Rem Darurat Properti, Seberapa Efektif Batasan LTV?

Pasar properti di Indonesia belakangan ini mengalami dinamika yang cukup menarik. Setelah beberapa tahun mengalami stagnasi akibat pandemi COVID-19, sektor properti mulai menunjukkan tanda-tanda pemulihan. Namun, meskipun ada optimisme, sektor ini masih menghadapi beberapa tantangan, salah satunya adalah tingginya harga properti yang tidak sebanding dengan daya beli masyarakat. Untuk mengatasi masalah ini, Bank Indonesia (BI) melalui Otoritas Jasa Keuangan (OJK) mulai kembali mengaktifkan kebijakan batasan Loan to Value (LTV) sebagai upaya untuk mendinginkan pasar properti yang mulai memanas.

Kebijakan LTV memiliki tujuan untuk mengendalikan angka pembiayaan properti yang berlebihan, sehingga tidak menimbulkan gelembung properti yang dapat merugikan ekonomi secara keseluruhan. Namun, meskipun kebijakan ini dirancang dengan baik untuk mengatasi potensi risiko, apakah batasan LTV benar-benar efektif?

Loan to Value (LTV) adalah rasio antara jumlah pinjaman yang diberikan oleh bank dengan nilai properti yang dijaminkan. Secara sederhana, LTV menunjukkan berapa besar pinjaman yang dapat diberikan oleh bank jika dibandingkan dengan harga properti yang akan dibeli. Batasan LTV ini umumnya digunakan oleh bank untuk mengurangi risiko kredit macet. Semakin tinggi nilai LTV, semakin besar risiko yang dihadapi bank, karena semakin kecil uang muka yang disetor oleh debitur, semakin besar kemungkinan adanya masalah pembayaran.

Kebijakan LTV di Indonesia

Di Indonesia, kebijakan batasan LTV ini telah diterapkan sejak lama, dan seringkali disesuaikan untuk merespons kondisi pasar properti. Dalam beberapa tahun terakhir, Bank Indonesia dan OJK mengatur ulang aturan LTV dengan tujuan menanggulangi risiko inflasi harga properti yang dapat membebani daya beli masyarakat. Salah satu penyesuaian yang signifikan terjadi pada tahun 2020, ketika BI menurunkan batasan LTV untuk membeli properti pertama menjadi 100%, sementara untuk properti kedua dan seterusnya ditetapkan batasan 90%.

Namun, kebijakan LTV ini tidak selalu berjalan mulus. Ada kalanya pasar properti merespons dengan lebih ekstrem, memicu lonjakan harga properti yang tidak sebanding dengan kenaikan pendapatan masyarakat. Sebagai respons terhadap lonjakan harga properti, Bank Indonesia kemudian mengeluarkan kebijakan untuk kembali mengatur dan membatasi LTV pada kisaran tertentu.

Dampak Positif Kebijakan LTV

Salah satu tujuan utama dari pembatasan LTV adalah untuk menjaga stabilitas pasar properti. Kebijakan ini terbukti efektif dalam beberapa hal, seperti mencegah spekulasi properti dan menjaga agar harga properti tidak melambung terlalu tinggi. Ketika pembeli dipaksa untuk menyetor uang muka yang lebih besar, hal ini dapat mengurangi kecenderungan spekulatif, di mana orang membeli properti hanya untuk dijual kembali dengan harga lebih tinggi tanpa ada kebutuhan riil.

Selain itu, kebijakan LTV juga dapat mengurangi risiko kredit macet di perbankan. Semakin tinggi uang muka yang dibayarkan oleh debitur, semakin rendah rasio kredit yang diberikan oleh bank, yang berarti semakin kecil potensi kegagalan dalam pembayaran cicilan. Bank akan merasa lebih aman karena peminjam memiliki komitmen finansial yang lebih besar, mengurangi potensi masalah pembayaran di masa depan. Selain itu, kebijakan ini juga bisa membantu mendorong masyarakat untuk lebih hati-hati dalam membeli properti. Pembayaran uang muka yang lebih besar akan membuat pembeli berpikir lebih matang sebelum melakukan keputusan investasi besar seperti membeli rumah.

Tantangan dan Kelemahan Kebijakan LTV

Meskipun ada dampak positif, kebijakan LTV juga menghadapi berbagai tantangan dalam implementasinya. Salah satu masalah utama adalah terbatasnya daya beli masyarakat, terutama di kalangan generasi muda dan pasangan muda yang ingin membeli rumah pertama mereka. Dengan batasan LTV yang lebih ketat, mereka akan menghadapi kesulitan untuk memenuhi uang muka yang besar, karena sebagian besar tabungan mereka sudah terkuras untuk memenuhi kebutuhan sehari-hari dan pendidikan.

Selain itu, meskipun batasan LTV dapat mengendalikan spekulasi, kebijakan ini juga dapat memperlambat pertumbuhan sektor properti secara keseluruhan. Dalam kondisi di mana ekonomi sedang berupaya bangkit dari dampak pandemi, sektor properti membutuhkan stimulus untuk mendorong pemulihan. Pembatasan LTV yang terlalu ketat dapat menghambat akses masyarakat untuk membeli rumah, yang pada akhirnya dapat memperburuk kinerja sektor properti.

Kebijakan ini juga dapat mempengaruhi industri konstruksi dan pengembang properti. Dengan pembatasan pembiayaan melalui bank, pengembang mungkin mengalami kesulitan dalam menjual properti mereka, yang pada gilirannya dapat menyebabkan proyek properti tertunda atau dibatalkan. Hal ini dapat memengaruhi lapangan pekerjaan dan rantai pasokan yang terkait dengan industri properti.

Efektivitas Kebijakan LTV dalam Mengendalikan Inflasi Properti

Salah satu alasan utama diberlakukannya kebijakan LTV adalah untuk mengendalikan inflasi harga properti. Seiring dengan berkembangnya permintaan, harga properti di beberapa kota besar di Indonesia mengalami lonjakan yang signifikan dalam beberapa tahun terakhir. Kebijakan LTV diharapkan dapat menjadi salah satu instrumen untuk menahan laju kenaikan harga tersebut.

Namun, apakah kebijakan ini efektif dalam mengendalikan inflasi harga properti? Jawabannya bisa beragam. Di satu sisi, kebijakan LTV terbukti mampu membatasi pembelian properti yang berlebihan, yang dapat mengurangi tekanan terhadap harga. Namun, di sisi lain, batasan LTV tidak sepenuhnya mampu mengendalikan faktor-faktor eksternal yang mempengaruhi harga properti, seperti spekulasi tanah, ketersediaan lahan, dan kebijakan pemerintah dalam mengatur zonasi kota. Di beberapa daerah, meskipun ada kebijakan LTV, harga properti tetap menunjukkan tren kenaikan yang signifikan. Faktor lain yang juga berperan adalah pembiayaan non-bank yang semakin berkembang, seperti lembaga pembiayaan atau fintech yang menawarkan pinjaman dengan persyaratan yang lebih longgar.