Easy Step to Step to Be Developer

Write by : Aisyah (Sharia Property Agent Practioner)

Speaker & Editor : Mr. Galih Sanjaya (Jogja Young Developer)

 

Menjadi developer ternyata tidak sesulit yang kita bayangkan. Dengan kemauan yang kuat, niat yang luhur, relasi yang luas dan pengetahuan yang mumpuni merupakan modal awal yang dapat dimiliki siapapun. Namun,  tentu saja kita membutuhkan arahan yang jelas dan konkret untuk tahapan memulainya. Berikut adalah kutipan wawancara penulis dengan narasumber yang merupakan developer dan juga pelatih dalam bidang terkait mengenai bagaimana step by step memulai menjadi developer.. ;

0. Find the land. Dapatkan lahan strategis (boleh juga yang kita miliki atau kerja sama). Jika bukan lahan milik sendiri yang akan dibangun, maka modal network dan integritas adalah dua hal yang utama. Kalau yang modal sendiri juga tetap harus amanah namun tidak seberat amanah yang ditanggung jika kita mengelola lahan yang bukan milik kita. Untuk lahan hal ini, kita juga harus jelas segmentasi nya. Apakah rumah kelas bawah, menengah atau kelas atas. Hal ini juga harus disesuaikan dengan luasnya lahan, kondisi perumahan dan perekonomian serta akses fasilitas umum di area terkait.

1. Collect data. Lakukan pendataan kompetitor (cluster atau perumahan) di sekitar area yang mau kita bangun. Cari harga pokok tanah mereka (harga jual tanah setelah dikelola developer, bukan harga asli tanah) dan kita pasang di harga yang bersaing dengan mereka.

2. Competitors Comparison. Bandingkan dari data kompetitor tersebut, silahkan tentukan harga kita.  Kalo mau harga kita lebih tinggi dari kompetitor, maka fasum (fasilitas umum) dan spek (desain, material, dsb) nya harus lebih tinggi juga.. lebih baik kalau kita memasang harga yang bersaing, namun spek dan fasum lebih baik sehingga kemungkinan besar in shaa Allah akan lebih cepat laku dari kompetitor lainnya.

3. Check re-check. Cek tata ruang lahan tersebut. Apakah lahannya boleh d bangun atau tidak (lahan hijau, dsb) ? Pengecekan ini dapat dilakukan ke BPN atau badan pemerintah terkait lainnya. kalo boleh.. lanjutkan..!

4. Measurement. Ukur lahan tersebut.. real ukuran asli.. bukan sekadar yang tertulis di sertifikat. Kecuali kita dapat memastikan data sertifikat dan real sama.

5. Effective Land Comparison. Perbandingan lahan efektif. Antara lahan untuk membangun dan lahan untuk fasum.  Berapa rasionya (umunya 70 kavling dan 30 fasilitas umum) kemudian penuhi dan sesuaikan dengan perencanaan pembangunan cluster/ perumahan yang kita ingin buat.

6. Site plan. Bikin site plan. Site plan adalah rencana pembuatan lahan dalam bentuk pemetaan. Istilah singkatnya di petak-petakan. Jangan lupa untuk mengecek di area lahan terkait kalau pembuatan  lebih dari 4 kavling apakah harus dibuat oleh PT atau tidak.. kalo PT buat PT karena jika tidak akan lebih banyak cost yang keluar karena biaya untuk pembuatan banyak cluster lebih banyak. Ini juga disesuaikan dengan kondisi real lahan apakah bisa dibuat banyak kavling atau tidak.

7. PT Validaty. Cek juga kalo pake PT, luasan per-kavling minimalnya berapa. Dan perbandingan KDB nya (koefisien dasar bangunan). Sesuaikan dengan perencanaan site plan kita.

8. Architect Handling. Dapatkan arsitek.. dapatkan arsitek yang memang berpengalaman dalam mendesain perumahan atau cluster dan kalau bisa sudah ada real projectnya sehingga bisa kita cek langsung kualitasnya. Sebagai perbandingan, range harga untuk anda arsitek kavlingan isi 3 tipe rumah yang berbeda dan berjumlah 53 rmh lengkap dengan fasum, dan luas lahan sekitar 6000 meter berada di harga 10 juta. Harga tersebut adalah harga teman (murah) dan di wilayah DIY.

9. Determine the Price. Kalo tipe 40 sekitar 2,2 jt per meter untuk biaya kontraktor dengan kualitas bagus (medium Quality). Itu harga Jogja. Jadi kita bisa memulai pembangunan umunya dengan rasio biaya sekitar 30℅ dari harga jual.. misal tipe 40 berarti kita bisa mulai bangun dengan biaya 2,2 juta x 40 meter alias 88 juta utk mulai bangun. Itu merupakan angka 30℅ dari harga jual (namun keputusan kembali ke tangan developer. Jika dirasa terlalu mahal, dapat dikurangi dan sebaliknya jika terlalu murah). Jadi harga jualnya di angka 29,4 juta (10℅) di-kali-kan 10 untuk menjadi 100℅ alias menjadi 290.400.000. Jika dirasa harga terlalu mahal atau murah, maka silahkan disesuaikan agar harga bersaing. Jangan lupa, ada harga ada kualitas. Harga terjangkau dengan kualitas baik adalah pilihan yang sangat disukai pembeli.

10. Get the good quality contractor. Dapatkan kontraktor yang berpengalaman (sudah ada real proyeknya yang sudah jadi dan dapat kita cek kualitasnya langsung). Kualitas tukang liat dari simetris dan kerapihan kerja. Biasanya proses bangun untuk rumah 1 tingkat adalah 6 Minggu hingga 12 Minggu. Mau liat bagus atau tidaknya kontraktor juga bisa liat dari unit yang berhasil bangun dan berapa banyaknya. liat real hasilnya dan komentar pembeli propertynya.. apakah memuaskan atau sebaliknya?

11. Marketing activation. Mulai marketing. Sosial media, pamflet, media massa dan beberapa lahan marketing lainnya bisa dioptimalkan. Jangan lupa siapkan dan latih SDM yang handal untuk menanganinya.

12. Legality perfection. Perizinan yang harus diurus dalam mendirikan proyek properti tentu tidak semudah membalikan telapak tangan (ya iyalah.. :p). Jika lahan yang kita kelola mengharuskan membuat IPT, maka kita segera buat. kalau harus buat PT (Perusahaan Terbuka) -- > HGB (Hak Guna Bangunan) --> IMB (Izin Mendirikan Bangunan) induk --> IMB pecahan (sudah dipecah ke unit-unit kavlingan) --> saat ada konsumen yang mau membeli? Maka akan ada AJB (Akta Jual Beli) --> kemudian baru SHM (Surat Hak Milik). Kalau bisa, urus perizinan kita sendiri. Selain dapat menghemat biaya, dapat menambah link kita juga di dinas dan pihak terkait lainnya..

Hal-hal yang perlu diingat adalah, jika kita ingin membangun Lebih dari 15 kavling, maka itu sudah termasuk perumahan. Fasum dan beberapa variabel lainnya juga harus disesuaikan oleh kita.

Secara singkat, langkah-langkah di atas in shaa Allah sudah cukup untuk membangun proyek properti atau menjadikan kita menjadi developer. Ternyata tidak sesulit dan semahal yang kita bayangkan bukan..? ^^ maka, jangan takut untuk menjadi developer, apalagi jika niatan kita mulia. Dare to be developer...!

Unique and Out of The Box Marketing Strategy 

Alhamdulillah mas Galih membagi bocoran mengenai strategi penjualan yang dilakukan oleh perusahaan-perusahaan Developer kelas atas. Salah satunya yaitu mereka melakukan bekerjasama dengan salah satu bank konvensional terkemuka di Indonesia (kalau kita minimal harus ke bank syariah ya.. jangan ke Bank konvensional.. hehe) dan mengadakan Gala Dinner. Mengundang para nasabah yang memiliki tabungan di atas 10 M. Dalam Gala Dinner tersebut, para ansabah selain dijamu dengan mewah, mereka juga dibuat GR dengan menyebut mereka sebagai nasabah pilihan. 

Kemudian, mulai lah dilakukan promosi yang dikatakan hanya untuk kalangan terbatas.. mereka memasarkan proyeknya seluas 5 Ha.. menawarkan penawaran menarik bagi yang bisa kasih tanda jadi dan melakukan pelunasan seminggu kemudian , maka rumah harga asli 1,6 M tersebut di diskon menjadi hanya 900 juta-an saja. Apakah anda tahu apa yang terjadi...? Yah, dalam waktu singkat seluruh unit tersebut sold out...! (Silahkan dihitung jika seandainya 1 unit saja luasnya 150 meter maka ada berapa unit terjual dan omzet yang di dapatkan...?). Apa pelajaran yang dapat di ambil disini, ternyata kerja sama dengan pihak yang lebih besar (dalam hal ini perbankan), pengadaan moment yang menarik, mengundang orang yang tepat dan tentu saja kreativitas ide dapat menjadikan penjualan meningkat berkali-kali lipat...! Tentu saja jangan lupa, ini bukan hasil singkat, ini adalah hasil kerja panjang yang ada campur tangan Alloh SWT juga..

Dala krisis 98, sebenarnya ada salah satu perusahaan properti yang juga mengalami krisis. Namun karena mereka memiliki banyak lahan-lahan di area terpencil, yang merupakan real saham (bukan sekedar saham di bursa efek dan perbankan) maka mereka menjualnya. Hasilnya apa? Mereka membeli perusahaan-perusahaan yang collapse dan mereka bangkit...!

Yang perlu di ingat adalah "Perusahaan itu bangkrut bukan karena tidak untung, tetapi karena mereka tidak memiliki cash flow yang baik".

Semoga bermanfaat dan salam semangat menjadi Rahmatan Lil'Alamin...!

Sleman, 20 Februari 2017