Pasar properti memiliki perbedaan dengan pasar-pasar komoditas lain, yang menjual benda-benda bergerak, seperti mobil, motor, benda-benda elektronik, bahan bangunan, dan lain-lain. Ada beberapa sifat yang membedakan pasar properti dengan pasar produk lain, yaitu : 1) TIDAK ADA PUSAT PASAR (NO CENTRAL MARKET) Pasar saham memiliki pusat perdagangan, dimana lokasi pasar bersifat tetap (berada di sebuah gedung tertentu) dengan ribuan pembeli dan penjual yang bertransaksi dalam waktu yang sama. Sebaliknya, pasar properti tidak memiliki pusat pasar atau lokasi tertentu yang bersifat tetap, karena pasar properti terikat dengan lokasi yang tidak dapat bergerak. Sehingga terjadinya transaksi amat tergantung pada lokasi properti yang akan dijual. Pasar properti tidak berwujud, tidak memiliki gedung khusus untuk melakukan transaksi, sehingga pasar tidak dapat disentralisasi. 2) PASAR YANG TIDAK TERORGANISIR (UNORGANIZED MARKET) Pasar saham dan komoditas lain merupakan benda bergerak memiliki pasar yang terorganisir dengan baik. Apabila di kawasan tertentu kekurangan pasokan sebuah produk, maka secara otomatis harga produk tersebut akan meningkat. Untuk menekan harga yang tinggi, pemerintah dapat menerima tambahan suplai ke kawasan tersebut, dengan mendatangkan suplai dari tempat lain. Ketika suplai datang untuk mengimbangi permintaan, maka harga pun akan turun kembali. Akan tetapi hal tersebut tidak dapat terjadi pada pasar properti. Karena pasar properti bersifat tidak bergerak, lokal, dan setempat. Contohnya, permintaan produk properti tertentu amat tinggi di suatu daerah, sehingga suplainya menipis dan harganya naik secara fantastis. Kendati demikian, produk properti yang sama tidak dapat dikirim dari tempat lain, karena produk properti tidak dapat dipindahkan. Jadi, sebelum membeli properti di suatu kawasan, Anda sebaiknya mengetahui terlebih dahulu banyaknya permintaan terhadap jenis properti tertentu di lokasi itu. 3 ) PASAR DENGAN STRATIFIKASI TINGGI (HIGHLY STRATIFIED MARKET) Sebagaimana terjadi perbedaan stratifikasi sosial dan ekonomi yang tercermin dari daya beli kelompok masyarakat, hal yang sama juga terjadi pada harga di pasar properti. Contohnya, sebuah rumah di Karawang dihuni oleh satu keluarga yang hanya berjarak 45 km dari Jakarta dengan harga Rp 56 juta (yang masuk dalam kategori rumah sederhana sehat atau RSh). Sementara itu, sebuah rumah yang dibangun “di atas langit” (kondominium) di Da Vinci Tower, Jalan Sudirman, Jakarta, yang juga dihuni satu keluarga, dengan luas 400 m2, bisa bernilai Rp 25 miliar. Jadi bisa dibayangkan, stratifikasi harga properti hunian yang sangat berbeda begitu kontras (hampir 500 kali lipat), kendati jarak keduanya hanya ditempuh dalam waktu satu jam. Padahal, pada dasarnya tujuan kepemilikan kedua hunian tersebut sama, yaitu agar penghuninya terhindar dari panas dan hujan. 4) PASAR DENGAN PERSAINGAN TIDAK SEMPURNA (IMPERFECT COMPETITION MARKET) Pasar properti yang sangat tergantung dengan lokasi, dimana informasi atas produk properti tidak selalu sama mudahnya diakses oleh pembeli dan penjual. Sebabnya bisa bermacam-macam, bisa saja karena seorang pembeli merupakan orang baru di lokasi tersebut. Hal ini membuat pembeli dan penjual properti di suatu lokasi tidak selalu bereaksi sama terhadap fluktuasi harga. Perubahan harga properti pun tidak terjadi dalam waktu singkat, seperti yang terjadi di pasar saham atau pasar valuta asing, karena harga properti sangat tergantung pada aktivitas investasi di sebuah lokasi. Apabila terjadi aktivas investasi properti di sebuah wilayah, misalnya pembangunan jalan tol, maka harga properti di kawasan tersebut akan ikut terdongkrak. Biasanya yang mengetahui informasi pembangunan jalan tol akan berlomba mendapatkan properti yang memiliki akses paling dekat dan paling baik dengan jalan tol tersebut. Sebaliknya, mereka yang tidak mengetahui informasi, belum tentu mau membeli properti di kawasan itu. Selain itu, pembeli properti tidak mudah untuk bergerak dari satu pasar ke pasar lain, karena biasanya seseorang terikat dengan sebuah kawasan, lantaran kawasan tersebut dekat dengan tempat kerja, sekolah, dan lain-lain. Atau bisa saja, seseorang menyukai sebuah kawasan karena sesuai dengan selera pribadinya. Dalam pasar properti tidak berlaku hukum persaingan sempurna seperti pasar komoditas lain. Sifat persaingan tak sempurna ini perlu diketahui oleh investor sebelum berinvestasi, karena karakter pasar di sebuah kawasan tertentu sangat mungkin amat berbeda dengan karakter pasar di kawasan lain. Hal ini menyangkut selera, kebutuhan, ketertarikan emosional, dan kebiasaan (habit) di suatu kawasan. 5) PASOK TIDAK ELASTIS (INELASTIC SUPPLY) Berbeda dengan pasar komoditas lain, jumlah pasok di pasar properti bersifat tidak elastis. Artinya, perubahan pada sisi permintaan (demand) dari pasar properti di suatu lokasi tertentu, tidak langsung diikuti oleh perubahan di sisi pasokan (supply) pada lokasi yang sama. Mengapa demikian? Ketika permintaan meningkat melampaui kemampuan persediaan (supply), maka dibutuhkan waktu untuk memenuhi kebutuhan itu. Akibatnya, harga pun akan mendadak naik. Namun ketika permintaan turun, melebihi tingkat persediaan yang ada, maka harga biasanya tidak bisa turun secepat ketika harga tersebut naik.
Baca konten-konten menarik Kompasiana langsung dari smartphone kamu. Follow channel WhatsApp Kompasiana sekarang di sini: https://whatsapp.com/channel/0029VaYjYaL4Spk7WflFYJ2H
