Rumah Kontrakan Dijual oleh Pemilik Rumah, Bagaimana Nasib Pengontrak?

Manusia untuk memenuhi kebutuhan hidupnya tentu membutuhkan rumah sebagai tempat tinggal, apalagi kebutuhan tempat tinggal merupakan kebutuhan primer bagi manusia.

Untuk mempunyai sebuah rumah bukan perkara mudah, selain harga untuk membeli rumah yang begitu besar, ketersediaan rumah juga terbatas.

Karena permasalahan yang demikian, kini sudah banyak orang-orang yang menyewakan atau mengontrakan rumahnya dengan harga terjangkau. Lalu bagaimana nasib pengontrak jika rumah yang sedang dikontraknya dijual oleh pemilik rumah?

Pada artikel ini akan membahas soal rumah kontrakan yang dijual pemiliknya saat masa sewa kontrakan belum habis, berikut penjelasannya.

Kontrak Rumah Merupakan Perjanjian Sewa Menyewa

Istilah rumah kontrakan tidak terdapat dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata ("KUHPer"), namun hubungan hukumnya adalah "perjanjian sewa menyewa", yang objek perjanjiannya adalah "rumah". Perjanjian sewa definisinya diatur dalam Pasal 1548 KUHPerdata yang selengkapnya berbunyi:

"Sewa menyewa adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak lain selama waktu tertentu, dengan pembayaran suatu harga yang disanggupi oleh pihak yang terakhir itu."

Perjanjian Sewa Rumah berlaku syarat keabsahan yang harus dipenuhi, hal ini diatur dalam Pasal 1320 KUHPerdata, syarat-syarat yang dimaksud adalah sebagai berikut:

• Kesepakatan Para Pihak;
• Cakap dalam melakukan Perbuatan Hukum;
• Adanya Objek yang diperjanjikan;
• Sebab yang halal;

Makna sebab yang halal adalah perjanjian yang dimaksud tidak boleh bertentangan dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku, ketertiban umum, dan kesusilaan. Hak dan kewajiban para pihak dalam Perjanjian Sewa Rumah diatur dalam KUHPerdata, yang penjelasannya sebagai berikut:

Hak dan Kewajiban Dalam Perjanjian Sewa Menyewa

Hak dari pihak yang menyewakan adalah menerima pembayaran yang telah disepakati oleh pihak penyewa, kemudian kewajiban pihak yang menyewakan adalah:

• Menyerahkan barang yang disewakan kepada si penyewa (Pasal 1550 ayat 1 KUHPerdata)
• Memelihara barang yang disewakan sedemikian rupa, sehingga dapat dipakai untuk keperluan yang dimaksudkan (Pasal 1550 ayat 2 KUHPerdata)
• Memberikan hak kepada penyewa untuk menikmati barang yang disewakan (Pasal 1550 ayat (3) KUHPerdata)
• Melakukan pembetulan pada waktu yang sama (Pasal 1551 KUHPerdata)
• Menanggung cacat dari barang yang disewakan (Pasal 1552 KUHPerdata)

Sedangkan hak penyewa adalah menerima barang yang disewakan dalam keadaan baik, kemudian kewajiban dari pihak penyewa adalah:

• Memakai barang sewa sebagai seorang kepala rumah tangga yang baik artinya kewajiban memakainya seakan-akan barang tersebut itu kepunyaan sendiri
• Membayar harga sewa pada waktu yang telah ditentukan (Pasal 1560 KUHPerdata.)

Pasal-pasal yang ada di KUHPerdata merupakan pasal yang bersifat mengatur, yang artinya pasal-pasal tersebut dapat dikesampingkan selama kedua belah pihak yang melakukan perjanjian bersepakat untuk mengatur sendiri hak dan kewajibannya.

Ketentuan ini merupakan pelaksanaan dari asas kebebasan berkontrak, dan setiap perjanjian yang dibuat oleh kedua pihak berlaku sebagai undang-undang bagi mereka. Asas ini diatur dalam Pasal Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata, yaitu "Semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya."

Bagaimana Nasib Pengontrak Jika Rumah yang Dikontraknya Dijual Oleh Pemilik Kontrakan?

Pada dasarnya pemilik kontrakan dapat menjual rumah kontrakannya walaupun sedang ada orang yang mengontrak, karena pemilik rumah kontrakan mempunyai hak menggunakan barangnya secara bebas atau leluasa dengan tetap memperhatikan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Sehingga dia bebas untuk menjual atau tidak menjual barang miliknya. Berikut pasal yang mengatur tentang hak milik:

Pasal 570 KUHPerdata:

"Hak milik adalah hak untuk menikmati kegunaan suatu kebendaan dengan leluasa, dan untuk berbuat bebas terhadap kebendaan itu dengan kedaulatan sepenuhnya, asal tidak bersalahan dengan undang-undang atau peraturan umum yang ditetapkan oleh suatu kekuasaan yang berhak menetapkannya, dan tidak mengganggu hak-hak orang lain; kesemuanya itu dengan tidak mengurangi kemungkinan akan pencabutan hak itu demi kepentingan umum berdasar atas ketentuan undang-undang dan dengan pembayaran ganti rugi." 

Pasal 20 Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA):

(1) Hak milik adalah hak turun-menurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan dalam pasal 6.

(2) Hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.

Rumah kontrakan yang dijual pada saat sedang berlangsungnya kontrak tidak menghapuskan perjanjian sewa antara pemilik rumah kontrakan dengan pengontrak. Hal ini tertuang dalam Pasal 1576 ayat (1) KUHPerdata berbunyi "Dengan dijualnya barang yang disewa, suatu persewaan yang dibuat sebelumnya tidaklah diputuskan kecuali apabila ini telah diperjanjikan pada waktu menyewakan barang".

Dengan kata lain, walaupun rumah kontrakan sudah dijual oleh pemilik kontrak, pengontrak tetap berhak menempati kontrakannya sampai akhir masa kontrak. Pembeli rumah kontrakan hanya dapat menempati rumah yang dibelinya ketika masa kontrakan pengontrak berakhir.

Semoga bermanfaat,

Jika ada pertanyaan atau diskusi terkait soal perjanjian sewa menyewa, dapat menghubungi penulis.

Penulis: Ray Sumarya