Catatan Kaki: Landed Houses, Rumah Impian Masa Depan?

"Para developer yang ingin mengembangkan suatu kawasan di pinggiran kota sebaiknya mulai memikirkan konsep transportasi terpadu terutama yang bersinggungan dengan stasiun kereta api."

Sewaktu apartemen belum menjamur seperti sekarang, penjualan rumah tapak atau landed houses sering kita temui, baik di pameran rumah ataupun di mall. 

Rumah tapak ini ditawarkan mulai dari tipe kecil sampai tipe besar dengan beragam harga jual. Pemandangan yang berbeda, sekarang yang banyak kita temui adalah penawaran apartemen. 

Kalau dulu kita berasumsi bahwa hanya orang kaya yang bisa beli dan tinggal di apartemen, karena selain harga belinya mahal, biaya perawatannya juga tinggi. Tetapi sekarang kita banyak menemukan orang-orang dari berbagai kalangan tinggal di apartemen. 

Hanya "image" apartemennya saja yang beda. Kalau golongan menengah ke bawah kita mengenal istilah "rusunawa" (Rumah Susun Sewa) atau "rusunami" (Rumah Susun Sederhana Milik). Rumah susun adalah istilah yang sering dipakai pemerintah sebagai pengganti kata apartemen dan apartemen untuk kalangan atas lebih sering kita bilang apartemen mewah. 

Kenapa pada waktu dulu developer bisa menjual rumah tapak tetapi kini  yang banyak ditawarkan justru adalah apartemen? Apakah gaya hidup orang Indonesia sudah bergeser yang tadinya senang hidup secara horizontal sekarang sudah berganti ke arah vertikal ? 

Alasan yang paling kuat kenapa saat sekarang developer tidak bisa lagi menjual rumah tapak di dalam area kota adalah faktor harga tanah itu sendiri. Harga tanah sudah melambung tinggi, sehingga kalau dijual dalam bentuk rumah, maka harga jual rumah menjadi sangat tinggi dan akhirnya susah jual. 

Harga tanah di dalam kota dari dulu memang sudah tinggi, tetapi harga tanah di pinggiran kota sedikit lebih miring, sehingga waktu itu di area pinggiran kota berjamur perumahan-perumahan baru, baik yang dikembangkan oleh developer besar maupun developer kecil. 

Para developer ini membeli tanah masih dalam bentuk tanah girik yang belum ada sertifikat tanahnya. Kalau deal jual beli, maka developer akan urus sertifikat tanahnya. 

Foto: Dokumentasi pribadi

Pembelian tanah girik memang menjadi pilihan utama developer saat itu karena harga yang lebih murah dibandingkan dengan tanah yang ada sertifikatnya. Tetapi pembelian tanah girik juga ada resikonya. Ada saja pihak-pihak yang nantinya tidak setuju atau penjualan tanah tersebut dan akhirnya membuat masalah. 

Tetapi sekarang harga tanah di pinggiran kota yang saya singgung di atas juga sudah semakin naik sehingga otomatis harga rumah pun mulai merangkak naik. Untuk penjualan rumah tipe besar dengan harga jual yang relatif tinggi mulai mengalami perlambatan. 

Nah, pada saat itu developer mulai mencari cara baru agar produk  hunian tetap bisa terjual. Singkat kata produk apartemen menjadi jawabannya. Dengan luasan sekitar 2000m2 di perkotaan sudah bisa mendirikan satu tower bangunan apartemen. 

Pada awal-awal sosialisasi agar masyarakat bisa "move on" dari hunian horizontal ke vertikal selalu ada kendala. Orang-orang yang sudah biasa tinggal di luar negeri, tinggal di apartemen tidak terlalu menjadi masalah. 

Tetapi bagi masyarakat yang senang bersosialisasi dengan tetangga atau punya hobi bercocok tanam  mungkin tinggal di apartemen kurang begitu menarik bagi mereka. Sejalan dengan waktu, masyarakat tidak ada pilihan lain karena untuk beli landed houses sudah tidak mampu. 

Terlepas dari itu semua, ternyata landed houses selalu ada saja peminat. Karena masalah harga tanah yang tinggi, lokasi rumah sekarang sudah bergeser lebih jauh lagi, mungkin sudah luar kota. Selain lokasi yang jauh dari kota, developer juga menyiasati dengan tipe-tipe yang kecil supaya harga jual tidak begitu tinggi. 

Bahkan ada juga yang mempunyai konsep rumah tumbuh, artinya tanahnya cukup besar tetapi bangunannya hanya ada ruangan inti saja seperti ruang keluarga, kamar tidur dan dapur. 

Selebihnya hanya taman belakang yang kosong dengan asumsi kalau ada kebutuhan ruang nantinya bisa ditambah sendiri oleh pemilik. 

Kebanyakan tipe rumah yang ditawarkan adalah tipe 36, 45, 60 dan 72 (m2). Layout denah pun lebih kurang sama dengan tipe-tipe di kelasnya. Tidak ada perbedaan yang mencolok. Yang membedakan adalah lokasi dan lokasi. 

Lokasi sangat penting dalam pengembangan rumah kecil di pinggiran kota. Kriteria penting yang dimaksud  adalah aksesibilitas, kemudahan dalam mencapai lokasi tersebut serta ke tempat lainnya. 

Aksesibilitas ini mesti ditunjang dengan transportasi umum, baik berupa stasiun kereta api maupun terminal bus. Tetapi dalam kasus ini, stasiun kereta api lebih mempunyai nilai jual dibandingkan dengan terminal bus. 

Kereta api (baca : kereta dalam kota) adalah salah satu kendaraan umum yang ramai dipergunakan karena bisa menampung orang banyak, cepat,  bebas macet serta berbiaya murah. Ditambah lagi pelayanan serta kenyamanan penumpang semakin meningkat. 

Area yang berdekatan dengan stasiun kereta api ini dikenal dengan istilah TOD (Transit Oriented Development). Ini adalah semacam kawasan terpadu antara hunian dan komersial serta adanya fasilitas penunjang. Magnet utamanya adalah stasiun ini sendiri. Dari stasiun inilah cikal bakal area ini dapat berkembang dengan pesat. 

Stasiun ini bisa mendatangkan banyak pengunjung sehingga kawasan bisa menjadi lebih ramai. Kita bisa bayangkan kalau stasiun ini tidak ada, mungkin konsep kawasan sama saja dengan konsep kawasan yang lain. 

Kalau saya ingat, dulu orang jarang mau beli rumah di dekat jalur kereta api, karena berisik dan berbahaya terutama untuk anak-anak yang sering bermain diluar. 

Tetapi sekarang faktor tersebut sudah diminimalkan. Area berisik memang tidak bisa dihilangkan, tetapi dapat dikurangi. Solusi yang murah adalah barier hijau seperti tanaman tinggi. 

Di sini lain, sekarang orang justru ingin tinggal berdekatan dengan stasiun kereta api, kalau bisa hanya ditempuh dengan berjalan kaki. Ini memang menjadi bukti kalau kereta api di sudah sangat diminati oleh masyarakat. 

Para developer yang ingin mengembangkan suatu kawasan di pinggiran kota sebaiknya mulai memikirkan konsep transportasi terpadu terutama yang bersinggungan dengan stasiun kereta api. 

Bukan tidak tertutup kemungkinan menggunakan moda transportasi yang lain seperti bus, tetapi moda transportasi selain kerta daya angkutnya terbatas. Semakin banyak pilihan transportasi umum di dekat lokasi pengembangan pasti harga jual juga semakin baik.