Optimalisasi KPR iB

Rumah, sebagai salah satu kebutuhan primer, ”wajib” dimiliki setiap keluarga. Sayangnya, harga rumah yang selangit membuat banyak masyarakat urung untuk membeli secara kontan (cash). Sehingga untuk memiliki rumah, mau tak mau harus dibantu oleh lembaga keuangan, terutama perbankan.

Dua sistem perbankan

Sebagai negara yang menganut dual banking system, Indonesia mempunyai bank konvensional dan bank syariah. Begitu juga dengan produk Kredit Perumahan Rakyat (KPR). Ada KPR konvensional, ada KPR Syariah. Produk KPR Syariah kini lebih nge-tren disebut KPR iB (Islamic Banking).

Secara garis besar KPR konvensional maupun KPR iB punya fitur yang sama. Yang berbeda pada skemanya. Selain itu, di KPR iB tidak ada bunga. Keuntungan pihak bank berupa marjin, ada juga yang berupa sewa.

Di Indonesia, skema KPR dengan sistem syariah yang populer adalah murabahah, istishna dan Ijarah Muntahiyyah Bittamlik (IMBT). Murabahah dan IMBT diterapkan untuk rumah ready stock, akad istishna diterapkan untuk rumah inden.

Kesamaan dari tiga akad di atas adalah total pembiayaan sudah diketahui dari awal, maka nasabah akan membayar angsuran secara tetap sampai akhir jangka waktu pembiayaan. Itulah keunggulan KPR iB ketimbang KPR konvensional. Dengan begitu, nasabah mempunyai kepastian, ketentraman dan bisa membuat perencanaan keuangan (financial planning) dengan baik. Apalagi jika mengingat kondisi ekonomi Indonesia yang mudah berfluktuasi.

Dulu, ketika krisis moneter mengamuk di tahun 1998, suku bunga melonjak tajam (sampai 60%). Sejumlah nasabah KPR seperti kebakaran jenggot karena mereka harus membayar angsuran berlipat-lipat. Tidak hanya nasabah yang menderita, sekitar 1.500 atau 60 persen pengembang pun bangkrut. Kredit macet di sektor properti meningkat tajam, bahkan sebagian besar masuk ke dalam pengelolaan Badan Penyehatan Perbankan Nasional (BPPN).

Belajar dari ”trauma” tersebut, mata masyarakat semakin terbuka dengan cahaya keunggulan KPR iB. Dengan keunggulannya, KPR IB tidak hanya sebagai alternatif tapi menjadi solusi kebutuhan nasabah.

Menggenjot KPR IB

Untuk menggenjot KPR iB, bank-bank syariah sudah banyak bergerilya di pasar dengan menjemput bola. Bank-bank syariah juga bekerja sama dengan pengembang. Agar produk KPR iB bisa laris manis di pasar KPR di Indonesia, ada beberapa hal yang harus dilakukan.

Pertama, Meningkatkan sosialisasi KPR iB. Bank syariah harus meningkatkan promosi dan iklan produk KPR-nya. Sebab, masyarakat masih banyak yang buta produk KPR iB. Masyarakat perlu disuntik informasi tentang fitur, skema dan benefit KPR iB. Frekuensi sosialisasi KPR iB harus instensif. Untuk menghemat biaya, bank syariah bisa mengoptimalkan outlet Office Channeling dan bergerilya melakukan direct selling.

Kedua, Meningkatkan kerjasama dengan pengembang dan agen properti. Cukup banyak pengembang dan agen-agen properti banyak yang bermunculan. Tetapi karena kurang familiar dengan bank syariah—dan kurangnya informasi dari bank syariah—pengembang mengutamakan sinergi dengan bank konvensional.

Bahkan bank syariah yang bergabung dengan pengembang kebanyakan Unit Usaha Syariah (UUS). Biasanya mereka menumpang MoU kerjasama yang telah dibuat pengembang dengan bank induknya. Sebaiknya bank syariah jangan hanya menunggu (wait and see) bank induknya tetapi juga proaktif menjalin kerjasama dengan pengembang.

Ketiga, Meningkatkan edukasi kepada pengembang. Jangankan mereka yang belum kerjasama dengan bank syariah, yang sudah kerjasama pun belum familiar dengan KPR iB. Bank syariah hanya datang ke pengembang ketika launching unit rumah terbaru atau ketika ada aplikasi nasabah. Bank syariah harus melakukan edukasi yang intensif dan berkala tentang skema dan benefit KPR iB kepada pengembang.

Keempat, Menerapkan pricing yang kompetitif. Bank syariah menggunakan pricing yang tetap sampai akhir jangka waktu pembiayaan (flat rate) sehingga pricing-nya terlihat lebih tinggi di awal daripada pricing KPR konvensional. Apalagi Bank konvensional mengkombinasikan fixed rate dan floating rate sehingga ”sekilas” terlihat murah. Untuk bisa memberikan pricing yang kompetitif bank syariah harus meningkatkan porsi dana murah (tabungan dan giro) agar biaya dana (cost of fund) bank syariah bisa ditekan.

Kelima, Meningkatkan ketersediaan dana jangka panjang. Tidak seperti KPR konvensional, KPR iB banyak yang bertenor maksimal 10 tahun. Hanya beberapa bank syariah yang bisa memberikan tenor 15 tahun (KPR konvensional bisa sampai 20 tahun). Masalah yang dihadapi KPR iB adalah ketidaksediaan dana jangka panjang.

Sumber dana KPR iB yang bertenor lama dibiayai dari dana bertenor pendek (tabungan dan deposito). Sehingga KPR IB rentan terhadap risiko mismatch. Alhasil, bank syariah harus mempunyai produk ’berjangka panjang’ seperti sukuk. Alternatif lain, bank syariah bekerja sama dengan PT Sarana Multigriya Finansial (SMF). Lewat tangan SMF, bank syariah dapat mengakses dana yang ada di pasar modal.

Keenam, Bank syariah memberikan gimmick kepada calon nasabah KPR. Persaingan di pasar KPR sangat ketat. Apalagi kadang pengembang ”menyebar” aplikasi KPR ke beberapa bank. Nah, pada persaingan panas seperti itu, gimmick bisa memberikan nilai tambah (value added) di mata calon nasabah.

Tony Hidayat,

Sumber : Harian KONTAN, 16 Juni 2009