Menimbang Opsi Kepemilikan Rumah Bagi Generasi Milenial

Untuk generasi Milenial yang sudah berkeluarga dan berpenghasilan, memiliki rumah sendiri merupakan salah satu prioritas utama.

Mengingat harga rumah yang cukup tinggi, banyak dari generasi ini membutuhkan strategi finansial yang solid untuk mewujudkannya. 

Berikut adalah analisis finansial untuk membeli rumah dengan harga Rp150 juta, dengan mempertimbangkan dua skema: pembelian dengan cara mengangsur dan pembelian kontan.

Skema Mengangsur

• Uang Muka: Biasanya, uang muka untuk pembelian rumah berkisar antara 10% hingga 20% dari harga rumah. Untuk rumah Rp150 juta, asumsikan uang muka 20%, yaitu Rp30 juta.
• Pinjaman: Sisa harga rumah, yaitu Rp120 juta, akan dibiayai melalui pinjaman.
• Suku Bunga: Anggap suku bunga flat sebesar 7% per tahun untuk pinjaman perumahan.
• Tenor Pinjaman: Pinjaman dilunasi dalam waktu 10 tahun (120 bulan).
• Angsuran Per Bulan: Menggunakan rumus angsuran pinjaman, angsuran bulanan diperkirakan sekitar Rp1.391.000.

Menggunakan asumsi inflasi rata-rata 3% per tahun, nilai uang akan terdepresiasi, sehingga beban relatif pembayaran kredit akan menurun seiring waktu.

Skema Membeli Kontan

• Menabung: Untuk membeli rumah secara kontan, asumsikan Anda menabung Rp150 juta dalam 10 tahun.
• Skenario Menabung: Dengan asumsi suku bunga tabungan sekitar 3% per tahun, Anda perlu menabung sekitar Rp1.200.000 per bulan.

Dalam skenario ini, inflasi juga berpengaruh terhadap nilai uang yang disimpan, tetapi membeli rumah secara kontan menghindari bunga pinjaman, sehingga secara keseluruhan mungkin lebih hemat dibandingkan mengangsur.

Perbandingan dan Rekomendasi

• Biaya Total: Pembelian dengan cara mengangsur melibatkan pembayaran total sekitar Rp166.920.000 (angsuran bulanan dikalikan dengan 120 bulan) tidak termasuk uang muka. Sementara, membeli kontan mungkin memerlukan disiplin finansial yang lebih tinggi dalam jangka waktu yang sama.
• Kepemilikan Rumah: Dengan skema mengangsur, Anda langsung menjadi pemilik rumah meskipun harus terus membayar pinjaman. Skema tabungan memerlukan kesabaran dan disiplin tinggi tetapi menghindari biaya bunga.

Bagi generasi Milenial yang ingin segera memiliki rumah dan stabil dari segi keuangan, mengangsur bisa jadi pilihan yang menarik karena langsung memperoleh hak milik. Namun, jika Anda bisa disiplin menabung dan ingin menghindari biaya bunga, membeli kontan adalah opsi yang ekonomis. Selain itu, faktor-faktor seperti kenaikan harga properti, perubahan suku bunga, dan kondisi ekonomi makro juga harus dipertimbangkan dalam membuat keputusan.

Tabungan Perumahan Rakyat

Untuk memahami seberapa lama seseorang dapat membeli rumah seharga Rp150 juta melalui program Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera), yang memotong 3% dari penghasilan bulanan, kita perlu mengasumsikan beberapa faktor seperti tingkat penghasilan bulanan dan apakah ada suku bunga atau pengembalian investasi atas tabungan tersebut.

Asumsi

• Penghasilan Bulanan: Asumsikan penghasilan bulanan sebesar Rp5 juta, yang cukup umum untuk keluarga muda di Indonesia.
• Kontribusi Tapera: 3% dari Rp5 juta, yaitu Rp150.000 per bulan.
• Suku Bunga Tabungan: Asumsikan suku bunga compound tahunan sebesar 3% atas tabungan.

Simulasi

Dengan asumsi ini, kita akan menghitung berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk mengumpulkan Rp150 juta melalui kontribusi Tapera. 

Kita akan menggunakan rumus perhitungan nilai masa depan dengan bunga compound.

Berdasarkan simulasi dengan asumsi penghasilan bulanan Rp5 juta dan kontribusi Tapera sebesar 3% per bulan, serta suku bunga tabungan tahunan 3%, seseorang memerlukan waktu sekitar 42 tahun untuk mengumpulkan Rp150 juta yang cukup untuk membeli rumah tersebut.