Pembangunan Stadion BMW Jadi Kado Ultah Persija ke-90

Sudah lebih dari satu dasawarsa Persija Jakarta tidak memiliki stadion homebase. Stadion Menteng yang pernah menjadi kandang untuk Macan Kemayoran digusur pada 21 Juli 2006. Di lokasi tersebut kemudian dibangun Taman Menteng. Sembilan tahun kemudian, Stadion Sanggraha Pelita Jaya Lebak Bulus yang kena giliran digusur. Kali ini, kepentingannya adalah untuk depo kereta Moda Raya Terpadu (MRT).

Sementara Gelora Bung Karno statusnya bukan milik Pemprov DKI Jakarta. Selama beberapa tahun Persija bahkan sampai harus menggelar laga kandang di luar ibu kota. Mulai dari yang dekat seperti Stadion Patriot di Bekasi sampai Stadion Sultan Agung di Bantul, DIY.

Wacana pembangunan stadion di Jakarta yang diperuntukkan sebagai kandang Persija sudah berulang kali terdengar. Sempat santer kabar Pemprov DKI Jakarta akan membangun stadion di kawasan Pesanggrahan, Jakarta Selatan. Sampai hari ini tak ada kelanjutannya.

Hampir serupa dengan ide pembangunan Stadion Bersih, Manusiawi dan Wibawa (BMW) di wilayah Kota Administrasi Jakarta Utara. Berulang kali diwartakan, tapi realisasinya tak kunjung terjadi. Berbagai masalah mulai dari status lahan sampai skema pembiayaan menjadi batu sandungan.

Kabar baik akhirnya datang di awal pekan ini. Badan Anggaran (Banggar) DPRD Provinsi DKI Jakarta menyetujui pembangunan stadion internasional di Taman BMW, Jakarta Utara, dikerjakan oleh BUMD PT Jakarta Propertindo (Jakpro). Sebelum akhirnya menyetujui, pembahasan sempat alot soal siapa yang seharusnya melakukan pembangunan. Pihak legislatif keberatan dengan penugasan kepada PT. Jakpro dan cenderung mengarahkan kepada Dinas Pemuda dan Olahraga.

Jauh sebelum ada perdebatan soal ini, saya pernah mengangkat isu yang sama dalam satu policy brief untuk tugas kuliah di Kajian Pengembangan Perkotaan Universitas Indonesia sekitar tahun 2015. 

Kala itu, Stadion BMW sempat direncanakan akan menjadi salah satu venue Asian Games. Rekomendasi skema pembiayaan dalam policy brief itu nyaris sama dengan keputusan yang diambil saat ini, yaitu penugasan kepada BUMD (PT. Jakpro). 

Dokumentasi pribadi

Mengapa saat itu saya merekomendasikan skema pembiayaan melalui penyertaan modal ke BUMD? Berikut pembahasannya.

Pembangunan stadion baru menjadi fenomena yang muncul di banyak daerah di Indonesia pascareformasi 1998. Perimbangan keuangan pusat dan daerah serta kebijakan desentralisasi sepertinya menjadi pemicu fenomena tersebut. Seiring dengan hal tersebut, penyelenggaraan Pekan Olahraga Nasional (PON) yang sebelumnya selalu di Jakarta (1973-1996 atau tujuh kali beruntun) pun mulai bergeser. 

Diawali dengan Surabaya (tahun 2000), kemudian berturut-turut Palembang (2004), Samarinda (2008), dan Riau (2012). Status sebagai tuan rumah PON menjadi justifikasi lain dari pembangunan prasarana dan sarana olahraga secara masif.

Sayangnya, kemampuan dalam membangun berbagai fasilitas tersebut tidak diimbangi dengan kemampuan merawatnya. Bangunan-bangunan itu banyak yang tidak dimanfaatkan setelah event selesai sehingga menjadi terbengkalai. Contoh kasus paling ekstrim adalah Stadion Utama Riau. 

Proses pembiayaan pembangunannya ternyata menyisakan masalah berupa utang dengan kontraktor. Ketiadaan biaya perawatan akhirnya membuat Riau gagal menyelenggarakan Islamic Solidarity Games 2013 dan digantikan Palembang. Fasilitas stadion di Samarinda yang mewah peninggalan PON 2008 kini juga mubazir.

Kasus-kasus tersebut sedianya menjadi pembelajaran bagi Jakarta untuk tidak mengulanginya. Keberlanjutan pemanfaatan Stadion BMW harus dipikirkan. Kegagalan daerah-daerah lain merawat stadion pada umumnya disebabkan oleh ketiadaan atau minimnya anggaran. Persoalan ini disebabkan oleh tidak kreatifnya pengelola stadion (dalam hal ini Pemda masing-masing) dalam memaksimalkan potensi pendapatan.

Dokumentasi pribadi

Di Jakarta sendiri saat ini pengelolaan stadion yang ada masih sangat konvensional. Stadion disewakan dengan tarif yang sangat murah, baik untuk pertandingan maupun latihan. Mengacu pada Peraturan Gubernur Nomor 3 Tahun 2012, tarif sewa stadion sepak bola di Jakarta ditetapkan hanya pada kisaran Rp. 100 ribu - Rp. 200 ribu per 2 jam pemakaian untuk pertandingan. Sedangkan untuk latihan, tarifnya lebih murah lagi yaitu Rp. 40 ribu - Rp. 150 ribu, bervariasi tergantung siapa yang memakai dan pada waktu tertentu. 

Kalau pemakaian stadion maksimal dalam sebulan adalah 20 pertandingan dan 40 kali latihan, potensi pendapatan terbesar hanya Rp. 10 juta. Pengelola stadion juga relatif belum memaksimalkan potensi lain yang sifatnya non konvensional. Wajar saja kalau kendala yang dihadapi adalah ketiadaan biaya yang memadai untuk perawatan.

Dokumentasi pribadi

Besarnya biaya yang dibutuhkan untuk membangun stadion selalu menjadi perhatian banyak pihak. Ditilik dari asas manfaat, pembangunan fasilitas olahraga acapkali tidak dianggap lebih penting daripada infrastruktur publik lainnya yang bersifat pelayanan dasar.

Berdasarkan sejumlah studi yang dilakukan, umumnya menyimpulkan bahwa pembangunan fasilitas olahraga berkontribusi tidak besar terhadap ekonomi kota (Baade, 1996; Baade & Dye, 1990; Coates & Humphries, 1999; Hudson, 1999; Noll & Zimbalist, 1997). Meski demikian, pembangunan fasilitas olahraga terus dilakukan di negara-negara maju tersebut. 

Dengan memperhatikan rendahnya ketertarikan swasta berinvestasi, maka berbagai skema subsidi dan pembiayaan diberikan untuk penyediaan stadion. Sejumlah pakar menjustifikasinya dengan asumsi keuntungan ekonomi tidak langsung (indirect economic benefits) seperti spinoffs, multipliers dan job creation.

Proyek pembangunan fasilitas olahraga juga bisa dimanfaatkan dalam konteks penataan kembali kawasan perkotaan (Chapin, 2004; Rosentraub, 1997b). Pembangunan Stadion BMW dapat diklasifikasikan sebagai urban redevelopment, mengingat kondisi eksisting lokasi tersebut saat ini yang buruk. 

Sebagian kawasan di sana dikuasai oleh bangunan liar untuk menjadi kawasan hunian kumuh dan ilegal. Robertson (1995) menawarkan konsep yang ia sebut sebagai "special activity generator" (SAG). Tiga tujuan yang ingin dicapai dengan strategi SAG adalah : menghasilkan spillover pendapatan di kawasan tersebut, penyediaan konstruksi bangunan baru, dan meremajakan kawasan suram.

Rekomendasi Pembiayaan

Pembiayaan yang akan dibahas di sini dibagi dua. Pertama, fase pembangunan (konstruksi). Biaya yang dibutuhkan untuk pembangunan stadion ini --beserta berbagai fasilitas yang melengkapinya---sangat besar, diperkirakan lebih dari Rp. 1 triliun. Oleh karena itu, agak sulit mengharapkan ada investor swasta yang berminat untuk menggarap proyek ini. Kedua, fase operasional dan perawatan (operation and maintenance/ O&M). 

Skema pembiayaan yang dapat dipertimbangkan adalah Kerja sama Pemerintah dan Swasta (KPS) dengan skema Build, Operate, Transfer (BOT). Namun, jika Internal Rate of Return (IRR) rendah sepertinya tidak akan ada investor yang mau. Sehingga opsi lain dari KPS adalah dengan memberi penugasan kepada BUMD (PT. Jakpro). Untuk memodali PT. Jakpro membangun stadion tersebut bisa dilakukan penyertaan modal kepada BUMD melalui APBD DKI Jakarta.

Dengan memberi penugasan kepada PT. Jakpro, maka pada fase operation dan maintenance juga bisa lebih fleksibel ketimbang dikelola oleh Perangkat Daerah, dalam hal ini Dinas Pemuda dan Olahraga. BUMD yang memiliki tata kelola selayaknya perusahaan swasta seharusnya bisa lebih kreatif dalam mengoptimalkan potensi pendapatan.  

Secara umum, potensi pendapatan dalam pengelolaan stadion bisa dibedakan menjadi dua yaitu konvensional dan non konvensional. Pendapatan konvensional adalah yang didapat dari pemanfaatan fungsi utama stadion yaitu menggelar pertandingan sepak bola. Sedangkan pendapatan non konvensional adalah ekstensifikasi fungsi dan fasilitas stadion.

Pendapatan Konvensional

Fungsi utama stadion adalah menggelar pertandingan sepak bola. Mengacu pada asumsi di atas bahwa pengelolaan stadion diberikan kepada PT. Jakpro yang notabene adalah pemilik saham Persija Jakarta, maka Stadion BMW akan digunakan sebagai homebase klub tersebut. Selain terbebas dari biaya sewa, Jakpro bisa mendapat keuntungan cukup besar dari pendapatan tiket. 

Animo suporter Jakarta (baca: The Jakmania) selama ini terbukti sangat tinggi. Setiap pertandingan Persija, baik di Stadion Gelora Bung Karno maupun Stadion Lebak Bulus selalu dipadati penonton. Hanya saja, buruknya manajemen membuat pemasukan dari tiket tidak signifikan.

Dua faktor yang membuat pendapatan dari tiket penonton tidak maksimal adalah "jebolnya" pintu stadion serta tindakan koruptif panitia pelaksana. Pengelola stadion BMW nantinya harus menaruh perhatian ekstra pada dua hal tersebut agar tidak terjadi lagi. 

Kelemahan lain adalah terletak pada desain stadion di mana tempat duduknya terbuat dari kayu memanjang. Stadion BMW sebaiknya menggunakan kursi satuan yang diberi nomor.

Untuk mengetahui potensi pendapatan dari tiket, dilakukan simulasi dengan asumsi-asumsi tertentu sebagai berikut :

Dokumentasi pribadi

Berdasarkan Tabel 2 di atas, pengelola stadion bisa mendapatkan pemasukan hingga lebih dari Rp 2 miliar dengan asumsi 40 ribu kursi terisi penuh. Apabila Liga Indonesia (Indonesia Super League/ISL) diikuti 18 klub dengan sistem kompetisi penuh, maka Persija akan menggelar 17 laga kandang. Total pendapatan dari tiket satu musim bisa mencapai Rp. 35 miliar.  

Pengelola juga bisa mendapatkan dana segar yang cukup besar jika menjual tiket terusan atau berlangganan untuk kelas tertentu (Kelas I dan VIP). Misalkan harga tiket semusim diberi potongan sebesar 20 % dan ada pembeli sebanyak 20 % dari jumlah kursi, maka potensi pendapatan di awal musim adalah sebesar Rp. 2,1 miliar.

Selain digunakan untuk klub Persija Jakarta, Stadion BMW bisa saja digunakan oleh pihak lain. Banyaknya pertandingan persahabatan dengan klub internasional di Jakarta merupakan potensi bagi pengelola untuk menyewakan stadion. Pertandingan internasional yang melibatkan tim nasional Indonesia di berbagai level usia juga bisa digelar di sini. 

Saat digunakan oleh selain Persija maka berlaku tarif sewa stadion yang nilainya disesuaikan tergantung siapa penyewanya. Tarifnya akan lebih besar jika digunakan oleh promotor untuk pertandingan komersial, sebaliknya bisa lebih murah saat disewa PSSI. Selain tarif sewa, pengelola bisa menerapkan skema bagi hasil dengan penyewa dari penjualan tiket.

Pendapatan Non Konvensional

Dalam setiap pembangunan stadion, FIFA telah merancang standar khusus yang diatur dalam "Football Stadiums: Technical recommendations and requirements". Pada intinya FIFA memang menjelaskan fungsi utama stadion sepak bola adalah untuk menggelar pertandingan sepak bola. Namun, dalam perancangan pembangunannya (Bab 1: Pre-construction decision), stadion juga harus mempertimbangkan aspek lain selain acara olahraga (bukan hanya sepak bola). 

Di situ juga disebutkan dengan jelas bahwa stadion disarankan untuk bisa mengadakan acara olahraga lain serta acara hiburan yang bertujuan untuk "meningkatkan tingkat pemakaian dan juga keuangan".

Pendapatan lain di luar dari tiket penonton maupun penyewaan stadion untuk keperluan lain (konser, festival, dll). Untuk memfasilitasi penggunaan selain pertandingan sepak bola, desain stadion harus menyesuaikan, misalnya jenis rumput yang digunakan. Akses untuk loading barang harus dipermudah sehingga proses bongkar pasang bisa dilakukan dengan cepat.

Pengelola bisa mendapatkan pemasukan lain dari penyewaan ruang-ruang fasilitas di stadion untuk restoran, kafetaria, minimarket, dan gerai ritel serta lahan parkir. Satu potensi lain yang sejauh ini belum dimanfaatkan stadion di Indonesia adalah hak penamaan atau stadium naming rights. 

Sejumlah stadion di Eropa saat ini diberi nama sesuai dengan sponsor, seperti Emirates Stadium (London, Inggris), Phillip Arena (Eindhoven, Belanda), Allianz Arena (Munich, Jerman) dan masih banyak lainnya. Ada peluang bagi Stadion BMW untuk menjalin kontrak kerjasama dengan pabrikan mobil asal Jerman dengan jenama serupa dengan nama stadion.

__________________________________________________________________________________________

Begitulah kurang lebih keuntungan pembangunan stadion dengan mekanisme penugasan kepada BUMD. Kini kita berharap tidak ada lagi aral melintang dalam pelaksanaan pembangunan stadion yang sudah ditunggu-tunggu warga Jakarta, wa bil khusus The Jakmania. 

Persetujuan DPRD untuk memberikan penyertaan modal kepada Jakpro untuk membangun Stadion BMW menjadi kado spesial bagi Persija yang hari ini (28 November 2018) merayakan hari jadinya yang ke-90.

Perayaan akan semakin istimewa apabila Persija bisa mengemas gelar juara Liga 1 musim ini. Sudah 17 tahun tim kebanggaan warga Ibu Kota ini puasa gelar kampiun. Peluang masih terbuka besar mengingat Persija hanya tertinggal 1 poin dari PSM Makassar yang memuncaki klasemen. 

Nasib Macan Kemayoran akan ditentukan di dua laga tersisa melawan Bali United (tandang) dan Mitra Kukar (kandang), sambil berharap tim Juku Eja kehilangan poin penuh.

Selamat Ultah Persija, The Jak menyertaimu!

#PersijaSampaiMati #Spirit2001