Meikarta dan Fenomena Kota Hantu di China

Istilah "Kota Hantu" belakangan ini populer di China dengan begitu banyaknya bangunan-bangunan di proyek pengembangan kawasan komersial dan kawasan hunian yang sama sekali kosong tidak berpenghuni. Contohnya kota baru Tianducheng di Hangzhou yang dibangun mengikuti model Kota Paris lengkap dengan repilika Menara Eiffel, lalu Kangbashi New Area yang meniru Kota Dubai, dan lain-lain.

Satu kasus yang cukup fenomenal adalah bangunan "New South China Mall" yang merupakan kawasan pusat belanja atau mal terbesar di dunia yang dibangun di kota Dongguan. Mall yang dibangun di atas lahan 5 juta kaki persegi dan mampu menampung 2.350 toko ini akhirnya kosong setelah ditinggalkan oleh para pedagang karena sepi pengunjung.

Ternyata pertumbungan ekonomi yang luar biasa di negara itu tidak selalu berdampak positif terhadap booming penjualan unit-unit propertinya. Banyak juga proyek properti yang gagal. Pada saat ini, total proyek gagal yang menghasilkan bangunan-bangunan kosong tidak berpenghuni bahkan telah mencapai 500 proyek.

Fenomena ini mulai melebar dan dikhawatirkan tidak hanya terjadi di China tapi akan terjadi juga di negara-negara lain terutama di kawasan Asia. Investor properti mulai berhati-hati untuk menginvestasikan uang mereka di proyek-proyek properti baru terutama proyek dengan skala besar (luas lahan yang besar) untuk mengembangkan kawasan menjadi sebuah kota baru.

Salah satu contoh proyek yang dikhawatirkan akan gagal adalah pengembangan kota baru Forest City sejak tahun 2016. Proyek ini dikembangkan pada lahan seluas 3.425 Hektar di Iskandar, zona ekonomi khusus Malaysia, yang berdiri di atas empat pulau buatan hasil reklamasi di wilayah Iskandar Malaysia yang berjarak 5 km dari Tuas, Singapura.

Kekhawatiran ini timbul karena lemahnya iklim investasi akibat kondisi bisnis properti di malaysia yang sedang lesu, perubahan kebijakan permerintah China yang masyarakatnya merupakan target pasar Forest City, dan hal penting lain adalah potensi kegagalan manajemen Forest City untuk membuat konsumen untuk pindah dan tinggal disana.

Ada kemungkinan banyak hunian itu hanya akan dijadikan sebagai investasi untuk masa tua. Bisa juga untuk anak-anak mereka sehingga huniannya akan dibiarkan kosong. Hal ini dapat membuat Forest City benar-benar menjadi kota hantu di masa depan.

Kekhawatiran yang sama juga dirasakan beberapa pihak terhadap proyek-proyek pengembangan kawasan lainnya di Asia, termasuk Meikarta.

Mengapa fenomena "Kota Hantu" banyak terjadi di China?

Maraknya fenomena Kota Hantu di China berawal dari ide awal untuk pembangunan kota-kota baru (kota satelit) untuk mengurangi tekanan populasi di kota-kota lama atau kota-kota yang menjadi economic hub seperti Shanghai atau Guangzhou.

Pembangunan kota-kota baru ini didasari pada "asumsi" tentang ledakan permintaan akibat kebijakan Pemerintah China untuk memindahkan sekitar 100 juta masyarakat yang tinggal di daerah pinggiran (rural area) ke kawasan perkotaan sampai dengan tahun 2020. Kebijakan inilah yang melahirkan asumsi bahwa dalam jangka panjang, penjualan properti akan terus tumbuh hingga keseluruhan space pembangunan akan terisi.

Pembangunan kota-kota baru ini dilaksanakan secara massive (dilakukan secara besar-besaran dengan speed konstruksi yang luar biasa) di banyak wilayah di China, kebanyakan di sekitar wilayah economic hub, atau kota-kota kecil yang berpotensi menjadi hub baru. 

Pembangunan secara massive ini sangat dimungkinan di China karena mereka memiliki skema pembiayaan unik yang menjadi motor yang menggerakkan industri properti, dikenal dengan nama Local Government Financing Vehicle (LGFV) yang telah diterapkan diseluruh daratan China.

LGFV ini merupakan perusahaan BUMD yang didirikan pemerintah daerah di China untuk mengumpulkan tanah-tanah pertanian lokal, merelokasi para petani dari tanah tersebut, lalu membuat zona baru yang diperuntukkan bagi kebutuhan masyarakat perkotaan (urban use). Tanah-tanah ini di bundel dalam bentuk bond atau surat berharga dan dijual ke bank terbesar di China, China Development bank (CDB).

Dana yang didapatkan oloeh LGFV dari penjualan bond ke CDB inilah yang digunakan untuk mengajak developer mengembangkan lahan menjadi area residensial, komersial, dan perkantoran yang diperuntukkan bagi masyarakat urban.

Dalam perjalanannya, China memiliki lebih dari 10.000 LGFV dan tidak semuanya sukses, banyak juga yang gagal yang membentuk apa yang disebut sebagai Kota Hantu China.

Namun, satu hal yang menarik dicermati adalah fenomena Kota Hantu ini tidak seburuk dan se-menakutkan seperti yang biasa kita konsumsi di media massa. Pada dasarnya yang menjadi Hantu di China ini adalah asset yang merupakan properti masa depan (future property) atau kalau di Indonesia kita biasa menyebutnya sebagai unit-unit ready stock .

Berbeda dengan di Indonesia dan negara-negara lain, di China tidak ada pajak properti. Ini mengakibatkan beban (cost) developer atas unit-unit kosong yang belum terjual ini menjadi lebih ringan.

Mungkinkah Meikarta menjadi sebuah Kota Hantu?

Sebelumnya, saya ingin menjelaskan bahwa ada perbedaan mendasar tentang apa yang terjadi di China dengan di Indonesia karena adanya perbedaan regulasi. Secara prinsip, perbedaan ini mengakibatkan proses land development yang terjadi di China akan berbeda dengan di Indonesia.

Di China, semua lahan adalah milik negara, masyarakatnya hanya bisa memiliki hak pakai atas tanah (land use right). Jika anda sudah mendapatkan hak pakai atas tanah, maka anda memiliki waktu 2 tahun untuk mendirikan bangunan, jika tidak hak pakai tersebut akan dicabut. Bagi developer, kondisi ini memberi mereka tekanan untuk segera memulai dan menyelesaikan konstruksi fisik bangunan.

Beda jauh dengan Indonesia, developer tidak dalam tekanan untuk segera memulai proses konstruksi bangunan. Fase konstruksi malah dilaksanakan setelah developer memperoleh dana yang memadai dari penjualan unit.

Hal ini sudah menjadi "rumus" standard yang di jalankan oleh developer di Indonesia, tidak terkecuali Lippo Group yang membangun Meikarta. Dana sangat besar yang dibutuhkan Lippo Group untuk membangun Meikarta, seperti diungkapan Chairman Lippo Group James Riady, sebagaimana dikutip dari Kompas.com, "pada tahap pertama dibangun seluas 22 juta meter persegi bangunan dengan nilai investasi Rp 278 triliun". Sumber dananya dijelaskan berasal dari kelompok usaha Lippo, pra-penjualan, dan kemitraan investasi dengan investor global.

Singkat kata, bagi yang memahami hitung-hitungan developer di Indonesia tahu persis bahwa proporsi paling besar dari kebutuhan dana tersebut diperoleh dari penjualan unit ke konsumen. Sebagai gambaran saja, bahkan disaat baru memulai tahapan perizinan pun Lippo Group sudah mendapatkan suntikan dana segar dari konsumen sebesar Rp. 8 trilyun dari penjualan (pre-sales) 16,800 unit apartemen dengan harga khusus.

Kembali lagi ke pertanyaan awal tentang potensi Meikarta menjadi "Kota Hantu", jawabannya bisa saja terjadi, namun untuk kasus Meikarta dan proyek-proyek pengembangan kawasan lain di Indonesia, sebagaimana yang diuraikan di atas, fenomena Kota Hantu lebih mungkin terjadi akibat tingkat hunian yang rendah, bukan karena unit-unit tersebut tidak laku terjual.

Berikut penjelasannya:

Pertama, pembeli unit-unit apartemen mayoritas adalah investor properti

Ini adalah sesuatu yang lazim di Indonesia, juga di negara-negara lain, bahwa mayoritas konsumen pembeli unit-unit apartemen adalah para investor properti, baik pribadi (perorangan) maupun perusahaan, baik yang sekedar berinvestasi di satu atau beberapa unit maupun yang membeli beberapa lantai sekaligus. Lazimnya, para investor properti ini membeli unit apartemen menggunaan skema pembayaran cash atau cash bertahap. Sebagai contoh Apartemen Kalibata City yang di-claim telah di beli oleh investor properti sebanyak hampir 80 % dari jumlah unit.

Masalahnya adalah para investor ini dari awal memang tidak berniat untuk menghuni unit-unit apartemen yang mereka beli. Inilah yang menjawab pertanyaan mengapa tingkat hunian apartemen begitu rendah sementara unit-unit sudah habis terjual bahkan sebelum tower apartemennya dibangun.

Sedikit ilustrasi tentang kondisi hunian apartemen di Indonesia, seorang teman pernah menceritakan kepada saya tentang tingkat hunian Altiz Tower, apartemen yang dibangun Jaya Properti di kompleks Bintaro Plaza. Setelah selesai dibangun dan unit-unitnya diserahterimakan kepada pemilik, tingkat huniannya bahkan masih di bawah 10%.

Motivasi investor properti di Indonesia memang lebih dominan pada gain atau profitabilitas tinggi yang diperoleh dari selisih nilai properti yang dibeli pada saat launching perdana dibandingkan pada saat tower apartemennya selesai dibangun. Unit properti ini selanjutnya akan mereka lepas ke pasar secondary house atau tetap mereka simpan (sekedar untuk disewakan) sebagai tambahan portofolio aset milik mereka.

Kedua, regulasi yang ada menyebabkan penjualan unit apartemen ke end-user pada saat launching perdana kurang menguntungkan developer

Sebelumnya, perlu saya jelaskan bahwa end-user yang dimaksudkan disini adalah konsumen yang membeli unit-unit hunian atas dasar kebutuhan akan rumah tinggal, atau jika menggunakan definisi Bank Indonesia (BI) adalah Konsumen Rumah Pertama. Secara umum, karakteristik mereka kebanyakan merupakan keluarga muda golongan pekerja, membeli unit apartemen menggunakan fasilitas kredit KPA, dan biasanya akan langsung menempati unit hunian yang mereka beli.

Ada satu hal menarik yang sering luput dari perhatian banyak orang, yaitu ketentuan UU No. 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun. UU tersebut secara jelas mengatur tentang transaksi pembelian unit apartemen menggunakan fasilitas KPA tidak bisa dilaksanakan di awal pada fase launching, akad kredit KPA hanya bisa dilaksanakan pada saat proses konstruksi sudah berjalan (minimum progres pembangunan fisik sudah mencapai 20%).

Konsekuensi dari ketentuan UU ini menjadi dilematis buat developer. Jika mereka memprioritaskan konsumen end-user (artinya profiling konsumen pembeli unit apartemen lebih banyak menggunakan fasilitas kredit KPA) maka otomatis tingkat hunian akan tinggi, tapi developer akan dihadapkan pada tekanan cashflow, yang notabene sangat berbahaya, karena potensi penerimaan kas di accounting mereka lebih banyak terjadi pada saat proyek pembangunan fisik tengah berjalan.

Kesimpulannya jelas, pada tahap awal proyek sebelum pembangunan fisik dimulai, pihak developer akan mendesain produk mereka (termasuk pricing policy) menjadi sangat menarik bagi kacamata investor properti, bukan menarik bagi kacamata end-user.

Lippo Group di proyek Meikarta juga melakukan hal yang sama. Mereka mengeluarkan dana promosi yang luar biasa, untuk iklan di televisi saja pihak Lippo telah mengeluarkan dana hingga Rp 93,7 miliar dan merekrut ribuan tenaga pemasaran. Lippo Group jelas ingin menggaet investor sebanyak-banyaknya di seluruh Indonesia bahkan sampai luar negeri untuk menjadi konsumen Meikarta.

Ketiga, faktor dominan yang mempengaruhi tingkat okupansi

Melanjutkan cerita obrolan saya dengan seorang teman tentang Altiz Tower Apartment di Kompleks Bintaro Plaza, kota Tangerang Selatan, saat itu teman tersebut menyampaikan bahwa berdasarkan kajian mereka, seharusnya faktor yang lebih dominan bagi seseorang untuk tinggal adalah akses ke tempat mereka bekerja.

Oleh sebab itu konsep Transit Oriented Development (TOD) menjadi populer belakangan ini terutama di daerah Jakarta dan sekitarnya. TOD merupakan konsep hunian bagi masyarakat golongan menengah dan dibawahnya yang diintegrasikan dengan moda transportasi massal yang aman, nyaman, dan murah. Banyak keuntungan dari konsep TOD ini selain menjadi solusi bagi pemenuhan kebutuhan unit hunian untuk mengurangi backlog, TOD juga membantu mengurangi kemacetan Jakarta dengan memacu migrasi masyarakat yang menggunakan kendaraan pribadi menjadi pengguna transportasi massal.

Teman saya tersebut menceritakan bahwa Altiz Tower juga mengadopsi konsep TOD, dimana lokasi apartemennya hanya berjarak tempuh beberapa menit jalan kaki ke stasiun KRL Pondok Ranji. Artinya, Tower Altiz memilki segmen pasar yang lebih luas karena berada dalam jangkauan para professional atau para pekerja yang berkantor di Jakarta dan sekitarnya.

Namun fakta menunjukkan hal yang berbeda. Setelah serah terima unit ke konsumen dan unit-unit Altiz Tower mulai masuk ke pasar secondary house, baik untuk jual maupun sewa, kondisi ini tidak otomatis menaikkan tingkat hunian (okupansi) secara signifikan. Peningkatan okupansi bergerak pelan, tidak sesuai dengan apa yang diprediksi sebelumnya.

Hal ini kontras dengan yang akan di hadapi oleh Meikarta dimana tingkat okupansi disana pada akhirnya bergantung pada pasar "lokal" untuk wilayah Cikarang dan sekitarnya sampai Kota Bekasi. Kondisi transportasi massal (KRL, LRT, ataupun Monorel) masih belum jelas kapan terealisasi di wilayah Cikarang, sehingga pasar para pekerja di wilayah Jakarta akan sulit untuk diraih.

Logika sederhananya, jika apartemen-apartemen yang ada di daerah yang sudah menjadi kota-kota baru yang juga menjadi kawasan pendukung Jakarta seperti kawasan Serpong (wilayah Selatan Jakarta) masih menghadapi masalah dengan tingkat hunian apartemen yang rendah, bagaimana dengan kawasan Cikarang yang akan mengandalkan market lokal yang akan menghuni unit-unit apartemen disana?

***

Dunia properti di Indonesia menyimpan banyak cerita sukses tentang pengembangan suatu kawasan menjadi kota baru seperti yang bisa kita saksikan di kawasan Serpong (bagian Selatan Jakarta). Ada 3 proyek besar yang sudah dikembangkan disana, yaitu Bintaro Jaya, Bumi Serpong Damai (BSD), dan Alam Sutera.

Ketiga developer ini mengembangkan kawasan mereka selama belasan bahkan lebih dari dua puluh tahun hingga sekarang sukses menyulap kawasan Serpong menjadi "emas".

Manajemen Meikarta tentunya menghadapi tantangan lebih besar bagaimana menciptakan inovasi-inovasi baru untuk mengembangkan kawasan Meikarta, termasuk didalamnya menciptakan area perkantoran dan komersial yang hidup dan bergairah hingga sektor usaha dan jasa bisa berkembang dengan pesat.

Rasanya hal ini yang mampu mendongkrak naiknya tingkat okupansi dan terhindar dari sebutan "Kota Hantu" Indonesia di masa yang akan datang.