari desa, maka dirasa penting untuk memberikan perhatian terhadap pengelolaan aset desa.

Trend pembangunan di negara maju yang melonjakan urbanisasi dari desa ke kota demi memberikan kualitas pelayanan hidup yang lebih baik bagi warganya di kota yang didukung dengan berbagai infrastruktur kota yang melayani warga, dan sekaligus lebih meningkatkan produtivitas lahan-lahan pertanian karena dikelola secara lebih profesional berwawasan industri di desa, bukanlah pilihan trend pembangunan yang dapat diikuti bangsa kita.  Selain tidak adanya jaminan kota-kota kita mampu memberikan pelayanan kualitas hidup yang lebih baik bagi warganya, pengelolaan lahan-lahan pertanian yang ditinggalkan warganya yang berurbanisasi ke kota belum tentu juga dapat dikelola lebih baik oleh bangsa kita, maka pilihan membangun dari desa adalah pilihan trend pembangunan yang harus dipilih, dan untuk itu maka penting juga untuk memberikan perhatian terhadap pendayagunaan aset desa.

Pendayagunaan aset desa dibahas pada BAB 7 buku ini.

Memahami bahwa pengelolaan aset terlebih aset Pemerintah Daerah memiliki godaan yang teramat kuat yang dapat secara mudah memperkaya diri sendiri dan atau memperkaya orang lain, maka pada BAB 1 ini, selain menguraikan tentang ruang lingkup dan isi buku, maka dirasa perlu untuk menggugah pembaca untuk bersama membangun kesadaran dan membangun sistem pengelolaan aset  yang terhindar dari sistem yang korup.

 

Praktek Menyalah Pengelolaan Aset

Praktek menyalah yang secara sengaja maupun tidak sengaja kerap dilakukan oleh para pengelola aset, terlebih pada pengelolaan Aset Publik atau Aset Pemerintah Daerah. Bila diinventarisasi maka akan dengan mudah dapat dibuatkan puluhan bahkan ratusan list yang merupakan daftar praktek menyalah pengelolaan aset.

Pengelolaan aset daerah memang bukan merupakan pekerjaan yang mudah. Hal ini terbukti dari masih banyaknya pengecualian kewajaran atas nilai aset pemerintah daerah dalam opini BPK-RI atas laporan keuangan pemerintah daerah. Kondisi tersebut mengindikasikan bahwa pemerintah daerah mengalami kesulitan dalam pengelolaan aset sehingga menyajikan aset daerah dengan kurang atau tidak wajar. Tidak mudahnya pengelolaan aset Pemerintah Daerah, semakin dipersulit dengan sikap mental korup para pengelola aset yang secara sengaja membangun sistem pengelolaan aset yang mudah untuk dicuri.

Banyak sekali ditemukan pengelolaan aset komersial milik Pemerintah Daerah yang sengaja dibuat rugi, bahkan berbagai kerjasama pengelolaan aset dengan pihak swasta baik dalam skema BOT (Build-Operate-Transfer), BTO (Build-Transfer-Operate), KSO (Kerja Sama Operasi) atau bentuk lainnya, hanya dibuat sebagai jalan untuk menghilangnya kepemilikan Pemerintah Daerah dalam aset tersebut.

Praktek menyalah lainnya yang secara sengaja diciptakan oleh aparatur pengelola aset pemerintah daerah adalah tidak melaksanakan inventarisasi dan penatausahaan aset secara baik, tidak melakukan pemeliharaan dan pengamanan aset secara layak, bahkan secara sengaja menggunakan aset barang daerah secara salah. Dan selalu berupaya untuk mengadakan pembelian aset demi mendapatkan diskon yang dianggap halal secara administrasi namun sesungguhnya tetap haram di hadapan Tuhan Yang Maha Kuasa.

Daftar menyalah lainnya yang dapat dibuat adalah pada saat pemindahtanganan dan penghapusan aset, hal ini kerap ditemukan dalam pelepasan dan penghapusan aset Pemerintah Daerah, aset BUMN dan aset BUMD. Pelepasan dan penghapusan yang secara sengaja dikondisikan oleh para pengelolaa aset, demi mendapatkan keuntungan pribadi dari pelepasan dan penghapusan aset tersebut.

Untuk melawan praktek menyalah pengelolaan aset, maka membangun sistem pengelolaan dan pelaporan aset yang mudah diakses serta memiliki kemampuan telusur yang detail wajib dibangun dalam pengelolaan aset Pemerintah Daerah. Sistem pelaporan yang dapat mengidentifikasi kebutuhan dan penggunaan secara detail yang bahkan dapat menelusuri terpakainya selembar kertas, dipakai untuk apa dan oleh siapa, dan sistem tersebut bahkan mampu menghitung biaya dan sekaligus manfaat atau revenue yang dapat dihasilkan dari aset tersebut.

Cara lainnya untuk melawan mental korup pengelolaan aset adalah dengan menciptakan Standard Operasional Prosedur (SOP) pengelolaan aset yang wajib dijalankan secara konsisten, SOP yang dapat membangun sikap dan kultur/budaya pengelolaan aset yang mengutamakan kepentingan organisasi.

Membangun sistem adalah salah satu cara untuk melawan sikap korup dalam pengelolaan aset, terkhusus dalam pengelolaan aset Pemerintah Daerah. Sistem tersebut adalah membangun Standar Operasional Prosedur (SOP) yang secara konsisten dilaksanakan serta dibingkai dengan sistem pelaporan yang  dapat mendeteksi kebutuhan, pengunaan dan  pemanfaatannya, perawatan dan pemeliharaan, penghapusan dan pemindahtanganan, termasuk aspek pembiayaannya baik biaya pengadaan, biaya pemeliharaan, biaya pelayanan (cost service), dan juga menghitung pendapatan (revenue) serta termasuk pelaporan atas nilai aset.

Standar Operasional Proesedur (SOP) pengelolaan aset  yang membangun sikap mental dan kultur/budaya pengelolaan aset yang mengutamakan kepentingan organisasi, dan dibingkai dengan Sistem Pelaporan yang mudah diakses, memiliki kemampuan telusur dan kemampuan mendeteksi kebutuhan dan pemakaian, adalah suatu jalan untuk melawan mental korup pengelolaan aset.