Peran Penting Makelar dalam Jual Beli Properti

Banyak hal menarik saat berbicara tentang properti. Untuk menjadi expert di bidang ini butuh puluhan tahun bahkan bisa lebih. 

Hal menarik yang perlu diketahui tersebut baik dari sisi penjual, pembeli maupun mediator serta pihak-pihak terkait diantaranya PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah), Badan Pertanahan Nasional serta yang tidak kalah penting adalah pihak desa yang sangat mengetahui riwayat properti.

Makelar atau broker, semacam mediator atau penghubung antara pihak penjual yang memiliki barang dengan pembeli sebagai pihak yang membutuhkan barang. 

Baca juga: Investasi Properti Dengan Beli, Imbu(Simpan) dan Jual

Obyeknya bisa macam-macem, bisa mobil, sepeda motor, kendaraan besar, kapal, bahkan senjata perang antar negara pun pernah kita dengar. 

Untuk kali ini kita batasi hanya makelar atau broker dalam lingkup properti saja yang dikupas itupun tidak sampai tuntas hanya kulitnya saja. 

Namun cukup untuk membuka wawasan kita sebagai masyarakat awam supaya tidak melulu underestimate apalagi apriori kepada para makelar atau broker properti.

Baca juga: Jurus Jitu Menyewakan Properti Rumah

ilustrasi/peran makelar-broker properti (source: artikel.rumah123.c0m)

Siapa Makelar/Broker Properti Itu?

Ada dua jenis makelar properti, makelar resmi bersertifikat di bawah naungan property agency dengan sebutan broker. 

Baca juga: Membeli Properti Rumah Tapak Pertama, Kedua atau Ketiga

Dan makelar freelance atau tidak resmi, eits, tapi anda jangan berasumsi jika tidak resmi sama dengan ilegal ya, bukan seperti itu. 

Bahkan keduanya telah diakui oleh negara yang tertuang di dalam pasal 62 dan 63 KUHD (Kitab Undang-undang Hukum Dagang).

Apa Saja Tugas/Job Description Makelar/Broker Properti,

Tugas dan job desc makelar/broker mempertemukan sekaligus memediasi antara pihak penjual dan pihak pembeli, menemukan harga di satu titik yang pas dan cocok diantara kedua belah pihak. 

Diantara tugas makelar/broker, mendampingi pembeli melakukan kunjungan. Setelah dirasa cocok dan pembeli berminat atas obyek yang ditawarkan, langkah selanjutnya melakukan negosiasi harga. 

Harga yang ditawarkan penjual diupayakan untuk turun dan harga penawaran pembeli dinegosiasikan untuk naik sehingga bertemu di satu titik harga. 

Win win solution. Penjual tidak merasa harga yang ditawarkan jual terlalu rendah demikian halnya pembeli tidak merasa membeli dengan harga beli terlalu tinggi. 

Tugas lain yang tidak kalah penting dari seorang makelar/broker diantaranya memastikan kembali penjual dan pembeli telah bersepakat dalam harga dan syarat lain yang mengikuti. 

Berikut syarat lainnya yang mengikuti seperti pajak penjual(pph), dan pajak pembeli (BPHTB/Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan), biaya penerbitan AJB (Akta Jual Beli), biaya pengecekan keabsahan sertifikat tanah, biaya balik nama dan provisi makelar/broker.

Oiya sebelum penulis lupa, dalam menentukan harga ada beberapa sistem hasil kesepakatan antara penjual dengan makelar/broker, 

1. Harga satu pintu

Pengertiannya seperti ini, tugas makelar/broker hanya mempertemukan pihak penjual dengan calon pembeli. 

Urusan harga menjadi hak mutlak penjual. Provisi makelar/broker sesuai kesepakatan antara penjual dengan makelar/broker, yang lazimnya minimal 2,5% dari harga jual properti atau sesuai kesepakatan.

2. Harga fleksibel

Tugas makelar selain mempertemukan pihak penjual dengan calon pembeli. Makelar/broker diberikan kewenangan pihak penjual untuk memasang/menawarkan harga kepada pembeli hingga deal tetapi harga jual minimal telah ditetapkan penjual. 

Makelar/broker tidak menerima provisi, sebagai gantinya mereka mendapatkan keuntungan dari selisih harga penjual dengan harga deal pembelian. 

3. Harga nett dari penjual

Pada poin satu dan dua tersebut diatas, lazimnya biaya-biaya lainnya yang akan timbul menjadi beban masing-masing pihak.

Berbeda dengan sistem yang ketiga. Yang dimaksud harga nett penjual adalah makelar/broker diberikan kebebasan penjual untuk menawarkan obyek dengan harga tertentu dan seluruh biaya yang ditimbulkan atas terjadinya transaksi jual beli properti menjadi tanggungan pembeli. 

Penjual menerima bersih tanpa potongan biaya termasuk provisi makelar/broker. Sedangkan keuntungan makelar/broker berasal dari selisih harga jual dengan harga final pembelian plus biaya-biaya yang akan timbul.

Yang perlu dipahami dari poin ke-3 ini seolah-olah pihak pembeli yang dirugikan, tidak seperti itu, karena berapapun harga deal properti sudah melalui proses negosiasi antara penjual, pembeli dengan sepengetahuan makelar/broker, yang berakhir dengan win win solution. 

Imbalan Jasa/Provisi Makelar

Imbalan jasa atau komisi jasa atau disebut juga dengan nama provisi. Merupakan imbalan jasa atas peran dan tugas makelar/broker dalam melakukan suatu pekerjaan dengan menghubungkan antara pihak penjual dengan pembeli sampai dengan final/sepakat/deal yang ditandai dengan akad jual beli properti di notaris. 

Besaran provisi makelar/broker tidak ditentukan secara absolut. Yang terjadi di lapangan rata-rata provisi makelar/broker sebesar 2,5%. 

Namun pernah juga terjadi prosentase provisi dibawah atau bahkan lebih besar dari prosentase tadi. Tentunya dengan segala pertimbangan dan kesepakatan antara para pihak yang terlibat dalam transaksi jual beli properti tersebut. 

Keuntungan dan Kekurangan Melibatkan Jasa Makelar Properti

Sependek yang penulis ketahui selama berkecimpungan di bidang jual beli properti. Lebih banyak keuntungan dengan hadirnya makelar/broker daripada penjual melakukan penawaran properti sendiri.

Dengan adanya jaringan calon pembeli yang di miliki makelar/broker maka berpotensi/berpeluang properti terjual lebih cepat. Mengingat penjual tidak memiliki jaringan end user properti.

Sedangkan keuntungan lainnya, manakala telah terjadi kesepakatan transaksi jual beli yaitu kesepakatan harga pasar antara pihak penjual dengan pembeli beserta biaya-biayanya. Hal-hal yang terkait dengan kepengurusan legalitas dokumen relatif terjamin karena dibantu penyelesaiannya oleh makelar/broker.

Kekurangan

Konsekuensi dari memanfaatkan jasa makelar/broker adalah dengan menyediakan biaya provisi/komisi untuk mereka. 

Hal ini tergantung kejelian dan kesepakatan para pihak pada saat negosiasi harga sehingga biaya provisi/komisi makelar/broker tidak serta merta menjadi beban.

Artinya ketika penjual menawarkan dengan nominal harga tertentu pastikan di dalamnya sudah termasuk perhitungan biaya provisi makelar/broker. 

Demikian halnya pada saat pembeli menawar dengan nominal harga tertentu dipastikan juga bahwa harga penawaran sudah diperhitungkan dengan biaya provisi yang akan dikeluarkan. 

Upaya meminimalisir/menghilangkan potensi risiko penipuan yang dilakukan makelar/broker nakal. 

Dilihat dari sisi pembeli, lakukan dengan cara menemui langsung pihak penjual. Bekali diri Anda dengan data browsing dari internet dan cek harga pasaran. 

Tanyakan dan cek langsung legalitas dokumen properti dan jika diperlukan cek riwayat properti dengan mencari informasi ke pengembang/tetangga/otoritas wilayah setempat. 

Ingat selalu, hindari transaksi keuangan secara langsung dengan pihak makelar/broker.

Dari sisi penjual, jika diperlukan buat perjanjian yang tercatat/tertulis dengan makelar/broker. 

Sekadar berbagi informasi tentang peran penting makelar/broker dalam jual beli properti. Semoga bermanfaat dan menjadikan amalan jariyah penulis dan juga warganet.

Penulis sendiri lebih sering memanfaatkan jasa makelar/broker dalam urusan jual beli properti, karena lebih menguntungkan baik ketika penulis menjadi penjual maupun saat menjadi pembeli properti.