Mengapa Rumah Mewah untuk Jaminan tapi Penilaian Bank Rendah Harga Taksirannya?

[caption id="" align="aligncenter" width="400" caption="Ilustrasi/Kompasiana (Shutterstock)"][/caption]

Ada beberapa hal yang patut diperhatikan ketika rumah dijadikan sebagai jaminan di Bank. Apalagi menyangkut nilai taksasi (penaksiran Bank) yang tidak bisa diprediksi orang awam di luar Bank. Bank akan mengumpulkan informasi dari berbagai sumber perihal harga tanah dan bangunan di lokasi yang akan dijadikan jaminan.

Pengamatan appraisal (penilaian) bank tidak bisa didikte oleh pihak manapun. Karena sebagai pemberi kredit, bank berhak untuk menilai rumah tersebut tanpa ada campur tangan dari pihak ketiga , termasuk calon debitur.

Seorang teman pernah mempertanyakan hal ini kepada saya. Rumahnya terbilang besar dan mewah. Karena nilai kredit yang diajukan begitu besar, ia menganggap pastinya rumahnya bisa mengcover kredit yang ia ajukan. Tanpa diduga dan dinyana, ia terkejut karena kreditnya ditolak oleh Bank dengan alasan nilai taksasi rumah jauh lebih rendah daripada kredit yang ia ajukan.

Tentunya ini menjadi pertanyaan buat kita semua. Mengapa rumah mewah dan baru dianggap kecil jumlah taksirannya oleh Bank ? mari simak beberapa penuturan saya , yang dulu pernah bekerja di bidang legalitas jaminan dan hukum di sebuah bank swasta nasional terkemuka di Indonesia.

Inilah beberapa hal yang menjadikan rendahnya penilaian sebuah rumah oleh bank :

1. Rumah berdekatan dengan lokasi makam/kuburan.

Tentunya bank akan mengandalkan prinsip kehati-hatian, bila kredit tersebut macet (wanprestasi) dan terjadi collaps , sehingga debitur sudah angkat bendera putih, maka bank harus bisa melikuidasi rumah tersebut. Kira-kira menurut anda, maukah rumah yang berdekatan dengan makam/kuburan dijual dengan harga yang tinggi ?

2. Rumah di pinggir kali/sungai

Dengan memperhitungkan faktor alam yang kadang tidak bersahabat seperti banjir, erosi dan lainnya , bisakah rumah di pinggir kali/sungai/danau dijual dengan harga yang tinggi ? apalagi jika daerah tersebut dikenal rawan banjir

3. Rumah yang akses jalannya sempit, susah dimasuki mobil dan tidak memiliki tetangga.

Rumah yang mewah dan besar kadang dibangun orang di tengah perkampungan dengan akses jalan di gang sempit. Ini membuat bank akan berpikir ulang untuk menilai taksiran rumah bila mobil tidak bisa masuk ke jalan pencapaian rumah. Apalagi rumah tersebut hanya sendirian (tanpa ada tetangga dekat samping kanan kirinya). Rumah itu pasti akan jadi murah bila dijual.

4. Rumah yang dekat lokalisasi, dan lokasi terkenal "rusuh" .

Banyak orang akan mempertimbangkan resikonya bila membeli rumah dekat lokalisasi dan terkenal rusuh dan keamanan yang kurang terjamin. Tentu saja ini mempengaruhi citra kehidupan sosial pemilik. Dan bank akan memberikan nilai yang sangat rendah kepada rumah ini.

5. Rumah Yang berdampingan dengan Pasar

Rumah yang berdampingan dengan pasar biasanya akan terkena imbas dari suasana pasar. Dari bau pasar yang menyengat dengan segala limbahnya, hingga faktor keamanan yang diragukan karena pasar akan dilewati banyak orang dengan berbagai latar belakang mereka. Dan tentu saja ini akan menurunkan nilai jual rumah itu lagi.

6. Rumah Yang berada dekat Cagar Budaya, Cagar Alam dan Pusat Pelestarian Hewan Tertentu.

Logikanya, rumah yang bertetangga dengan tempat penangkaran "ular" misalnya, siapa yang mau membelinya dengan harga tinggi ? Bagaimana dengan keamanan rumah ? Siapa yang bisa menjamin kalau ular tidak akan masuk ke dalam rumah tersebut (seandainya ada ular yang "lepas" dari penangkaran) ?

7. Rumah Kosong Yang tidak dihuni.

Nah ini yang banyak orang belum tahu. Bila ada rumah besar, rumah mewah walaupun di lokasi strategis dan semua syarat diatas "lolos" tapi rumah tersebut tidak dihuni oleh 1 orang penduduk pun, maka biasanya bank akan memberikan nilai rendah untuk harga ekonomisnya. Karena rumah yang kosong dan tidak dihuni akan banyak menimbulkan pertanyaan dan spekulasi berbagai pihak. Ini akan membuat bank berpikir ulang dan menolak rumah tersebut bila dijadikan jaminan. Logikanya, bila ada sesuatu terjadi dengan rumah tersebut, siapa yang akan bertanggung jawab di tempat ?

Itulah 7 hal yang dijadikan unsur pertimbangan menyangkut rumah bila dijadikan jaminan dan bank akan menolaknya karena 7 unsur tersebut terpenuhi.

Mungkin dengan pemaparan ini, kita akan tahu dan paham, bila seorang teman kita bertanya, mengapa rumah mewah untuk jaminan tapi penilaian bank rendah harga taksirannya dan bahkan ditolak oleh bank sebagai jaminan atas kredit yang diajukan.

Semoga bermanfaat.

Salam Kompasiana