Pertanyaannya, apakah risiko peningkatan porsi kredit rumah bekas?
Jual beli di rumah bekas memiliki profil risiko yang tidak kecil bagi bank. Banyak risiko kredit dan risiko fraud terjadi di transaksi rumah bekas yang perlu diwaspadai. Berikut ini beberapa catatan mengenai kredit di rumah bekas sbb:
Pertama, kemungkinan transaksi fiktif lebih tinggi di pembelian rumah bekas karena transaksi lebih banyak melibatkan individual. Ini berbeda dengan pembelian di rumah baru, dimana transaksi dilakukan dengan developer yang background dan reputasinya cukup percaya, dan bisa dilakukan pengecekan secara lebih mudah.
Sementara di jual beli rumah bekas, siapa saja bisa melakukannya, termasuk lebih banyak penjual individual yang terlibat. Pengecekan penjual individual lebih sulit dilakukan. Oleh karena itu manipulasi transaksi bisa lebih mudah terjadi.
Kedua, manipulasi penilaian jaminan di rumah bekas yang berujung pada nilai jaminan yang di mark-up sehingga tidak sesuai dengan kenyataan. Tidak ada standard harga rumah bekas di Indonesia, sehingga valuasi atas pengajuan kredit rumah bekas harus dilakukan dengan penilaian jaminan secara langsung.
Problemnya, penilaian jaminan adalah gabungan art & science, sesuatu yang unsur subjektif cukup besar. Â Karenanya unsur manipulasi menjadi lebih mudah terjadi.
Ketika terjadi manipulasi, bank memberikan kredit yang lebih tinggi dari nilai sesungguhnya, yang saat nanti nasabah menunggak, banka akan kesulitan menjual jaminan di harga yang pantas untuk menutupi risiko kredit.
Soal valuasi ini sedikit berbeda dengan di rumah baru. Di rumah baru, harga rumah sudah standard. Sudah ada price list harga yang dikeluarkan oleh developer yang menjadi patokan bank ketika memberikan kredit.
Dan, ini yang penting, bank melakukan seleksi terhadap developer, sehingga jika dikemudian hari bank tahu bahwa developer menetapkan harga rumah yang over valued dari nilai rumah tersebut, bank bisa tidak lagi bekerjasama dengan developer tersebut. Mekanisme ini membuat standard harga di rumah baru bisa lebih diandalkan dibandingkan rumah bekas.
Dengan risiko – risiko tersebut, dalam prakteknya, bank menerapkan aturan kredit yang lebih ketat dan bunga yang lebih tinggi untuk kredit rumah bekas dibandingkan rumah baru. Bunga adalah premi risiko. Jadi, kalau bunga lebih tinggi itu cerminan tingkat risiko yang lebih besar yang dihadapi oleh bank selama ini.
Risiko – risiko kredit rumah bekas terefleksi dari tingkat NPL yang lebih tinggi di rumah bekas dibandingkan rumah baru. BI tentu saja bisa melihat data – data ini bank untuk memastikan hal tersebut. Namun, bunga kredit rumah bekas yang lebih tinggi dari rumah baru sudah menjadi indikasi kuat bahwa kinerja rumah bekas tidak sebaik rumah baru.
Kesimpulan
