Miliki Rumah Melalui KPR

Memiliki rumah merupakan idaman setiap orang. Namun, tingginya harga rumah kerap menjadi kendala dalam mewujudkan impian tersebut. Pasalnya, generasi muda akan kesulitan membeli rumah akibat tingginya inflasi yang berimbas pada kenaikan suku bunga sehingga harga rumah melambung tinggi. Saat ini, pencari properti yang didominasi generasi Z dan generasi milenial menginginkan kemudahan sehingga diperlukan strategi pemasaran yang lebih terarah melalui kebutuhan pasar berbasis data paling aktual. Skema kerja hybrid yang diadopsi beberapa perusahaan membuka kesempatan bagi pekerja untuk mencari rumah yang lokasinya jauh dari pusat perkantoran. Fenomena ini mendorong pekerja untuk mengutamakan kenyamanan tempat tinggal dan kualitas hidup di lingkungan sekitar dalam memilih rumah.

Pada Triwulan 3 2022, kontribusi sektor properti terhadap produk domestik bruto (PDB) Indonesia mencapai 2,41 persen (BPS, 2022). Hal ini didorong oleh permintaan rumah sederhana yang cukup tinggi dari konsumen. Mulai sekarang penghasilan rendah bukanlah hambatan untuk memiliki rumah karena telah tersedia fasilitas kredit pemilikan rumah (KPR). KPR merupakan fasilitas kredit yang disediakan perbankan kepada nasabah perorangan agar bisa memperoleh atau merenovasi rumah. Sejak 10 Desember 1976 program KPR diinisiasi oleh Bank Tabungan Negara (BTN). Nasabah bisa mencicil rumah dalam periode tertentu dengan bunga sesuai perjanjian. Pada dasarnya, KPR dimanfaatkan oleh pencari rumah yang belum mampu membeli rumah secara kontan. Dengan membayar uang muka (DP) dan angsuran per bulan, mereka bisa memiliki rumah idamannya. Beberapa bank swasta nasional, bank BUMN (Badan Usaha Milik Negara), hingga bank asing telah menjadi penyalur KPR di Indonesia.

KPR yang disalurkan di Indonesia meliputi KPR subsidi dan KPR nonsubsidi. Untuk KPR subsidi diperuntukan bagi masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah guna memenuhi kebutuhan perumahan atau renovasi rumah yang telah dimiliki. Subsidi yang diberikan dalam bentuk keringanan kredit dan penambahan dana untuk renovasi maupun pembangunan rumah. Namun, tidak semua masyarakat dapat menikmati subsidi ini. Besaran subsidi KPR dan nilai maksimum kredit yang diberikan berdasarkan penghasilan pemohon. Berbeda halnya dengan KPR nonsubsidi yang diperuntukan bagi seluruh masyarakat Indonesia. Penentuan besaran kredit KPR nonsubsidi maupun suku bunga ditentukan oleh kebijakan bank yang bersangkutan.

Baik dari sisi administrasi maupun penentuan kredit, persyaratan bagi nasabah yang mengajukan KPR relatif sama. Pemohon KPR harus melampirkan: (1) KTP suami dan atau istri (bila sudah menikah); (2) Kartu Keluarga; (3) Keterangan penghasilan atau slip gaji; (4) Laporan keuangan (untuk wiraswasta); (5) NPWP pribadi (untuk kredit di atas Rp 100 juta); (6) SPT PPh Pribadi (untuk kredit di atas Rp 50 juta); (7) Salinan sertifikat induk dan atau pecahan (bila membelinya dari developer); (8) Salinan sertifikat (bila jual beli perorangan); serta (9) Salinan IMB. Selain bisa memperoleh rumah dengan cara dicicil, nasabah dapat membayar angsuran dengan ekspektasi peningkatan penghasilan karena jangka waktu yang panjang dalam KPR.

Peran PT SMF

 

PT Sarana Multigriya Finansial (PT SMF) diberikan mandat oleh Pemerintah untuk mengembangkan pasar pembiayaan sekunder perumahan sekaligus meningkatkan kapasitas pembiayaan perumahan. Dalam praktiknya, PT SMF tidak semata-mata mengejar keuntungan karena perolehan laba bersih perusahaan digunakan kembali untuk memperbesar kesempatan dalam pembiayaan perumahan. PT SMF akan membantu developer dalam mengembangkan usaha properti serta membantu penyedia dana dalam pembelian rumah melalui KPR. Selain itu, sejak 2018 PT SMF telah mendorong pembiayaan perumahan secara syariah di Indonesia dan menjadi penggerak utama pembiayaan perumahan syariah.

Dalam perkembangannya, PT SMF telah memperkenalkan Efek Beragun Aset (Asset-backed security) sebagai surat berharga yang terdiri dari sekumpulan KPR yang diterbitkan melalui proses sekuritisasi dan menjadi instrumen investasi pendapatan tetap yang bisa ditransaksikan di pasar sekunder, dikenal dengan istilah EBA Ritel. Keuntungannya, bunga EBA Ritel per tahun bisa di atas bunga Deposito 8,75 persen. EBA Ritel dinilai aman karena adanya proses seleksi KPR yang sangat ketat pada saat proses sekuritisasi. Nilai transaksi EBA Ritel pun terjangkau dengan minimum transaksi sebesar Rp 100.000. Selain itu, EBA Ritel bisa diperjualbelikan di pasar sekunder.

Selain menerbitkan EBA Ritel, PT SMF juga menjalankan program dana pendampingan bagi pembiayaan KPR yang ditujukan kepada bank penyalur KPR fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan (FLPP). Tak hanya itu, PT SMF bekerja sama dengan kementerian pariwisata dan ekonomi kreatif dalam program pembiayaan homestay guna mendukung pengembangan destinasi wisata. Program pengembangan dan renovasi rumah di pemukiman kumuh juga dijalankan PT SMF guna mendukung pengentasan pemukiman kumuh menjadi layak huni.

Antisipasi Terulangnya Kembali Kasus Subprime Mortgage

Subprime mortgage digolongkan sebagai kredit yang berisiko tinggi. Hal ini dikarenakan kredit perumahan (mortgage) diberikan kepada debitor dengan histori kredit yang buruk atau belum punya histori kredit sama sekali. Jika dilihat historinya, penyaluran subprime mortgage di Amerika Serikat meningkat drastis, dari US$ 200 miliar pada 2002 menjadi US$ 500 miliar pada 2005. Subprime mortgage inilah yang menjadi awal terciptanya krisis di Amerika Serikat akibat praktik pengemasan dalam berbagai bentuk sekuritas yang diperjualbelikan di pasar keuangan global.

Tahap awalnya sejumlah subprime mortgage ini dikumpulkan menjadi mortgage-backed securities (MBS). Tahun 2006 jumlah subprime mortgage di Amerika Serikat yang disekuritisasi menjadi MBS mencapai hampir 60% dari total outstanding kredit perumahan. Tidak sampai disini, melalui rekayasa keuangan (financial engineering) yang kompleks, MBS diresekuritisasi lagi menjadi Collateralised Debt Obligations (CDOs). Sejalan dengan peningkatan jumlah MBS, persentase jumlah CDOs juga meningkat tajam. Total penerbitan CDOs yang dominan bersumber dari MBS melampaui US$ 500 milar. Selain itu, MBS juga diresekuritisasi dalam bentuk sekuritas SIV (Structured Investment Vehicles) yang menjadi sulit untuk dilacak. Hasil rating lembaga-lembaga pemeringkat internasional yang cenderung underpricing terhadap risiko produk tersebut mengakibatkan maraknya perdagangan CDOs di pasar global.

Perubahan arah kebijakan moneter Amerika Serikat memicu tren peningkatan suku bunga yang terus berlangsung hingga 2006 memberikan pukulan berat pada pasar perumahan Amerika Serikat. Kondisi ini diperparah dengan  banyaknya debitur yang mengalami gagal bayar yang mengakibatkan harga rumah di Amerika Serikat terjun bebas dan menyeret semua investor maupun lembaga terperangkap dalam masalah besar likuiditas yang berdampak pada bangkrutnya raksasa finansial saat itu.

Belajar dari kasus subprime mortgage di Amerika Serikat, seleksi KPR yang ketat saat proses sekuritisasi harus diawasi oleh lembaga independen agar tidak terpilih debitor dengan sejarah kredit yang buruk atau tidak punya sejarah kredit sama sekali. Otoritas Jasa Keuangan (OJK) harus mengawasi perdagangan EBA ritel di pasar keuangan agar harganya tidak dipermainkan oleh bandar (pemilik modal besar) dalam pasar keuangan sehingga investor ritel tidak dirugikan. Perlunya literasi keuangan yang diinisiasi oleh OJK dan PT SMF kepada seluruh lapisan masyarakat Indonesia agar masyarakat paham dan berminat berinvestasi dalam produk EBA ritel di pasar sekunder serta mengetahui risiko investasi dalam produk ini.

Sinergi dan koordinasi antara otoritas fiskal dan moneter diperlukan untuk terus menjaga stabilitas ekonomi agar kepercayaan pasar tetap terpelihara sehingga risiko fluktuasi harga EBA ritel pada pasar sekunder akibat perubahan suku bunga dapat diminimalisir. Selain itu, di tengah tantangan resesi ekonomi global kedua otoritas ini perlu mengeluarkan bauran kebijakan fiskal dan moneter yang terkoordinasi guna menjaga kemampuan daya beli masyarakat agar risiko tunggakan pelunasan KPR dapat berkurang sehingga yield yang diterima investor EBA ritel bisa meningkat.