Menakar Kelayakan Lahan Berdasarkan "Highest and Best Use"

Artikel ini akan mempelajari pendekatan Highest and Best Use atas tanah atau properti yang menghasilkan nilai tertinggi dan yang terbaik penggunaannya.

Analisis HBU penting agar lahan optimal (Sumber Dpu.kulonprogokab.go.id)

Highest and Best Use (HBU)

Menurut The Appraisal Institute dalam rilis yang berjudul "The Appraisal of Real Estate" edisi 13, pengertian Highest and Best Use atau biasa disingkat HBU adalah penggunaan lahan kosong atau properti yang lebih baik yang memungkinkan secara fisik, didukung dengan tepat, dan layak secara finansial dan yang menghasilkan nilai tertinggi secara wajar dan sah menurut hukum.

Di dalam HBU perlu menetapkan The Four Tests, yaitu serangkaian dalam menguji lahan atau properti yang terdiri dari 4 faktor yang harus dipertimbangkan oleh penilai ketika menentukan penggunaan properti yang tertinggi dan terbaik.

Sebuah lahan atau properti dikatakan memenuhi HBU, jika secara fisik memungkinkan untuk dikembangkan, secara peraturan diizinkan, memadai secara finansial, dan dapat memberikan hasil yang maksimal.

Berikut 4 faktor pertimbangan HBU

4 faktor HBU (Sumber Solusiconsult.com)

Pertama, Legally Permissible

Penilaian berdasarkan peraturan dengan cara menganalisis kelayakan suatu tanah berdasarkan peraturan pemerintah setempat (dinas tata kota), meskipun secara garis besar sama.

Namun masing-masing pemerintahan daerah memberlakukan peraturan berbeda. Hal ini penting untuk menghitung lahan efektif yang dapat di jual, misalnya:

1. Jenis peruntukan lahan yang ditetapkan dalam Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) yang ditentukan oleh pemerintahan daerah masing-masing. Misalnya zona hijau adalah lahan produktif untuk pertanian, tidak diperbolehkan untuk dibangun perumahan dan lahan kuning untuk peruntukan perumahan.
2. KLB (Koefisien Luas Bangunan), adalah menghitung berupa luas bangunan yang diperbolehkan dibandingkan dengan luas tanah. Misalnya luas tanah 100 m2 dan KLB adalah 1.5x, maka maksimal bangunan yang boleh dibangun dari lantai dasar hingga atas adalah 100 x 1.5 = 150 m2.
3. KDB (Koefisien Dasar Bangunan), adalah total luas lantai dasar yang dapat dibangun dibandingkan dengan luas tanah yang ada. Jika luas tanah 100 m2 dan KDB 50% maka bangunan lantai bawah maksimal dibangun dengan luas 50 m2.
4. GSB (Garis Sepadan Bangunan) adalah jarak antara pinggir jalan dengan bangunan bagian depan. Umumnya GSB adalah setengah dari lebar jalan. Misalnya lebar jalan 8 m, maka bangunan depan yang dapat dibangun berjarak minimal 4 meter dari batas tanah depan.

Kedua, Physically Possible

Menganalisis kelayakan secara fisik, apakah tanah layak untuk dikembangkan. Misalnya dengan melihat topografi tanah, apakah datar, berkontur dan miring? 

Tanah yang berkontur terlalu ekstrem atau dengan kemiringan tertentu akan membutuhkan biaya cut and field yang tinggi.