Apartemen Sudah Dibangun Ribuan Unit, Ada yang Menghuni?

Tidak sulit membedakan unit apartemen terhuni atau tidak. Caranya, perhatikan lampu yang menyala dikala malam hari. Banyaknya lampu yang menyala menunjukkan tinggkat hunian di tower tersebut. 

Kalau siang hari, cukup lihat banyaknya unit yang sudah terpasang mesin luar AC. Kalau sudah terpasang maka unit tersebut sudah siap huni, namun sedang dihuni atau tidak, tidak pasti juga. Karena banyak unit apartemen yang disewakan.

Apartemen yang saya miliki di Selatan Jakarta bisa dibilang tingkat huniannya tidak terlalu tinggi. Mungkin karena lokasinya di pinggiran Jakarta. Mencari parkir di parkir khusus penghuni pun masih tidak terlalu susah.
Berbeda kondisinya dengan apartemen menengah dengan lokasi strategis di pusat kota Jakarta. Pasti penuh, mencari parkir pun susah.

Saat pandemi seperti ini tingkat hunian apartemen memang sedang menurun drastis. Apartemen yang statusnya disewakan pun sepi penyewa. Apalagi yang disewakan melalui agen untuk sewa harian. Saat pandemi beberapa agen sewa apartemen ini bahkan terlihat tutup selama beberapa bulan.

Tapi saya tidak akan membahas itu, karena saya yakin setelah pandemi berakhir, maka penyewaan apartemen akan meningkat  kembali. Sekarang saja, beberapa agen sewa apartemen tersebut sudah mulai beroperasi kembali.

Baca juga : Hal yang Paling Meresahkan di Apartemen.

30 KM dari Pusat Perkantoran Jakarta

Kali ini saya ingin membahas supply apartemen kelas menengah di pinggiran Jakarta. Saya menemukan banyak  apartemen yang lokasinya sekitar 30 KM dari Jakarta. Siapa target pasarnya? Harga tanah di daerah tersebut masih tergolong murah untuk dibangun perumahan.  Sehingga urgensi untuk membangun apartemen saya rasa belum terlalu tinggi.

Pasarnya pun pasti akan tetap menarget para pekerja di pusat Kota Jakarta. Tinggal di apartemen, tapi masih tetap jauh juga ke kantor? Habis di ongkos, lelah di perjalanan juga. Padahal daya tarik utama apartemen adalah lokasi yang strategis dan dekat dengan pusat aktivitas perkantoran dan bisnis.

"Kalau sama-sama jauh lebih baik beli rumah sekalian." Itu isi otak saya. Otak pembeli yang benar-benar membutuhkan hunian. Peningkatan harganya lebih jelas, bisa direnovasi dan tidak terlalu banyak biaya seperti biaya  IPL dan parkir, serta tentu saja "bisa menapak tanah".

Tetapi orang yang sudah pengalaman  berinvenstasi mungkin melihat peluang lain, mumpung masih murah, beli dulu sebelum harganya tinggi. Fokusnya pun untuk disewakan saja.

15 KM dari Pusat Perkantoran Jakarta

Mari mendekat ke beberapa apartemen yang bertebaran di jarak 15 km dari pusat bisnis dan perkantoran di Jakarta. Ketika macet, maka butuh waktu sekitar 1.5 jam perjalanan. Ketika jalanan lancar hanya butuh waktu 30-40 menit. Tapi seberapa banyak kemungkinan jalanan Jakarta ini lancar? Barangkali ketika PPKM dan masa WFH saja.

Apartemen di radius 15 Km ini bertebaran banyak sekali. Harganya mulai Rp 300 juta-an. Cukup terjangkau. Fasilitasnya pun sudah lengkap. Lokasinya juga cukup strategis.

Target utamanya barangkali bukan sekedar pegawai kantoran, tetapi juga para mahasiswa. Karena ada banyak Universitas juga di radius kurang dari 5 KM dari pembangunan apartemen-apartemen tersebut.

Namun, ternyata banyak unit yang masih kosong. Pemilik ternyata lebih banyak yang membeli untuk investasi, bukan untuk dihuni. Entah hanya dimiliki untuk sekali-sekali digunakan, dipersiapkan untuk anak atau untuk disewakan kembali.

Saat saya membeli apartemen, di tower tersebut tinggal tersisa unit di lantai 15 ke atas. Itu pun dari puluhan unit yang ada di lantai saya, tinggal ada pilihan tidak lebih dari 10 unit yang masih available. Artinya penjualan apartemen ini sebenarnya laris manis.

Tetapi hingga 1 tahun tinggal di apartemen tersebut, saya hanya mendapati tidak lebih dari 5 unit yang benar-benar dihuni. Ya, saya sendirian di lantai tersebut selama berbulan-bulan.

Di tahun berikutnya, sudah banyak unit yang disewakan tapi menurut perhitungan saya hanya sekitar 30% unit yang aktif disewakan. Sedang sisanya dibiarkan kosong oleh pemiliknya.

Bisa dibayangkan bila sebuah apartemen dengan jumlah unit lebih dari 2000 dan katakanlah hanya terhuni sekitar 30%-50%nya saja. Maka perlu dipertanyakan kembali, apakah memang sudah sebanyak itukan kebutuhan pasarnya?

Ini baru di satu apartemen. Sementara di sekitar apartemen saya tersebut terdapat 4 apartemen lainnya. Masing-masing memiliki ribuan unit. Ada 1 apartemen mangkrak, ada yang yang membangun tower baru tetapi tower barunya mangkrak, ada pula yang tidak mendapat  izin dari Pemerintah untuk membangun tower baru.

Supply yang Berlebihan

Menurut saya supply apartemen ini sudah kelewatan banyaknya. Sehingga harganya pun menjadi stagnan, bahkan di masa pandemi harganya semakin melemah. Kalau Anda sedang ingin membeli apartemen, ini adalah waktu yang tepat.

Baca juga : Mau Tinggal di Apartemen? Kamu Wajib Tahu Hal Ini Dulu!

Saya sempat mengecek harga jual apartemen pada saat sebelum covid masuk ke Indonesia. Apartemen yang saat itu sudah saya huni, harga jual di tower baru dengan spesifikasi unit yang sama hanya meningkat sekitar 40 juta dari harga 3 tahun sebelumnya. 

Tentu saja mereka enggan menaikkan harga, karena ada 4 pesaing apartemen lain di kelas yang sama yang menjual dengan kelebihannya masing-masing.

Saat pandemi, mereka mengeluarkan berbagai jurus diskon yang akhirnya harganya di tahun 2021 bahkan hanya berbeda Rp 20juta dengan harga beli saya di akhir tahun 2016.

Mungkin target utamanya adalah orang yang ingin berinvestasi. Namun ketika kebutuhan sewa rendah, tentu penjualan properti pun menurun. 

Menilik sebuah situs jual beli properti, beberapa pemilik apartemen yang mungkin sedang dalam keadaan kepepet, menjual di harga lebih murah hingga Rp50juta. Miris bukan.