Sama dengan sewa-menyewa lainnya, HGB bisa diperpanjang.
...
Yang dimaksud Gatot Swandito dengan sewa-menyewa di sini, tentu sewa-menyewa tanah dengan bangunan di atasnya.
HGB dengan sewa-menyewa tanah dengan bangunan di atasnya (selanjutnya disebut “sewa-menyewa”) sangat berbeda, dan tidak bisa dibanding-bandingkan, apalagi dibilang mirip. Keduanya mempunyai esensi hukum yang sangat berbeda, antara lain:
- HGB dengan tegas diatur secara spesifik di peraturan-perundangan khusus pertanahan (UUPA dan turunannya), -- sedangkansewa-menyewatunduk pada Buku III KUHPerdata (Perikatan), Bab VII, Bagian 1-4 tentang Sewa-Menyewa, yang pada Bagian 4-nya (Pasal 1588-1600) terdapat ketentuan khusus mengenai sewa-menyewa tanah;
- HGBmerupakan hak atas tanah, -- sedangkan sewa-menyewa bukan merupakan hak atas tanah;
- Baik HGB atas tanah negara/pengelolaan yang diperoleh dengan keputusan Menteri Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk, maupun HGB atas Hak Milik wajib didaftarkan di Buku Tanah di Kantor Badan Pertanahan setempat, demikian juga dengan perpanjangan dan pembaruannya -- sedangkan sewa-menyewa tidak memerlukan pendaftaran seperti itu;
- Pemberian HGB di atas Hak Milik wajib dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan wajib didaftarkan di Buku Tanah di Kantor Pertanahan setempat, -- sedangkan sewa-menyewa dapat dilakukan di bawah tangan, atau di hadapan notaris (bukan PPAT), dan tidak perlu didaftarkan;
- HGB dapat dijaminkan dalam hutang-piutang dan wajib didaftarkan di Kantor Pertanahan setempat, -- sedangkan sewa-menyewatidak bisa dipakai sebagai jaminan hutang;
- Yang boleh memperoleh HGB adalah WNI dan badan hukum yang didirikan berdasarkan hukum Indonesia, dan berkedudukan di Indonesia, -- sedangkan dalam sewa-menyewa, penyewanya bisa saja WNA, atau badan hukum asing yang membuka cabang/perwakilan di Indonesia;
- Semua peralihanHGBakibat dari jual-beli, tukar-menukar, penyertaan modal, hibah, dan warisan wajib dibuat dengan akta otentik di hadapan PPAT, dan wajib didaftarkan di Kantor Pertanahan setempat, -- sedangkan pada sewa-menyewa meskipun dalam teorinya bisa dialihkan, tetapi dalam prakteknya sangat jarang penyewa diizinkan pemilik tanah untuk menyewakan lagi kepada pihak ketiga. Jika ini diizinkan pun, peralihan sewa-menyewa itu dapat dilakukan di bawah tangan, maupun di hadapan notaris.
Dengan sejumlah perbedaan esensi hukum dan akibat-akibat hukum yang sangat substantif itu, jelaslah sudah HGB dan sewa-menyewa tanah tidak bisa dibanding-bandingkan, apalagi dibilang mirip.
HGB sangat tidak bisa dianalogikan dengan sewa ruko, sebagaimana disebut oleh Gatot Swandito yang menulis:
“Kemudian, orang yang menyewa ruko pastinya akan memperpanjang sewanya kalau usahanya di ruko tersebut menguntungkan. Sebaliknya, kalau merugi pastinya ia tidak akan meneruskan sewanya.”
Pemengang HGB itu boleh dikatakan juga menginvestasi tanah, terutama sekali HGB yang diperoleh dari negara, jangka waktunya umumnya 30 tahun, dengan jaminan pasti bisa diperpanjang 20 tahun lagi selama semua persyaratan pemegang haknya masih ada. Setelah 20 tahun perpanjangan itu berakhir, dia masih punya hak lagi untuk mengajukan pembaruan hak.
Sedangkan sewa-menyewa ruko itu umumnya untuk menjalankan bisnis, usaha, atau kantornya, jadi lebih pada pemanfaatan ruko itu sendiri, bukan tanahnya. Jangka waktu sewa-menyewa rukopun pada umumnya berkisar antara 2-5 tahun, paling lama 10 tahun, dengan tidak ada jaminan akan mau diperpanjang lagi oleh pemilik ruko selama itu tidak dicantumkan di dalam akta perjanjiannya.
Sewa-menyewa ruko juga bisa dilakukan di bawah tangan, atau di hadapan notaris. Sedangkan HGB wajib di hadapan PPAT (bukan notaris), dan harus didaftrakan di Buku Tanah kantor pertanahan setempat.
Gatot Swandito menulis:
