Profil Perusahaan
PT Bumi Serpong Damai Tbk (selanjutnya BSDE) merupakan perusahaan pengembang real estate. Perusahaan ini merupakan bagian dari Sinarmas Land Group dan merupakan pengembang flagshipdari lini produk Self-sufficient Townshipgrup Sinarmas Land yakni BSD City. Konsep Self-sufficient Townshipsendiri merupakan kota, yakni wilayah pemukiman dengan infrastruktur, fasilitas-fasilitas serta lingkungan alam, yang terintegrasi untuk menjadi kota yang mandiri.
Segmen bisnis BSDE terbagi atas lahan, bangunan industri, rumah, ruko, bangunan kantor, pusat pendidikan dan hotel. BSD City menduduki kecamatan Serpong, Legok, Cisauk dan Pagedangan di kota Tangerang, Provinsi Banten. BSD City merupakan salah satu proyek andalan BSDE dengan area pengembangan secara keseluruhan mencapai 5.950 hektare yang juga dikenal sebagai kawasan pengembangan properti terbesar di area Jabodetabek.
Mulanya BSDE memiliki empat anak perusahaan yakni PT Duta Pertiwi Tbk, PT Sinar Mas Wisesa, PT Sinar Mas Teladan dan PT Bumi Paramudita Mas. Kemudian pada 24 Januari 2014, BSDE mendirikan PT Transbsd Balaraja dan PT Duta Mitra Mas, serta pada 11 Februari 2014, perusahaan mengakuisisi distrik komersil Rasuna Epicentrum dari PT Bakrie Swastika Utama. Hingga kini saham BSDE telah terdaftar di Bursa Efek Indonesia (selanjutnya BEI) dan Stuttgart Securities Exchange, Jerman.
Selama sembilan bulan pertama, untuk yang berakhir 30 September 2016, revenue BSDE berkurang 8% menjadi  Rp 4,25 Triliun. Sementara net income berkurang 33% menjadi Rp 1,158 Triliun.Revenue berkurang atas segmen real estate sebesar 10%, segmen hotel sebesar 4%. Earnings per Share (tanpa menghitung Extraordinary Items) menurun dari Rp 92.19 menjadi Rp 60.01. Berikut harga saham BSDE disertai benchmark yakni indeks sektor properti di BEI.
Penurunan harga saham BSDE sendiri, sejak 9 November 2016 (saat ditetapkannya Donald Trump sebagai Presiden terpilih Amerika Serikat), yang mana sebelumnya (8 November) ditutup pada harga Rp. 2.120, hingga kini sebesar Rp. 1.815 (12 Desember) adalah sebagian besar adalah oleh minggatnya investor asing dari bursa akibat berbagai sentimen global, bahkan hingga berulangkali menjadi top mover di BEI saat indeks komposit tertekan foreign sell pada dan pasca 9 November 2016. Hal ini terjadi sementara kinerja perusahaan masih wajar dan prospek perusahaan kedepannya masih cukup baik. Adapula alasan pemilihan BSDE yang lain dipaparkan pada bagian selanjutnya, yakni fundamental menunjukan kesehatankeuangan dan prospek kedepan bagi perusahaan.
Analisis Makro
Pertumbuhan ekonomi yang cukup baik, serta jumlah masyarakat kelas menengah yang besar, serta bonus demografi cukup mendukung peningkatan permintaan properti di masa depan. Badan Pusat Statistik (BPS) menunjukkan bahwa Indonesia memiliki profil demografis yang baik dengan 50% dari penduduknya berada di bawah usia 30 tahun. Kurangnya pasokan perumahan yang besar mencapai sekitar 13,5 juta unit, membuka lebih banyak kesempatan untuk pengembangan properti. Indonesia juga memiliki harga properti yang relatif rendah dibandingkan dengan negara-negara tetangga. Dampak kebijakan tax amnesty juga strategis bagi perkembangan bisnis properti di akhir 2016 dan awal 2017 dimana dana repatriasi berpotensi untuk diinvestasikan di sektor properti
Analisis Industri
Sejatinya ada beberapa hal yang mendasari membaiknya sektor properti secara fundamental di Indonesia. Pertama, koreksi dari Bank Indonesia terkait suku bunga SBI, dari mulai Januari 2016 yang masih berada di kisaran angka 7,25% menguat pada posisi 6,40% pada Agustus 2016. Kondisi itupun diperkuat dengan kebijakan pemerintah terkait penurunan syarat LTV (loan to value) uang muka untuk kredit kepemilikan rumah. Jika pada awalnya untuk rumah pertama 30%, rumah kedua 40% dan ketiga 50%. Maka saat ini uang muka untuk rumah pertama menjadi 15%, rumah kedua 20% dan ketiga 25%.
Di samping itu, BI juga menghapus larangan kredit inden untuk fasilitas kredit. Pada 19 September 2016, pemerintah juga mengeluarkan aturan baru mengenai kepemilikan asing di sektor properti sebagai tindak lanjut untuk mempercepat pertumbuhan properti, yakni investor asing boleh memiliki penuh dan merendahkan nilai minimum properti yang dapat dimiliki, misalnya seperti untuk apartemen di Jakarta yang sebelumnya diatur minimal Rp 5 Miliar menjadi Rp3 milliar. Â Regulasi yang baru mengubah skema bahwa asing dapat membeli properti dengan hak pakai bebas untuk tanah perumahan dan hak pakai dengan membangun untuk apartemen.
Menanggapi hal-hal tersebut, 19 Oktober lalu, CIMB Securities Indonesia berposisi overweightcall untuk sektor properti di Indonesia dan saham pilihan yakni BSDE, PWON, dan CTRA.
Analisis Perusahaan
Kerjasama dengan Mitsubishi[i]
Pada 27 Oktober lalu, BSDE sebagai pengembang properti berkapitalisasi pasar terbesar di Indonesia sepakat untuk bekerjasama dengan perusahaan raksasa asal Jepang, Mitsubishi Corporation untuk mengembangkan proyek mixed-use di BSD City, Banten, dengan luas area pengembangan mencapai 19 hektare yang akan dibangun sekitar 1.000 unit rumah tapak dan rumah-toko. Rencananya, proyek ini mulai dikerjakan tahun 2017 mendatang. BSDE dan Mitsubishi akan membentuk perusahaan joint-venture di Indonesia untuk merealisasikan proyek kerjasama tersebut.
Upaya Diferensiasi : Integrated Smart Digital City[ii] [iii]
23 Juni 2016 lalu, Sinar Mas Land meluncurkan kawasan Digital Hub seluas 25,86 hektare di bagian selatan Green Office Park, BSD City. Digital Hub dibangun untuk memenuhi kebutuhan masyarakatakan infrastruktur teknologi, fasilitas lengkap, serta lokasi yang strategis dan multi akses. Kawasan ini didedikasikan untuk menunjang operasional dan aktivitas teknologi dan digital, mulai dari start up, research center, institusi pendidikan dengan jurusan teknologi/IT dan kreatif. Konstruksi pembangunan infrastruktur Digital Hub ini dimulai tahun 2017 mendatang. Kawasan Digital Hub dirancang Pomeroy Studio, yang dipimpin seorang arsitek, Jason Pomeroy. Pomeroy Studio merancang Digital Hub BSD City sebagai eco-project terbaru berkonsep knowledge campus yang meredefinisi model bisnis park dengan sharing economy.
Sinarmas Land (SML) berupaya mengembangkan sebuah ekosistem digital yang memungkinkan penduduknya menetap, belajar, sampai membuka usaha di BSD City dengan ditunjang infrastruktur, lingkungan dan budaya yang berbasis teknologi. Saat ini dari total kawasan BSD City seluas 6 ribu ha, 1.500 ha di bagian timur seluruhnya sudah terjangkau serat optik, sementara sedang dibangun juga serat optik tahap kedua yang mencakup BSD bagian barat seluas 2 ribu ha, selanjutnya di tahun 2020 rencananya akan dibangun tahap ketiga di area seluas 2.500 ha. Dalam upaya diferensiasi ini adapula rencana pembangunan hotel BTS, yakni menara BTS yang bisa disewa oleh berbagai operator telekomunikasi, hingga kini telah berdiri 26 menara dari total rencana 74 menara. Demi menunjang kebutuhan perusahaan-perusahaan teknologi, BSD City juga tengah membangun fasilitas data centre sebagai salah satu pilar penunjang layanan cloud computing. SML lebih jauh lagi tengah menerapkan konsep Internet of Things (IoT) yang memungkinkan berbagai perangkat digital terkoneksi dan mampu bertukar data dengan memasang berbagai sensor di gedung, jalanan, dan beberapa lokasi lainnya untuk mengelola lalu lintas, perparkiran dan pengawasan keamanan. Untuk mengakses fasilitas IoT itu pun telah disiapkan SML melalui sebuah aplikasi multifungsi bertitel One Smile dengan fitur-fitur seperti e-wallet, community platform, loyalty program, dan business performace management solution.
Pengalaman Joint-Venture
BSDE sendiri telah berpengalaman dalam melakukan pengembangan melalui entitas anak hasil joint-venture dengan mitra-mitra strategis, baik internasional maupun nasional seperti PT Bumi Parama Wisesa (BSDE & Hongkong Land), PT Praba Selaras Pratama (BSDE & AEON Mall Japan) dan PT Indonesia International Expo (BSDE & Kompas Group).
Sumber Pendapatan Baru[iv]
BSDE berencana merilis proyek baru yakni South Gate di Tanjung Barat dan Aerium di Jakarta Barat untuk menopang target prapenjualan. Investasi di masing masing proyek mencapai Rp2,6 triliun dan Rp2 triliun. Mandiri Sekuritas menilai tambahan dua proyek ini akan berdampak pada prapenjualan BSDE tahun 2016 dengan pertumbuhan diprediksi mencapai 24%.
Sementara itu, masih menurut Mandiri Sekuritas, sepanjang tahun ini pencapaian prapenjualan BSDE diperkirakan Rp6,2 triliun, atau sedikit di bawah target yang ditetapkan perseroan yakni yang dinyatakan pada Annual Reportperusahaan 2016 yakni Rp 6,86 Triliun. Moody's Investor Service memprediksi pendapatan berulang (recurring income) BSDE dapat meningkat 30% dalam 12 bulan hingga 18 bulan mendatang. Hal ini seiring mulai beroperasinya aset-aset baru milik BSDE , antara lain Aeon Mall, Court Megastore, Q Big Mall, dan Green Office Park 9.
Progresi Rencana Pembangunan Tol Akses Balaraja-Serpong[v]
Pada Juli 2016 lalu, terkait proses pembebasan lahan jalan tol Balaraja Serpong sepanjang 30 km diberitakan sudah mencapai presentasi 80-90%. Dan ini diakui sejumlah pihak mengalami kemajuan yang signifikan. Rencananya tol ini diharapkan menjadi akses alternatif masyarakat pengguna jalan menuju Kabupaten Tangerang dan Kota Tangsel dan sebaliknya.
Rilis Obligasi Baru untuk Refinancing dan Modal Ekspansi[vi][vii]
BSDE berencana menerbitkan obligasi baru untuk memenuhi kebutuhan belanja modal dan menebus (refinancing) obligasi yang akan jatuh tempo pada 2020. Obligasi baru yang akan diterbitkan akan jatuh tempo pada 2023 atau bertenor tujuh tahun. Moody's Investor Service menyematkan peringkat Ba3 untuk surat utang yang akan diterbitkan BSD.
Dalam laporan Moody's yang dikutip, Kamis (29/9/2016), US$75 juta dana hasil penerbitan obligasi BSD untuk belanja modal, modal kerja, dan kebutuhan perseroan lainnya. Sementara itu, sisa dana hasil penerbitan obligasi baru akan digunakan untuk  membeli kembali obligasi yang jatuh tempo 2020 melalui tender offer. Obligasi jatuh tempo 2020 itu berjumlah US$225 juta dengan tingkat kupon 6,75%. Dengan kata lain, Bumi Serpong Damai berniat memperpanjang tenor obligasi dari 2020 menjadi 2023. Secara terpisah dalam keterbukaan informasi di Bursa Singapura, Sinarsmas Land menyatakan, tender offer untuk pemegang obligasi jatuh tempo 2020 telah dimulai pada 27 September 2016 dan akan berakhir 10 Oktober 2016.
Moody's juga menilai tambahan utang hingga US$75 juta akan melemahkan kinerja keuangan Bumi Serpong Damai dalam 12-18 bulan ke depan. Namun, Moody's memperkirakan BSDE tetap memadai diposisikan dalam peringkat Ba3. Di sisi lain, Moody's juga memprediksi recurring incomeBSDE akan mengalami peningkatan yang ditopang oleh pendapatan sewa dari operasional properti investasi seperti Aeon Mall, Court Megastore, Q Big Mall, dan Green Office Park 9. Moody's juga menilai pencapaian prapenjualan atau marketing sales BSDE sebanyak Rp3,6 triliun di Agustus 2016 masih sejalan dengan ekspektasi. Jumlah tersebut juga setara 50% dari target sepanjang tahun dan pencapaian itu lebih baik dibandingkan perusahaan pengembang papan utama lain di BEI.
Anggaran Penambahan Tabungan Lahan/Landbank[viii]
Disokong oleh kondisi fundamental dan kinerja yang kuat, emiten properti berkapitalisasi pasar terbesar di Indonesia, BSDE, terus menambah cadangan lahan untuk mendukung proyek-proyek BSDE di masa depan. Hingga kuartal ketiga 2016, kas yang dialokasikan BSDE untuk pembelian tanah mencapai Rp1,26triliun. Penambahan lahan ini dinilai perusahaan sangat perlu mengingat permintaan akan produk perseroan masih sangat tinggi.
Keleluasaan BSDE untuk melakukan ekspansi lahan ditopang oleh neraca keuangan yang sehat dan kuat. Per 30 September 2016, Total Aset BSDE tercatat Rp37,15triliun, dengan Total Ekuitas Rp23,4 triliun. Pra-penjualan sampai dengan September 2016 mencapai Rp4,1 triliun yang utamanya disumbangkan oleh penjualan rumah, sebesar Rp2,58 triliun atau 63% dari total pra-penjualan, sementara sisanya adalah dari kavling tanah, strata title, dan ruko.
Lesunya Pasar Properti[ix]
Lembaga riset properti Jones Lang LaSalle (JLL), merilis kondisi pasar properti Jakarta di triwulan ketiga 2016. Pertumbuhan properti secara keseluruhan mengalami pelemahan dari beberapa sub sektor properti, seperti perkantoran dan residensial atau apartemen. Hal ini terjadi seiring dengan pelemahan kondisi ekonomi global dan pendapatan negara. "Pelemahan di sektor perkantoran terjadi karena kondisi ekonomi global dan GDP Indonesia," ujar Head of Research dari lembaga riset properti Jones Lang LaSalle (JLL), James Taylor
Namun dengan kebijakan pemerintah yg terus mendorong percepatan ekonomi lewat percepatan pembangunan proyek infrastruktur, inflasi yg terkendali, serta suku bunga menurun di tahun 2016, maka di harapkan secara makro trend di sektor properti bisa segera pulih kembali. Terlebih lagi Moody’s menyatakan bahwa secara fundamental BSDE masih unggul. Kemudian menurut Mandiri Sekuritas, hingga kuartal ketiga, pencapaian prapenjualan BSDE diperkirakan Rp6,2 triliun, hanya sedikit di bawah target yang ditetapkan perseroan namun masih on-trackdalam pencapaian target akhir tahun 2016 yang dinyatakan pada Annual Report 2015 yakni Rp 6,86 Triliun.
Maka dari itu dapat disimpulkan bahwa BSDE tergolong "Good Company ,Bad Stock" dan merupakan emiten pilihan untuk investasi jangka menengah hingga panjang karena pengembangan proyek yang sudah ada masih sementara berjalan dan berbagai proyek baru masih terus direncanakan. (RRJ)
Rekomendasi : Beli
[iv]http://koran.bisnis.com/read/20160930/442/588334/saatnya-bsde-tancap-gas
[ix]https://finance.detik.com/properti/d-3314304/ekonomi-lesu-industri-properti-ikutan-loyo
**Artikel ini adalah demi pemenuhan Ujian Akhir Semester Ganjil 7 pada Mata Kuliah Manajemen Investasi dan Portofolio, Ilmu Administrasi Niaga, Universitas Indonesia, Depok.
Baca konten-konten menarik Kompasiana langsung dari smartphone kamu. Follow channel WhatsApp Kompasiana sekarang di sini: https://whatsapp.com/channel/0029VaYjYaL4Spk7WflFYJ2H
