Perlindungan Hukum bagi Pembeli yang Baik

"Kriteria pembeli yang beritikad baik yang perlu dilindungi berdasarkan Pasal 1338 ayat (3) KHUPerdata adalah sebagai berikut:

a.  Melakukan jual beli atas objek tanah tersebut dengan tata cara/prosedur dan dokumen yang sah sebagaimana telah ditentukan peraturan perundang-undangan yaitu:

• Pembelian tanah melalui pelelangan umum atau:
• Pembelian tanah dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (sesuai dengan ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997; atau
• Pembelian terhadap tanah milik adat / yang belum terdaftar yang dilaksanakan menurut ketentuan hukum adat yaitu:
  • dilakukan secara tunai dan terang (di hadapan / diketahui Kepala Desa/Lurah setempat).
  • didahului dengan penelitian mengenai status tanah objek jual beli dan berdasarkan penelitian tersebut menunjukkan bahwa tanah objek jual beli adalah milik penjual.
• Pembelian dilakukan dengan harga yang layak.

b.  Melakukan kehati-hatian dengan meneliti hal-hal berkaitan dengan objek tanah yang diperjanjikan, yaitu melakukan pengecekan terhadap antara lain:

• Penjual adalah orang yang berhak/memiliki hak atas tanah yang menjadi objek jual beli, sesuai dengan bukti kepemilikannya; atau
• Tanah/objek yang diperjualbelikan tersebut tidak dalam status disita; atau
• Tanah objek yang diperjualbelikan tidak dalam status jaminan/hak tanggungan; atau
• Terhadap tanah yang bersertifikat, telah memperoleh keterangan dari BPN dan riwayat hubungan hukum antara tanah tersebut dengan pemegang sertifikat.

Dengan demikian, sekalipun terbukti bahwa penjual bukan merupakan penjual yang berhak atas tanah dan/atau bangunan tersebut, ataupun jika ternyata terbukti jual beli tersebut mengandung cacat secara hukum, sepanjang pembeli memenuhi kriteria di atas maka pembeli akan tetap mendapatkan perlindungan secara hukum. Salah satu yang umum terjadi adalah pembeli meminta pengembalian dana dari penjual, yang biasanya disertai dengan permintaan ganti kerugian kepada penjual. Dengan adanya putusan pengadilan, pembeli memiliki bergaining power dengan menyatakan kepada siapapun bahwa dirinya akan tetap menguasai tanah dan/atau bangunan tersebut sepanjang belum mendapatkan pengembalian dana dan/atau ganti kerugian.

Demikian penjabaran saya, semoga bermanfaat.

Jika anda memerlukan konsultasi lebih lanjut, silahkan menghubungi nomor ponsel 0811 9331 011 (Gading Satria Nainggolan, S.H., M.H)

 

Dasar hukum:

• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata;
• Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia No. 251 K/Sip/1958, tanggal 26 Desember 1958;
• Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia No. 1267 K/Pdt/2012, tanggal 31 Mei 2017;
• Surat Edaran Mahkamah Agung (SEMA) Nomor.7 Tahun 2012, butir ke-IX;
• Surat Edaran Mahkamah Agung (SEMA) Nomor 4 Tahun 2016.