Good Company Bad Stocks: PT Greenwood Sejahtera (GWSA)

PT Greenwood Sejahtera Tbk (GWSA) merupakan perusahaan yang bergerak di bidang industry properti dan didirikan pada tahun 16 April 1990. Pada tahun 2008 Perseroan memilai pembangunan proyek TCC Batavia yang merupakan superblock perkantoran, pertokoan, dan pusat perbelanjaan. Sejalan dengan perkembangan industry property di Indonesia, Perseroan telah menjadi suatu perusahaan property yang terintegerasi dan memiliki pertumbuhan pesat dimana Perseroan pada awal tahun 2011 melakukan konsolidasi melalui akuisisi saham atas sejumlah perusahaan property. 

Dengan akuisisi tersebut, maka Perseroan telah menjadi suatu perusahaan property yang terintegerasi, yang dimana Perseroan secara keseluruhan memiliki ataupun menguasai berbagai proyek, seperti bangunan perkantoran, pusat perbelanjaan, dan rekreasi, pertokoan, hunian apartemen hunian, hotel, ataupun bangunan yang tergabung dalam suatu konsep superblock. Saat ini, proyek property dari Perseroan yang telah dikenal luas diantaranya adalah TCC-Batavia, Senayan City, Kuningan City, The Peak Apartment, Lindeteves Trade Center, Emporium Pluit Mall, Holiday Inn Express Pluit, dan Festival CityLink. Berikut merupakan profil kinerja emiten GWSA selama tiga tahun terakhir:Pada table diatas menunjukkan bahwa nilai PBV mengalami penurunan dikarenakanpendapatan Perseroan selama tiga tahun terakhir mengalami peningkatan. Haltersebut menyebabkan Perseroan meningkatkan kapasitas retained earning, sedangkan harga saham masih bergerak stabilselama tiga tahun terakhir. Hal ini mengindikasikan bahwa pasar tidakmengapresiasi harga saham GWSA meskipun GWSA mengalami peningkatan kinerjaselama tiga tahun terakhir. Tindakan ini menyebabkan penurunan pada nilai PBVPerseroan. 

Sehingga, hal ini membuktikan bahwa GWSA merupakan perusahaan yang mengalamiBad Stock dikarenakan harga sahammengalami undervalued. Selain itu,nilai PER selama tiga tahun terakhir mengalami penurunan yang disebabkan olehnilai Net Income After Tax mengalamipeningkatan sedangkan harga saham bergerak stabil. Sedangkan ROE, ROA, dan EPSmengalami peningkatan selama tiga tahun terakhir, dimana hal tersebutmengindikasikan bahwa kinerja GWSA selama tiga tahun terakhir semakin efisiendan GWSA dapat dikategorikan ke dalam perusahaan Good Company. 

Analisis perbandingan emiten GWSA dengan emiten Sub Sektor Properti dan Real Estate lain

Sumber: Olahan Penulis berdasarkan www.markets.ft.com

Berdasarkan data pada tahun 2015 perbandingan keempat emiten dalam Sub Sector Property dan Real Estate, menunjukkan bahwa emiten GWSA memiliki valuasi yang paling murah yang ditunjukkan dengan nilai PBV dan PER yang paling rendah diantara ketiga emiten lainnya. Hal tersebut menunjukkan GWSA mengalami harga saham yang undervalued diantara pesaing lainnya. Namun, apabila dilihat dari rasio keuangan berdasarkan ROE, ROA, dan ROI lebih tinggi dibandingkan ketiga emiten lainnya, maka dapat dikatakan bahwa GWSA merupakan emiten yang paling efisien dalam menjalankan usahanya. 

Berdasarkan rasio likuiditas, dapat dilihat bahwa GWSA merupakan emiten yang apabila mengalami kondisi kebangkrutan, maka GWSA masih dapat membayar semua hutang lancar perusahaannya tersebut. Sedangkan, berdasarkan rasio solvabilitas, dapat dilihat bahwa tingkat leverage GWSA sangat rendah. Dimana hal ini sebenarnya kondisi yang tidak baik dikarenakan GWSA hanya menggunakan ekuitasnya dalam menjalankan perusahaan. Akan tetapi, tingkat leverage yang rendah mengindikasikan emiten GWSA termasuk kedalam kategori yang aman.

Analisis Makro Ekonomi

Menurut Menteri Keuangan Bambang PS Brodjonegoro, kondisi global ekonomi pada tahun 2016 saat ini rentan dengan krisis karena mudah berubah-ubah. Situasi tersebut tentunya mempengaruhi terhadap kondisi perekonomian Indonesia. Berdasarkan website Kementrian Keuangan, berkaca dari tahun lalu, pengaruh terbesar bagi ekonomi Indonesia di 2016 diantaranya dipengaruhi oleh tiga faktor, yaitu perlambatan ekonomi Tiongkok yang akan mempengaruhi kegiatan ekspor, rendahnya harga minyak yang akan berimbas pada harga komoditas lainnya, dan kebijakan suku bunga Bank Sentral Amerika Serikat. 

Perubahan inflasi merupakan salah satu indicator makro ekonomi yang paling mempengaruhi pasar dan harga saham. Berdasarkan data yang diperoleh dari Bank Indonesia, dalam tiga tahun terakhir angka inflasi mengalami cenderung mengalami penurunan berkisar 5.03%. Bank Indonesia memperkirakan hingga akhir tahun 2016, laju inflasi masih akan sesuai proyeksi Bank Indonesia, yaitu 3-3.2%. Dengan mempertahankan laju inflasi dibawah 4% dapat mengantisipasi situasi ekonomi global yang dapat mempengaruhi investor untuk lebih banyak investasi di pasar modal.

Analisis Industri

Industri property memiliki kinerja dan memiliki prospek yang bagus pada masa depan. Pertumbuhan dari industry property ini didorong oleh pertumbuhan bisnis property dan real estate di Indonesia yang memiliki porsi besar di dalamnya. Terdapat banyak indicator yang dapat dilihat dalam pertumbuhan pada industry property, diantaranya adalah PDB real estate yang terus meningkat, pembangunan proyek perumahan dan apartemen yang lebih murah, pembangunan gedung perkantoran dan pusat perbelanjaan yang tumbuh pesat, dan kepemilikan bisnis property yang lebih mudah yang mendorong industry property ini bergerak secara positif.

Analisis Mikro Perusahaan

PT. Greenwood Sejahtera Tbk. (GWSA) sebelumnya bergerak di bidang manufaktur dan perdagangan. Saat ini, perusahaan ini memiliki beberapa kegiatan usaha, yaitu dalam bidang pembangunan dan pengembangan, investasi, perdagangan, perindustrian, jasa, dan angkutan. Namun, bidang usaha utama perusahaan adalah pengembangan real estate. Proyek yang sedang dikembangkan perusahaan pada tahun 2016 ini, diantaranya adalah TCC Batavia Tower 2 dan Phase 2, Capital Square, Proyek JORR, serta Proyek SBY 2.  Perusahaan ini diyakini memiliki daya saing yang tidak kalah unggul dibandingkan dengan kompetitornya, seperti PT. Ciputra Properti (CTRP), PT Bumi Serpong Damai (BSDE), PT Agung Podomoro Land (APLN), dsb. PT. Greenwood Sejahtera Tbk. melakukan Penawaran Umum Saham Perdana (Initial Public Offering) di Bursa Efek Indonesia pada tanggal 14 Desember 2011.

• Valuasi Saham GWSA

Analisis valuasi memiliki peran untuk melihat potensi kenaikan harga. GWSA menggunakan proyeksi EPS dalam 5 tahun mendatang dengan pertumbuhan 15% dikarenakan pertumbuhan EPS GWSA lebih besar dari 15%, yaitu 123.58%. Sehingga, proyeksi pertumbuhan EPS dapat sebagai berikut:

screen-shot-2016-12-14-at-8-40-29-pm-5851511461afbd0028de2192.png

Sedangkan, untuk proyeksi PER dalam 5 tahun mendatang  diproyeksi PER 3.98x pada akhir tahun ke-5 yang berdasarkan dari average PER tiga tahun sebelumnya. Serta, risk premium didapatkan berasal dari akumulasi risk premium Indonesia per November 2016 (2.16%), risk premium Amerika Serikat per November 2016 (4.41%), dan BI rate per July 2016 (6.5%). Maka perhitungan harga wajar saham saat ini adalah:

Nilai saham tahun ke-5 = harga saham tahun ke-5 + proyeksi dividen tahun ke-5

                                          = (325.20 x 3.98) + (20% x 1,253.69)

                                          = 1,294.29 + 250.73

                                          = Rp1,545.02

Harga wajar saham tahun ke-5 = nilai saham tahun ke-5 / risk premium

                                                        = Rp1,545.02 / 113.07%

screen-shot-2016-12-14-at-8-40-39-pm-585151464b7a61e41c1d177b.png

Berdasarkan perhitungan diatas harga wajar saham pada tahun 2016 berkisar Rp836 per lembar saham, sedangkan harga saham GWSA per 9 Desember 2016 adalah Rp136 per lembar saham. Harga wajar tersebut menunjukkan prospek fundamental dari GWSA. Sehingga, hal tersebut menunjukkan harga saham GWSA undervalueatau memiliki valuasi yang sangat rendah, dimana hal tersebut menunjukkan GWSA tergolong pada Bad Stock.

• Analisis Laporan Keuangan GWSA

Berdasarkan laporan keuangan GWSA net incomeyang diperoleh perusahaan dalam tiga tahun terakhir mengalami peningkatan, terutama pada tahun 2015. Berikut merupakan laporan keuangan GWSA dalam lima tahun terakhir:

Sumber: Olahan Penulis berdasarkan Annual Report PT Greenwood Sejahtera

Sumber: Olahan Penulis berdasarkan Annual Report PT Greenwood Sejahtera

Sumber: Olahan Penulis berdasarkan Annual ReportPT Greenwood Sejahtera

Rasio Likuiditas

            Rasio likuiditas terdiri dari tiga bagian, yaitu:

1. Current ratio, merupakan untuk mengukur kemampuan GWSA membayar kewajiban dalam jangka pendek dengan menggunakan aktiva lancar. Current ratio yang dihasilkan oleh GWSA sebesar 6.57
2. Quick ratio, merupakan untuk mengukur kemampuan GWSA dalam memenuhi kewajiban dalam jangka pendek. Quick Ratio GWSA sebesar 1.78
3. Cash ratio, merupakan menunjukkan bahwa posisi kas dapat menutupi kewajiban lancar. GWSA memiliki cash ratio sebesar 0.58.

• Rasio Solvabilitas

            Rasio solvabilitas menunjukkan kemampuan perusahaan dalam membayar kewajiban jangka panjangnya, Jenis rasio solvabilitas terdiri dari dua, yaitu:

1. DER (Debt to Equity Ratio), merupakan hutang modal menggambarkan sejauh mana modal pemilik dapat menutupi hutang kepada pihak luar dan merupakan rasio untuk mengukur sejauh mana GWSA dibiyai dari hutang, semakin kecil rasio ini maka akan semakin baik. DER yang dihasilkan oleh GWSA 0.08 atau perusahaan dibiayai 8% dari hutang dan 92% dari modal perusahaan sendiri
2. DAR (Debt to Asset Ratio), dihitung dengan pembagian antara total hutang dengan total aktiva, apabila DAR semakin tinggi maka risiko GWSA mengembalikan pinjaman semakin tinggi. DAR yang dihasilkan oleh GWSA sebesar 0.07 atau perusahaan dibiayai 7% oleh hutang dan dari asset sebesar 93%.

• Rasio Profitabilitas

            Rasio profitabilitas bertujuan untuk mengetahui kemampuan perusahaan dalam menghasilkan laba dan efektivitas manajemen GWSA pada suatu periode tertentu terdiri dari tiga bagian, yaitu:

1. ROA (Return On Asset), digunakan untuk mengukur kemampuan manajemen dalam memperoleh keuntungan secara keseluruhan, semakin besar ROA maka semakin besar pula tingkat keuntungan yang dicapai oleh perusahaan dan semakin baik posisi perusahaan dari penggunaan asset. ROA yang dihasilkan GWSA pada tahun 2015 sebesar 18.64%.
2. ROE (Return On Equity), merupakan rasio yang digunakan untuk mengukur keberhasilan GWSA dalam menghasilkan laba bagi para pemegang saham, semakin tinggi ROE maka semakin efisien perusahaan menggunakan modal sendiri untuk menghasilkan laba. ROE yang dihasilkan oleh GWSA pada tahun 2015 adalah 20.16%
3. Net Profit Margin (NPM), merupakan keuntungan netto sesudah pajak dibagi dengan penjualan netto, semakin tinggi NPM maka semakin baik operasi suatu perusahaan. GWSA menghasilkan NPM sebesar 915.56% pada tahun 2015.

Rekomendasi untuk Para Calon Investor

            Berdasarkan analisis teknikal yang dilakukan pada saham GWSA, GWSA  memiliki level resistencepada harga Rp138 dan memiliki level supportpada harga Rp128. Sehingga, calon investor disarankan untuk membeli saham GWSA ketika telah menembus level resistence, dimana harga saham saat ini (per 9 Desember 2016) masih berkisar Rp136. Selain itu, posisi pasar property di Indonesia pada pasar sekunder saat ini masih ada di posisi price falling. Sehingga, calon investor disarankan untuk wait and see hingga terdapat perbaikan pada kedepannya.

Referensi:

Annual Report PT Greenwood Sejahtera 2011-2015

http://www.kemenkeu.go.id/Wide/optimisme-perekonomian-indonesia-2016

http://finance.yahoo.com/

http://markets.ft.com/ 

http://www.bi.go.id/id/moneter/inflasi/data/Default.aspx