Begini Bedanya Rumah DP Nol Rupiah, DP Satu Persen, dan Rumah Tanpa Riba

Baru-baru ini Presiden Jokowi meresmikan rumah DP 1% di Balikpapan Utara, Kalimantan Timur, yang sebelumnya juga dilakukan di daerah Cikarang dan juga Depok. Rumah ukuran rata-rata 25/60 (luas bangunan 25 m2 dan luas tanah 60 m2) seharga 141 juta hingga 150 juta dengan cicilan ringan, sekitar 800 ribu hingga satu juta rupiah per bulan.

Saya posting di facebook status diatas, dan seperti biasa, komentar dan pertanyaan hingga direct massage masuk ke saya, rata-rata bertanya "Apa bedanya dengan DP nol rupiah program Anies-Sandi, kenapa saya mengkritik Anies-Sandi tapi setuju skema ini?"

Saya jawab "Beda banget, pertama yang ini 1% dan yang itu 0 rupiah, angka satu dengan angka nol itu membedakan adanya bumi dan langit. Kedua, ini yang disasar jelas, yang itu yang disasar tidak jelas". Cukup? Oke saya jelaskan.

Saya mulai dari pertanyaan: "Apa syarat program rumah murah?" Jawabannya:

1. Harga dan cicilan terjangkau
2. Kembali ke point 1

Dua syarat tersebut mutlak harus dipenuhi oleh pengembang perumahan murah, sebelum menentukan berapa uang muka atau DPnya. Ini yang saya kritik dari program Anies-Sandi, berapa rata-rata harga rumah ukuran mini di Jakarta?

Saya sempat keliling Jakarta untuk cari rumah dengan ukuran sekitar 25/60, dan sulit untuk menemukan rumah jadi ukuran segitu dengan harga dibawah 200 juta, rata-rata sudah mencapai 300 juta bahkan lebih.

Coba anda search di internet, niscaya harga segitu akan Anda temukan di Sukabumi, bukan Jakarta.

Saya pernah menulis tentang Subprime Mortgage Crisis di blog ini, dan menjelaskan bagaimana harga properti yang tinggi, ditunjang dengan kemudahan kepemilikan dan skema tanpa DP akan menjadi potensi resiko bagi gagal bayar di kemudian hari, dan akan menghancurkan sistem perbankan seperti runtuhnya Lehmann Brothers.

Ada tiga point di tulisan saya itu yang bisa menjadi kesimpulan:

1. DP nol rupiah berdampak pada naiknya biaya cicilan per bulan dengan suku bunga yang sama. Jika dengan DP 15% cicilannya 700 ribu, maka tanpa DP cicilan bisa diatas 1 juta.
2. DP nol rupiah berdampak pada lamanya jangka waktu kredit. Untuk rumah seharga 300 juta plus bunga flat 8.75% untuk menghasilkan cicilan dibawah 1 juta rupiah, maka perlu jangka waktu cicilan selama 30 tahun! Itu bunga flat lho ya, mana ada bunga flat 30 tahun. Lagipula 30 tahun gitu lho..
3. Skema DP nol rupiah tujuan awalnya membuat masyarakat penghasilan rendah bisa beli rumah, padahal golongan penghasilan rendah adalah golongan rentan risiko, apalagi untuk rumah seharga 300 jutaan, cicilan 3 jutaan selama 15 tahun, yang mana penghasilan harus 7 jutaan keatas. Sedangkan niat awalnya untuk golongan penghasilan 2-3 jutaan per bulan. Sasaran abu-abu.

Kenapa program Jokowi lebih masuk akal? Simple, karena harganya terjangkau. Pemerintah tidak muluk-muluk untuk membuat mimpi.

Rumah seharga 140 jutaan masih mampu dibeli masyarakat penghasilan menengah bawah  (income 2-3 juta perbulan) dengan cicilan 800 ribu hingga sejuta dalam jangka waktu 15 tahun. Sedangkan DP 1% adalah syarat bank untuk menjamin Non Performing Loan alias kredit macet tetap di bawah 5%. Sasarannya jelas.

Nah, sudah jelaskan sedikit review status diatas?  Jadi kalau Anies-Sandi merevisi angka penghasilan penerima DP nol rupiah adalah golongan penghasilan 7 juta keatas, ya wajar, tapi yaitu tadi, sasaran menjadi tidak jelas.

Oke, sekarang kita ke Rumah Tanpa Riba (RTR). Mengapa RTR ini masih lebih jelas dan masuk akal ketimbang rumah DP nol rupiah?

Riba bisa dijelaskan karena adanya ketidakpastian suku bunga bank yang fluktuatif selama masa cicilan, sehingga hasil akhir harga penjualan bisa berbeda dengan akad di awal, dan dalam Islam ini di haramkan.

Intinya, RTR menghilangkan sistem bunga. Gini skemanya, dalam posisi saya sebagai penjual.

1. Menetapkan harga jual rumah plus keuntungan. Misal harga rumah 300 juta, ditambah keuntungan dan fee marketing menjadi 380 juta.
2. Angka 380 juta tadi adalah angka yang diajukan ke calon pembeli. Dimana ketika terjadi negosiasi harga, perubahan harga (diskon, promosi dsb) berdasarkan angka 380 juta tadi. Misal setelah negosiasi harga 380 juta menjadi 360 juta, ya 360 juta yang di sepakati antara penjual dan pembeli, tidak ada campur tangan Bank disitu, oke? Nah, selanjutnya negosiasi simulasi cicilan.
3. Angka DP dan cicilan mengikuti jangka waktu cicilan yang disepakati. Misal 15 tahun, dengan DP disepakati 18 juta, maka angka cicilan perbulan = (360 juta - 18 juta) : (15 tahun x 12) = 1.9 juta per bulan. Angka 1.9 juta itu flat hingga pelunasan. Tidak ada fluktuatif harga seperti perbankan konvensional akibat bunga.
4. Jika terdapat gagal bayar, maka dicarikan solusi dengan musyawarah, dengan cara dibeli kembali oleh penjual atau di jual kembali dengan harga terkini. 
5. Jika ada biaya-biaya lain harus dijelaskan sebelum kontrak supaya angka pada waktu akad sama dengan angka kumulatif pada saat pelunasan nanti. Simple dan bisa diterapkan.

Nah, sudah agak jelas kan? Itu review singkat atas pertanyaan kawan-kawan di facebook, mana yang "hanya" sebagai pemanis dan mana yang bisa diterapkan.

So, lets be smart.