Semua yang ideal yang ingin diwujudkan oleh sebuah "kota modern" ada dalam perencanaan pembangunan kota baru bernama IKN Nusantara.
Istilah-istilah yang sering kita dengar tentang smart city, forest city, transit oriented development, sustainable development, dan lain-lain, semua dicantumkan dalam UU IKN yang baru disahkan dan dirinci kembali dalam rencana induk pembangunan IKN.
Tim perencana IKN Nusantara seolah-olah ingin mengimplementasikan perwujudan sebuah kota ideal berkaca dari pengalaman kota-kota lain di dunia dan diharapkan bisa menjadi role model bagi pembangunan kota-kota baru lainnya di Indonesia.
Disisi lain, rencana ambisius ini juga dihadapkan pada fakta-fakta tentang kegagalam pemindahan ibukota negara di banyak negara lain dan yang paling ironis tentu saja terkait dengan munculnya fenomena "kota hantu" di China.
Fenomena ini menjadi terdengar menakutkan karena melibatkan pembangunan lebih dari 50 kota baru yang meninggalkan cerita kota hantu diseluruh daratam China.
Gambaran lengkap tentang kota-kota hantu ini sebenarnya lebih rumit dari yang diceritakan karena setiap kota menceritakan kisah yang berbeda.Â
Namun pelajaran penting yang bisa dipetik adalah beratnya tantangan mewujudkan visi pembangunan sebuah kota modern terkait dengan masalah-masalah yang akan dihadapi pada saat visi itu diimplementasikan di lapangan.
Tentu saja apa yang menjadi momok menakutkan tentang kota hantu ini sudah menjadi bahasan dan kajian tim perencana IKN bahkan sejak tahapan pembangunan IKN baru mulai diwacanakan.
Salah satunya adalah pernyataan Sekretaris Tim Kajian Ibu Kota Negara Kementerian PPN / Bappenas Hayu Prasasti pada suatu kesempatan juga menyatakan kekhawatirannya, "Kita pelajari sehingga ini harus hati-hati sekali. Jangan sampai nanti kawasan pusat pemerintahan pindah tapi terus jadi ghost town."
Bahkan pertimbangan betapa strategisnya rencana pembangunan IKN Nusantara serta besarnya perhatian yang diberikan masyarakat menyebabkan semua pihak seolah-olah menjadi paranoid terhadap potensi kegagalan pembangunan IKN akibat fenomena ghost city atau ghost town di china tersebut.
Sebelum membahas lebih jauh, aku ingin flashback pada munculnya fenomena kota hantu di China dan mengapa kekhawatiran yang sama juga muncul pada pembangunan kawasan IKN.
***
Tahun 2009 adalah laporan pertama media Barat terkait dengan apa yang mereka sebut sebagai fenomena Kota Hantu: "Cina, keajaiban ekonomi, sedang membangun kota-kota baru dengan kecepatan sangat tinggi di seluruh negeri. Tapi tidak ada yang mau tinggal di dalamnya."
Sejak saat itu banyak beredar gambar-gambar dan anekdot yang seolah-olah menjadi contoh nyata dari hasrat megalomania pemerintah China dan bagaimana gelembung real estat (real estate bubble) mulai muncul ke permukaan hingga melahirkan ketakutan di banyak kalangan.
Jika ditarik lebih awal, maraknya fenomena Kota Hantu di China berangkat dari ide pembangunan kota-kota baru (kota satelit) untuk mengurangi tekanan populasi di kota-kota lama atau kota-kota yang sudah menjadi economic hub seperti Shanghai atau Guangzhou.
Pembangunan kota-kota baru ini didasari oleh kebijakan Pemerintah China untuk memindahkan sekitar 100 juta masyarakat yang tinggal di daerah pinggiran (rural area) ke kawasan perkotaan untuk mendukung industrialisasi sampai dengan tahun 2020.
Kebijakan pemerintah (state controlled urbanization) inilah yang kemudian melahirkan asumsi bahwa dalam jangka panjang, penjualan properti akan terus tumbuh hingga keseluruhan space pembangunan akan terisi.
Yang selanjutnya terjadi adalah fenomena kota hantu seperti yang sudah kita dengar.
Pembangunan kota-kota baru yang melibatkan banyak pemerintah daerah di China dan para pengembangnya dilaksanakan secara massive di banyak wilayah, kebanyakan di sekitar wilayah economic hub atau kota-kota kecil yang berpotensi menjadi hub baru, namun pada akhirnya berujung pada begitu banyaknya bangunan-bangunan kosong yang menandai tingkat hunian sangat rendah saat kota-kota tersebut selesai dibangun.
IKN Nusantara juga memiliki visi yang tidak jauh berbeda dengan pembangunan kota-kota baru di China dimana IKN tidak hanya mengemban amanah menjadi economic hub bagi kawasan, tapi lebih ambisius lagi menjadi sebuah economic superhub dengan slogan "Kota Dunia untuk Semua", dimana klaster pemerintahan ibu kota negara digabungkan dengan klaster ekonomi dan industri, lengkap dengan klaster pertahanan dan keamanannya.
***
Kembali pada pembahasan pembangunan IKN Nusantara, tim perencana IKN sepertinya berusaha merencanakan pembangunan IKN Nusantara dengan cara yang berbeda dengan apa yang dilakukan di China untuk meminimalkan resiko kegagalan yang bisa menjadikan IKN dilabali sebagai kota hantu Indonesia di masa depan.
IKN dibangun berdasarkan target-target yang lebih realistis dalam jangka panjang melalui tahapan-tahapan pengembangan yang dibagi dalam 5 tahap dan baru akan selesai pada tahun 2045.
Selain itu, apa yang kita bayangkan tentang membangun sebuah kota bisa jadi berbeda dengan apa yang pemerintah rencanakan pada tahap awal pembangunan hingga tahun 2024.
Pembangunan IKN Nusantara pada tahap awal ini lebih fokus pada pembangunan klaster pemerintahan di area seluas 6671 hektar. Tahapan ini sebenarnya lebih mirip dengan apa yang dilakukan Malaysia saat memindahkan ibukota administratif di Kuala Lumpur dengan membangun kota baru Putrajaya.
IKN Nusantara baru akan membangun klaster ekonomi dan industri dimulai pada tahap kedua pembangunan tahun 2025 dan seterusnya.
Ada kelebihan dan kekurangan, menurutku, dari cara pemerintah mengelola tahap pertama pembangunan IKN Nusantara.
Kelebihannya: pemerintah memiliki kontrol penuh tidak hanya pada aspek pembangunan fisik tapi juga pada pembentukan lingkungan sosial dari "populasi awal" yang akan diciptakan sebagai hasil relokasi anggota TNI/Polri dan ASN yang menghuni kawasan IKN tahun 2024 nanti.
Artinya, pengembangan lingkungan sosial masyarakat kota bisa dilaksanakan by design melalui intervensi pemerintah untuk menjawab tantangan pembentukan dan penguatan ikatan sosial yang baru sesuai visi pembangunan IKN yang bisa jadi berbeda dengan apa yang biasa jalankan warga di tempat tinggal mereka sebelumnya.
Satu contoh saja adalah terkait dengan rencana pembangunan konsep hunian yang didominasi oleh blok-blok apartemen dengan tujuan agar kota bisa memiliki ruang terbuka hijau yang jauh lebih luas dengan membangun type kawasan hunian yang memiliki tingkat kepadatan lebih tinggi.
Konsekuensinya menjadi menarik karena gaya hidup masyarakat kota di Indonesia, tidak terkecuali di Jakarta sekalipun, masih terbiasa dengan gaya hidup dilingkungan hunian landed, bukan hunian vertikal (high rise living).
Dibutuhkan transformasi untuk perubahan gaya hidup karena pola interaksi dan jejaring sosial yang membentuk gaya hidup high rise living masih belum berakar kuat di kota-kota di Indonesia. Berbeda dengan di Singapura misalnya, dimana masyarakatnya sudah terbiasa menjalankan gaya hidup ini dengan sangat baik.
Populasi awal yang membentuk cikal bakal masyarakat kota  IKN tidak hanya dijadikan sebagai "objek" edukasi bagi sebuah tatanan sosial yang baru, tapi juga merupakan objek riset dan kajian ilmu-ilmu sosial kemasyarakatan dengan menjadikannya sebagai sebuah laboratorium raksasa agar visi pembentukan kota baru bisa diimpleentasikan secara maksimal.
Kekurangannya:Â pembangunan IKN pada tahap awal ini ditandai dengan kentalnya peran dan pertisipasi pemerintah pusat (pendekatan top down) sehingga melahirkan ketergantungan yang sangat tinggi pada APBN.
Praktis hampir keseluruhan kebutuhan biaya pembangunan tahap pertama hingga tahun 2024 sebagaimana tertuang dalam dokumen Rencana Induk IKN akan dipenuhi melalui skema pendanaan dari APBN (silakan dikoreksi jika analisa ini tidak akurat).
Menurutku, inilah yang melahirkan perdepatan beberapa hari belakangan tentang itung-itungan kebutuhan dana pembangunan IKN Nusantara yang akan dipenuhi oleh APBN.
Tahap pertama pengembangan IKN yang dituangkan dalam Rencana Induk IKN lebih banyak menekankan tentang pembangunan asset berbentuk Barang Milik Negara, sama sekali belum menyentuh pendekatan business as usual dimana komponen-komponen real estat yang menyusun sebuah kota dijalankan dengan prinsip-prinsip bisnis yang lebih menekankan pada mekanisme pasar.
***
Tulisan ini dimaksudkan hanya untuk memberikan gambaran tentang potensi resiko yang harus diminimalisir dalam pembangunan sebuah kota baru, dan lebih jauh bisa menimbulkan diskusi-diskusi yang lebih detail dan konstruktif tentang bagaimana cara menghadapinya.
Semoga bermanfaat.
Sumber bacaan:
