Ada satu hal menarik yang sering luput dari perhatian banyak orang, yaitu ketentuan UU No. 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun. UU tersebut secara jelas mengatur tentang transaksi pembelian unit apartemen menggunakan fasilitas KPA tidak bisa dilaksanakan di awal pada fase launching, akad kredit KPA hanya bisa dilaksanakan pada saat proses konstruksi sudah berjalan (minimum progres pembangunan fisik sudah mencapai 20%).
Konsekuensi dari ketentuan UU ini menjadi dilematis buat developer. Jika mereka memprioritaskan konsumen end-user (artinya profiling konsumen pembeli unit apartemen lebih banyak menggunakan fasilitas kredit KPA) maka otomatis tingkat hunian akan tinggi, tapi developer akan dihadapkan pada tekanan cashflow, yang notabene sangat berbahaya, karena potensi penerimaan kas di accounting mereka lebih banyak terjadi pada saat proyek pembangunan fisik tengah berjalan.
Kesimpulannya jelas, pada tahap awal proyek sebelum pembangunan fisik dimulai, pihak developer akan mendesain produk mereka (termasuk pricing policy) menjadi sangat menarik bagi kacamata investor properti, bukan menarik bagi kacamata end-user.
Lippo Group di proyek Meikarta juga melakukan hal yang sama. Mereka mengeluarkan dana promosi yang luar biasa, untuk iklan di televisi saja pihak Lippo telah mengeluarkan dana hingga Rp 93,7 miliar dan merekrut ribuan tenaga pemasaran. Lippo Group jelas ingin menggaet investor sebanyak-banyaknya di seluruh Indonesia bahkan sampai luar negeri untuk menjadi konsumen Meikarta.
Ketiga, faktor dominan yang mempengaruhi tingkat okupansi
Melanjutkan cerita obrolan saya dengan seorang teman tentang Altiz Tower Apartment di Kompleks Bintaro Plaza, kota Tangerang Selatan, saat itu teman tersebut menyampaikan bahwa berdasarkan kajian mereka, seharusnya faktor yang lebih dominan bagi seseorang untuk tinggal adalah akses ke tempat mereka bekerja.
Oleh sebab itu konsep Transit Oriented Development (TOD) menjadi populer belakangan ini terutama di daerah Jakarta dan sekitarnya. TOD merupakan konsep hunian bagi masyarakat golongan menengah dan dibawahnya yang diintegrasikan dengan moda transportasi massal yang aman, nyaman, dan murah. Banyak keuntungan dari konsep TOD ini selain menjadi solusi bagi pemenuhan kebutuhan unit hunian untuk mengurangi backlog, TOD juga membantu mengurangi kemacetan Jakarta dengan memacu migrasi masyarakat yang menggunakan kendaraan pribadi menjadi pengguna transportasi massal.
Teman saya tersebut menceritakan bahwa Altiz Tower juga mengadopsi konsep TOD, dimana lokasi apartemennya hanya berjarak tempuh beberapa menit jalan kaki ke stasiun KRL Pondok Ranji. Artinya, Tower Altiz memilki segmen pasar yang lebih luas karena berada dalam jangkauan para professional atau para pekerja yang berkantor di Jakarta dan sekitarnya.
Namun fakta menunjukkan hal yang berbeda. Setelah serah terima unit ke konsumen dan unit-unit Altiz Tower mulai masuk ke pasar secondary house, baik untuk jual maupun sewa, kondisi ini tidak otomatis menaikkan tingkat hunian (okupansi) secara signifikan. Peningkatan okupansi bergerak pelan, tidak sesuai dengan apa yang diprediksi sebelumnya.
Hal ini kontras dengan yang akan di hadapi oleh Meikarta dimana tingkat okupansi disana pada akhirnya bergantung pada pasar "lokal" untuk wilayah Cikarang dan sekitarnya sampai Kota Bekasi. Kondisi transportasi massal (KRL, LRT, ataupun Monorel) masih belum jelas kapan terealisasi di wilayah Cikarang, sehingga pasar para pekerja di wilayah Jakarta akan sulit untuk diraih.
Logika sederhananya, jika apartemen-apartemen yang ada di daerah yang sudah menjadi kota-kota baru yang juga menjadi kawasan pendukung Jakarta seperti kawasan Serpong (wilayah Selatan Jakarta) masih menghadapi masalah dengan tingkat hunian apartemen yang rendah, bagaimana dengan kawasan Cikarang yang akan mengandalkan market lokal yang akan menghuni unit-unit apartemen disana?
