Pengalaman Jujur Beli Rumah dan Tinggal di Kota Mandiri Maja, Kabupaten Lebak

KOTA MANDIRI sebenarnya bukan sebuah konsep baru di Indonesia. Bahkan jika Anda mau merunut jauh ke belakang, konsep itu sudah dilontarkan pemerintah Orde Baru.

Sejak tahun 1990-an, sebuah kota mandiri yang dirancang sedemikian rupa sebagai penyangga Jakarta sudah disiapkan. Hanya saja perjalanannya tidak semulus yang dibayangkan orang. 

Membangun kota mandiri bukan cuma soal duit/ anggaran tapi juga bagaimana membuat manusia yang masih berkutat di ibu kota agar mau meninggalkan pusat ekonomi menuju ke daerah lain yang masih punya banyak potensi.

Dalam tulisan ini, saya akan menjelaskan beberapa poin soal:

• Alasan saya memilih Maja sebagai tempat tinggal
• Perkembangan Maja selama 2020-2023
• Prospek Maja ke depan

BACA JUGA: "10 MANFAAT TINGGAL DI KOTA MANDIRI"

Alasan Pilih Maja

Kecamatan Maja di Kabupaten Lebak, Provinsi Banten adalah salah satu daerah yang sudah lama diincar menjadi kota mandiri. Cuma di zaman Soeharto, istilahnya adalah "kota kekerabatan".

Maja dianggap ideal karena letaknya yang relatif dekat dengan Jakarta (tak sejauh IKN sekarang yang ada di Kalimantan). Jadi meski Anda kerja di Jakarta sesekali pun tak masalah karena bisa naik komuterline dan sampai di jakarta dalam waktu 1,5 jam dengan membayar Rp7.000 sekali jalan. 

Kecamatan Maja ini juga relatif aman dari ancaman gempa, banjir dan longsor yang kerap melanda Lebak. Jika Anda jeli mengamati, pusat gempa selalu ada di Bayah, wilayah selatan yang masih bagian dari Lebak. Longsor juga kerap terjadi di bagian pegunungan dan perbukitan di Lebak tapi untungnya Maja jauh dari daerah perbukitan tersebut.

Sayangnya karena hantaman badai krisis moneter 1998, pengembangan kota kekerabatan Maja yang dimotori belasan pengembang properti domestik itu pun mandek dan terlantar. Orang mulai melupakannya hingga dekade 2010-an. Saya menuliskan selengkapnya di tulisan "Sejarah Kota Mandiri Maja" ini.

Sejarah Maja sebagai kota mandiri yang terlupakan itulah yang membuat saya mantap memilih untuk tinggal di kawasan tersebut dalam 3 tahun terakhir meskipun kawasan ini hingga detik ini belum seramai BSD, Serpong, atau Bekasi yang dikenal sebagai penyangga (mantan) ibu kota.

Di samping sudah adanya komitmen pemerintah dalam mengembangkan Maja sebagai kota mandiri sejak lama, saya juga memilih tinggal di Maja karena ada perumahan yang dikembangkan oleh developer properti yang memiliki kredibilitas terpelihara: Ciputra Group. Sebagai info, saya bukan pegawai Ciputra Group atau diuntungkan dari tulisan ini. 

Tapi justru karena saya mantan pegawai yang sudah mengetahui seluk beluk nilai-nilai yang dipegang teguh dalam perusahaan tersebut sehingga saya mengetahui dengan baik apakah rumah saya nantinya akan bisa terbangun dengan baik, dan legalitasnya terpenuhi dengan sempurna tanpa ada ganjalan dalam prosesnya. 

Sebab saya yakin 100% bahwa tidak ada calon pembeli rumah yang mau uang ratusan juta milik mereka yang sudah ditabung atau rumah yang dicicil itu menguap begitu saja dibawa lari oknum yang bekerja dalam perusahaan developer yang tidak bertanggung jawab.

Alasan lainnya ialah harga unit rumah tapak (landed house) di Maja masih sangat amat murah dibandingkan Jakarta. Anda bisa mendapatkan satu rumah sederhana seharga 140 juta di Citra Maja Raya. Cocok untuk kaum lajang yang sudah bosan tinggal di kos sempit.

Hal lain yang menjadi poin plus Maja ialah kualitas lingkungan (udara, tanah, air) yang relatif masih lebih baik daripada Jakarta yang sudah tercemari, akan tenggelam dalam beberapa dekade ke depan.

Banting harga rumah di Citra Maja Raya di era resesi global. (Foto: Dok. pribadi penulis)

Perkembangan Maja Selama 2020-2023

Saya sudah tinggal di daerah Maja selama 3 tahun. Saya sendiri bisa memiliki unit rumah di Citra Maja Raya dengan proses yang lumayan mudah dan mulus. Saya berdiskusi dengan seorang agen properti, melakukan survei lapangan di lahan yang akan dibangun pada tahun 2018. Saat itu, lahan yang akan dibangun sebagai klaster rumah masih kosong melompong. Namun, karena sebelumnya sudah ada tahap 1, saya sebagai calon pemilik tidak begitu khawatir bahwa daerah ini akan susah ramai.

Saya bayar dengan kas keras secara bertahap di tahun 2018 dan serah terima dilakukan pada Februari 2020 tepat sebulan sebelum pandemi Covid-19 melanda Indonesia. Baca tulisan saya mengenai "Kenapa Harga Rumah di Citra Maja Raya Sangat Murah".

Saat pandemi itulah saya mulai menemukan keasyikan tinggal di permukiman yang masih jarang penduduk ini. Dibandingkan dengan Jakarta yang mencekam saat itu, saya bisa keluar rumah di Maja tanpa masker sebab tak banyak bertemu orang di sekitar rumah. Saya juga bisa berolahraga ke mana pun di sekitar rumah di bawah siraman cahaya matahari yang menyehatkan badan tanpa kontak dengan orang lain. Di Jakarta, saya tak bisa berolahraga di ruang tertutup tanpa masker. Di luar ruangan pun masih harus was-was menjaga jarak aman. Jadi tinggal di Maja sangatlah melegakan. Dan terbukti sepanjang puncak pandemi 2020-2021 saya tak sekalipun jatuh sakit sebab virus tersebut. Mungkin karena saya bisa memelihara kesehatan fisik dan mental dengan lebih baik di sini.

Jujur selama pandemi berkecamuk, Maja kerap menjadi pelarian untuk warga Jakarta yang sudah bosan dengan kesumpekan ibu kota. Karenanya meski tidak begitu ramai, cukup banyak penghuni yang untuk sementara 'mengungsi' ke sini, sekadar menjauh dari zona merah Covid-19.

Dan begitu memasuki penghujung tahun 2022 dan awal 2023, terasa ada pergeseran tren WFH/ WFA (work from home/ anywhere) ke kebijakan WFO (work from office) yang mencolok dari berbagai instansi dan perusahaan di Jakarta. Akibatnya warga penghuni Citra Maja Raya juga ada yang memilih kembali ke Jakarta karena sudah diharuskan kerja di kantor 5 hari seminggu.

Ini sangat disayangkan karena semula geliat perekonomian sudah mulai terasa di Maja namun WFO membuat orang kembali tersedot ke ibu kota. Padahal jika kaum pekerja non-esensial yang bisa bekerja secara jarak jauh bisa bekerja di Maja saja, mereka bisa lebih menggiatkan perekonomian lokal, misalnya dengan bekerja di kafe-kafe atau resto setempat.

Menggiatkan UMKM lokal ini penting karena kafe-kafe dan tempat makan inilah yang menjadi semacam melting pot atau tempat bercampur baurnya warga Maja. Di tempat-tempat nongkrong itulah akan terbentuk kebersamaan, solidaritas sebagai sesama warga. Dan warga juga jadi lebih banyak membelanjakan uang di daerah Maja, bukan Jakarta yang sudah dipenuhi bisnis multinasional.

Sebagai tempat bekerja kaum pekerja digital/ remote workers/ digital nomads, Maja sebetulnya sangat ideal. Biaya hidup relatif rendah, pemandangan yang indah bak daerah wisata (tapi masih kalah pamor karena tak digembar-gemborkan di media sosial) dan sudah dilengkapi koneksi wifi di mana-mana. Bahkan di tiap rumah sudah bisa memasang wifi dengan biaya Rp300 ribuan per bulan. Rumah tangga ekonomi menengah pun sudah bisa membiayai belanja koneksi internet ini. Bahkan saya menulis artikel ini dengan nyaman di meja dapur di rumah.

Di tahun 2022, saya sudah menerima sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) dan Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dari pengembang sehingga bisa dikatakan saya konsumen yang sangat puas. Karena saya tahu benar membeli rumah di negara ini bukanlah perkara mudah dan mulus apalagi jika salah pilih developer. 

Kalaupun menang gugatannya, bukan berarti duit kembali utuh juga. Tapi yang sudah pasti dialami adalah kelelahan fisik, mental dan psikis akibat memikirkan kasus dari tahun ke tahun. Jadi untuk itu saya sarankan sekali lagi, Anda pilih developer yang sudah punya rekam jejak bagus dan bisa dipercaya. Mahal sedikit tak masalah asal ke depan Anda tidak menangis darah dibuatnya.

Bicara soal ketersediaan fasilitas umum di Maja terutama Citra Maja Raya, saya bisa katakan hingga sekarang sudah memadai tetapi masih harus terus ditingkatkan. Hingga tulisan ini dibuat sudah ada 2 sekolah dasar, 1 sekolah menengah, akan ada 1 SMK (semuanya swasta), 1 klinik kesehatan yang dikelola developer, 1 masjid, bioskop CGV, pasar tradisional (di luar lingkungan perumahan), 1 klinik khusus gigi (swasta), 1 klinik umum milik swasta tapi bukan developer, 1 gerai Mixue, 1 gerai prima Freshmart (jual daging ayam segar dan lainnya), 1 gerai Janji Jiwa, 1 gerai We Drink, 1 kafetaria (food court) yang dikelola developer, 2 toko dan tempat perawatan hewan peliharaan, 1 gym center, 2 toko  buku, kolam renang anak, dan sejumlah Indomaret dan Alfamart dan Alfamidi yang bertebaran di dalam dan luar perumahan. Layanan Gojek juga sudah ada di sini.

Satu hal yang menjadi catatan besar ialah kinerja pelayanan PDAM Lebak yang masih tidak memuaskan. Pernah di tahun 2021 terjadi berhentinya layanan air selama 7 hari berturut-turut sehingga sangat mengganggu kenyamanan warga yang tinggal. Biaya abonemen PDAM Rp50.000 per bulan dirasa mencekik mengingat air sering keruh, atau mengalir dengan debit kecil sekali, dan mesin pompa kerap macet. Warga berupaya mengatasinya dengan membuat sumur bor sendiri senilai Rp7 jutaan atau membeli tandon air sebesar mungkin atau mengangkut air bersih dari sumur bersama milik klaster (jika paguyuban klaster peduli dengan warganya).

Untuk selengkapnya pengalaman saya, Anda bisa baca di "Pengalaman Membeli Rumah Pertama secara Tunai dan Tinggal di Citra Maja Raya [2020-Sekarang]".

Saya bahkan menuliskan semua pengalaman saya sampai berjilid-jilid dan hal ini rupanya menarik perhatian sejumlah orang yang berniat membeli rumah di sini atau ingin pindah ke Maja.

Beberapa bahkan ada yang berkomentar di blog saya dan mengirimkan email untuk bertanya lebih lanjut soal hal-hal yang tidak bakal diberitahukan developer pada Anda saat ditawari unit. 

Yang lain juga ada yang mengirimkan DM via Twitter dan bertanya soal risiko banjir di wilayah Maja ini. Kecemasan ini wajar sebab puncak musim hujan akan datang dan peta bencana sudah diumumkan BMKG dan Lebak adalah salah satu wilayah yang punya risiko bencana yang kompleks.

Selain fasilitas umum, sudah disediakan juga area pemakaman sehingga Anda yang memiliki kerabat yang sudah lansia, jangan khawatir karena jika terjadi hal yang sudah niscaya terjadi, kerabat Anda bisa dimakamkan di sini tanpa harus membawa jenazah ke daerah lainnya.

Prospek Maja ke Depan

Soal peluang yang tersedia di Maja, jika Anda bermaksud membuka bisnis di sini, pastikan Anda punya cadangan kesabaran ekstra. Itu karena di sini jumlah konsumen belum sebanyak Jakarta, Bogor, Depok, Bekasi, BSD, Serpong, dan sebagainya.

Saya sendiri sudah menyaksikan jatuh bangunnya para pebisnis UMKM di Maja ini. Kebanyakan memang masih mengeluhkan sepinya pembeli. Tapi itulah risiko menjadi perintis di daerah baru. Siapa saja sudah seharusnya paham. Tapi jika bermain di daerah yang sudah ramai, persaingan juga sudah ketat. Di Maja, masih banyak peluang yang bisa digarap.

Optimisme saya juga bukannya tanpa alasan karena sekarang pengembang akan membangun masjid umum kedua, lalu gym center kedua di Citra Maja Raya tahap 3 yang masih dalam fase pembangunan awal.

Semuanya akan makin bertambah ramai jika nanti sudah ada jalan tol. Anda bisa membaca selengkapnya soal rencana pembangunan jalan tol ke Maja di sini.

Bagi Anda yang suka bepergian dengan komuterline, ada kabar baik juga karena bakal ada stasiun baru di Maja yang mempermudah akses warga perumahan ke stasiun komuter.

Maja ke depan akan menjadi bagian dari rencana pengembangan strategis nasional juga sebagaimana yang dinyatakan oleh pemerintah. Maja adalah salah satu wilayah prioritas yang akan dikembangkan. Tiga lainnya ialah Sorong di Papua, Tanjung Selor di Kalimantan Utara, Sofifi di Maluku Utara. Begitulah penjelasan dalam Lampiran I Perpres No.52/2023 tentang Rencana Kerja Pemerintah Tahun 2024.

Nah, kalau Anda bingung untuk memilih tinggal atau investasi rumah di Maja, saya sarankan jika Anda masih banyak berkegiatan di Jakarta, tinggallah di sana. Kenapa? Membeli rumah di sini lalu tidak ditinggali adalah sebuah pemborosan keuangan. Rumah yang tak dihuni akan lapuk dan rusak. Hal ini sudah banyak disaksikan di Citra Maja Raya Tahap 1 yang masih sepi penghuni. Untuk dihuni boleh saja asal Anda kuat tiap hari naik kommuter bolak-balik dengan risiko stres tinggi di sepanjang perjalanan. 

Nah ini juga pilihan hidup karena ada juga warga Maja sini yang bekerja jauh di pantai Indah Kapuk. Tiap hari menempuh perjalanan 2 jam 'saja'. Total tiap hari 4 jam di jalan. Intinya, tiap orang punya prioritas masing-masing dan buatlah pilihan dari prioritas itu lalu jalani tanpa mengeluh. Karena Anda bakal capek mengeluh membandingkan heningnya Maja dengan gemerlapnya Jakarta.

Jika Anda ingin mendapatkan kabar terbaru soal kota Maja dan sekitarnya, Anda bisa mengunjungi sekitarmaja.com. Di sana saya akan mendokumentasikan perkembangan Maja dari waktu ke waktu. (*/)

Sekolah IT di Citra Maja Raya. (Foto: Dok. pribadi penulis)