Kedudukan, Peranan Bank Garansi, dan Perlindingan Hak Konsumen Dalam Pembelian Rumah Susun

Pernyataan di atas menunjukan bahwa bank didirikan bukan semata-mata menjadi pelaku bisnis yang meraih keuntungan untuk pihak pendiri atau pemiliknya saja. Bank diberikan amanat dan tanggung jawab untuk ikut serta meningkatkan kesejahteraan rakyat dan menunjang pertumbuhan ekonomi yang sehat. Apabila di dalam berbagai transaksi di dalam masyarakat, sering terjadi pelanggaran terhadap hak konsumen, tindakan wanprestasi, serta berbagai bentuk pelanggaran lainnya, maka dapat dikatakan bahwa perekonomian di negara tersebut berada di dalam kondisi yang tidak sehat.

Demikian pula halnya dalam kegiatan pembangunan rumah susun sampai dengan penyerahan unit rumah susun. Sebagaimana kita ketahui bersama, banyak terjadi keterlambatan proses serah terima dan konsumen selalu berada di dalam posisi yang dirugikan. Hal ini harus diupayakan untuk dapat diminimalisir, dan bank harus mampu mengambil peranan aktif untuk mewujudkan fungsinya sebagai agent of development. Sebagaimana telah diuraikan dalam sub.bab sebelumnya dalam kegiatan pemasaran unit rumah susun, terjadi hubungan hukum berupa perjanjian jual beli satuan rumah susun antara developer dengan konsumen. Berdasarkan hubungan hukum tersebut, harapan konsumen akan perlindungan dan pemenuhan hak-haknya sepenuhnya mengacu pada kontrak antara konsumen dan developer.

Hal ini menempatkan konsumen dalam posisi yang lemah mengingat bentuk dari perjanjian tersebut adalah perjanjian baku yang di dalamnya tercantum berbagai klausula baku yang melemahkan posisi konsumen. Dalam penelitian ini, telah disampaikan bahwa bank berperan dalam transaksi penerbitan bank garansi. Perjanjian garansi yang diterbitkan bank untuk pemenuhan prestasi kontraktor hanya berpengaruh pada  perlindungan hak bagi developer saja. Artinya apabila kita kembali pada pertanyaan bagaimana bank yang menerbitkan bank garansi dapat ikut berperan dalam melindungi hak konsumen rumah susun, maka secara normatif, bank penjamin yang menerbitkan garansi bagi kepentingan developer, memiliki peranan yang terbatas bahkan dapat dikatakan secara langsung tidak ada pernanan sama sekali.

Bank berkedudukan sebagai penjamin, developer berkedudukan sebagai debitur yang dijamin pemenuhan prestasinya, dan para konsumen berkedudukan sebagai pihak ketiga yang dijamin pemenuhan haknya. Untuk melaksanakan perjanjan penerbitan bank garansi tersebut, maka beberapa hal yang harus diperhatikan di antaranya:

• Penerbitan Bank Garansi didasarkan pada adanya perjanjian antara developer dan konsumen.

Apabila bank garansi akan diberlakukan dalam hubungan hukum antara developer dengan konsumen, maka secara eksplisit Bank Garansi akan menyatakan "Bank menjamin pembayaran jika developer cidera janji sebagaimana ditetapkan dalam perjanjian pengikatan jual beli satuan rumah susun." Seringkali di dalam memandang perjanjian jual beli, pihak penjual selalu dianggap berkedudukan sebagai kreditur yang berhak atas suatu prestasi berupa pembayaran dari pihak pembeli, padahal jika dicermati lebih lanjut, sifat dari perjanjian jual beli adalah perjanjian bertimbal balik, di mana masing-masing pihak memiliki kewajiban melaksanakan prestasi. Pihak developer sebagai penjual memiliki kewajiban pokok untuk menyerahkan barang. Menurut Pasal 1480 KUH Perdata: "Jika penyerahan karena kelalaian si penjual tidak dapat dilaksanakan, maka si pembeli dapat menuntut pembatalan pembelian menurut ketentuan pasal 1266 dan 1267".cDemikian kewajiban penjual sebagaimana diatur di dalam KUH Perdata.

• Waktu Pembuatan Perjanjian Garansi

Perlu dilakukan kajian perihal pada tahapan transaksi yang mana pembuatan perjanjian garansi dapat dilakukan. Berdasarkan Pasal 1458 KUH Perdata, jual beli dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak seketika setelah para pihak mencapai kesepakatan tentang kebendaan tersebut dan harganya, meskipun kebendaan itu belum diserahkan, maupun harganya belum dibayar. Menurut pendapat peneliti, perjanjian jual beli sudah terjadi sejak timbul kata sepakat. Artinya sejak awal para pihak menyatakan kehendaknya untuk terikat pada perjanjian jual beli. Dalam hal ini, sejak konsumen membayar booking fee sebetulnya sudah menjadi saat munculnya perjanjian. Di dalam Pasal 42 ayat (2) huruf e UU Rusun juga menyatakan bahwa jaminan dari bank harus sudah ada pada saat proses pemasaran dilakukan (dalam hal ini pemasaran dilakukan sebelum pembangunan rumah susun dilaksanakan). Melihat kondisi dari objek perjanjian yang belum terbangun dan nominal booking fee yang dibayarkan relatif kecil, pihak pembeli dapat saja secara sepihak membatalkan pembeliannya dan pihak penjual akan menghanguskan booking fee yang sudah dibayarkan. Artinya, dengan konsekuensi yang cukup sederhana tersebut, bank belum perlu terlibat sebagai penjamin. Lain halnya apabila tahapan transaksi sudah memasuki tahapan pembuatan PPJB. Dalam hal ini pengerjaan proyek rumah susun telah dimulai. Jika untuk pelaksanaan prestasi kontraktor, terdapat jaminan dari bank berupa bank garansi, artinya developer telah memegang jaminan, sehingga adalah adil dan pantas apabila konsumen juga memperoleh jaminan atas pemenuhan prestasi developer.

Perihal penggunaan hak istimewa, apabila bank melepaskan hak istimewanya, perlindungan hak konsumen akan lebih terpenuhi, karena jika terjadi keterlambatan penyerahan unit, bank akan langsung mencairkan kompensasi pada konsumen. Bank kemudian akan mencairkan kontra garansi yang diberikan oleh developer. Jumlah kompensasi inilah yang harus dikalkulasi secara wajar, sesuai dengan besarnya hak.