Penentuan Penggunaan Alternatif
Dalam menetapkan jenis alternatif properti yang digunakan pada analisis HBU, terlebih dahulu dilakukan kajian ekonomi, tinjauan demografi, dan obeservasi lapangan terhadap penggunaan lahan di sekitar objek yang akan dilakukan analisis HBU. Kajian ekonomi yang dilakukan meliputi pertumbuhan ekonomi di DKI Jakarta. Pertumbuhan ekonomi dapat diketahui dari perubahan Produk Domestik Regional Bruto (PDRB) yaitu jumlah nilai tambah bruto yang timbul dari seluruh sektor perekonomian di suatu wilayah dalam periode tertentu.
Secara garis besar berdasarkan data yang dirilis oelh BPS DKI Jakarta, pertumbuhan ekonomi di DKI Jakarta dapat dikatakan cukup stabil dalam kurun waktu 5 tahun kebelakang. Hal ini ditunjukkan oleh laju pertumbuhan riil PDRB Â di DKI Jakarta pada Tahun 2015 hingga Tahun 2019 yang berada dalam kisaran angka 5.82% hingga 6.2%.
Untuk tinjauan demografi, berdasarkan data Dinas Kependudukan dan Pencatatan Sipil, jumlah penduduk DKI Jakarta tahun 2019 mencapai 11.063.324 jiwa, jumlah ini sudah termasuk WNA sebanyak 4.380 jiwas. Sementara luas DKI Jakarta adalah 662.33 km2 berdasarkan Keputusan Gubernur No 171 Tahun 2007. Shingga kepadatan penduduk di DKI Jakarta saat ini mencapai 16.704 jiwa/km2.
Sedangkan melalui observasi lapangan, diketahui bahwa penggunaan lahan di jalan pada bagian depan properti adalah sub zona perkantoran, sedangkan di bagian belakang properti adalah residensial. Jenis properti komersial yang berkembang di sekitar objek analisis HBU adalah shopping center yang menyediakan berbagai kebutuhan. Selain shopping centers, terdapat juga hotel bintang 5 serta beberapa Kantor Perusahaan Swasta dan Pemerintah. Sedangkan jenis properti residensial yang berada di sekitar objek adalah rumah tinggal susun yang rata-rata dihuni oleh keluarga, pekerja maupun ekspatriat. Kawasan residensial ini terletak di belakang objek, tepatnya di Jalan Senen Raya IV dan berhadapan langsung dengan jalan raya.
Berdasarkan analisis terhadap demografi, kajian ekonomi, serta penggunaan lahan di sekitar objek penilaian, alternatif properti yang dapat dikembangkan apabila rencana pemindahan ibukota negara direalisasikan yaitu Retail Space, Office Property, dan Housing unit (apartement) serta Hotel. Dalam hal ini diasumsikan bahwa ketika pemindahan ibukota Negara dimungkinkan akan ada perubahan zoning yang dapat memaksimalkan fungsi aset Pemerintah Pusat yang ditinggalkan.
Analisis Highest And Best Use Gedung Djuanda
Setelah mengetahui alternatif penggunaan yang dapat dikembangkan, penulis melakukan analisis HBU. Analisis HBU itu sendiri terdiri dari 4 aspek yaitu memungkinkan secara fisik, diizinkan oleh peraturan yang ada, layak secara keuangan dan menghasilkan produktivitas yang maksimal. Adapun sebagai gambaran umum, Gedung Djuanda 1 dan 2 berdiri diatas tanah dengan seluas 20.416,25 m2 dan meiliki luas total bangunan sebesar 54.250.5 m2.
Analisis Pertama yaitu analisis aspek fisik, Kelayakan terhadap aspek fisik menjadi salah satu persyaratan utama dan pertama yang harus dipenuhi dalam melakukan analisis penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use) pada suatu objek penelitian. Aspek fisik yang ditinjau yaitu bentuk dan ukuran lahan, utilitas. Mulai dari bentuk Berdasarkan dari data yang diperoleh, lahan pada objek penelitian memiliki bentuk persegi panjang dengan luas lahan 20.416,25 m2. Bentuk persegi panjang tersebut memiliki fungsi agar mempermudah pada proses perencanaan pembangunan properti. Utilitas Pada lokasi objek penelitian di Jl. Dr. Wahidin Raya No 1 Pasar Baru Kecamatan Sawah Besar Kota Jakarta Pusat, DKI Jakarta yang merupakan pusat kota Jakarta memiliki utilitas yang sangat lengkap seperti jaringan air bersih, saluran air kotor, telepon, internet, dan listrik serta memiliki aksesibilitas yang memadai yang dapat dilihat dari ketersediaan transportasi umum yang memadai. Sehingga dalam analisis ini dapat disimpulkan bahwa lahan objek penelitian layak secara fisik karena semua telah terpenuhi
Analisis Kedua yaitu analisis aspek legal, Analisis aspek legal dilakukan berdasarkan peraturan zonning dan RDTR DKI Jakarta yang tertuang didalam Peraturan DKI Jakarta Nomor 1 Tahun 2014 tentang Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi. Pada aspek legal, penulis mengasumsikan bahwa pada realisasi pemindahan ibukota akan terjadi perubahan peraturan mengenai zonning pada lokasi objek penelitian, hal ini disebabkan oleh adanya pembahasan RUU mengenai ibu kota Negara sehingga alternatif yang dianalisis yaitu retail, hotel, apartemen dan kantor memungkinkan. Berdasarkan hasil perhitungan dan analisis dari segi aspek legal, dapat disimpulkan bahwa lahan tempat objek penelitian seluas 20416,25 m2 ini secara asumsi dapat didirikan bangunan komersial dapat berupa retail, hotel, apartemen maupun kantor dengan jumlah lantai adalah 24 lantai dan dengan luas dasar bangunan sebesar 3.372,5 m2 serta luas lantai bangunan  54.250,5  m2.
Analisis Ketiga yaitu analisis aspek keuangan, analisis ini terdiri dari 4 aspek yaitu biaya investasi, perencanaan pendapatan, perencanaan pengeluaran, dan anailisis arus kas. Analisis ketiga ini bertujuan untuk menentukan suatu alternatif layak secara finansial. Suatu alternatif layak secara financial apabila memiliki net present value lebih besar dari 0 (NPV>0). Berdasarkan uji kelayakan finansial yang dilakukan atas alternatif berupa retail, hotel, apartemen, dan kantor. Dari keempat alternatif tersebut hanya property retail, hotl, dan apartemen yang layak secara finansial karena memiliki NPV>0 sedangkan property kantor memiliki NPV < 0.
