Rusunami Samawa, Rumah Susun DP 0 Rupiah

Rusunami dengan Uang Muka nol Rupiah sudah mulai dibangun dan tahun depan mungkin sudah mulai dihuni. Hal ini merupakan pelaksanaan janji politik Gubernur Anis Baswedan. 

Menurut berita, tanah yang digunakan untuk membangun rusunami tersebut adalah tanah milik Pemda DKI, dengan demikian maka sebelum rusunami kelak diserahkan kepada masing-maisng penghuni (dan pemilik unit rumah) harus ada pelepasan hak tanah dari Pemda dan pemecahan hak menjadi sejumlah hunian dalam rusunami tersebut. 

Setiap unit rumah susun mempunyai hak atas tanah dimana bangunan rumah susun tersebut berdiri dengan luasan proporsional unit rumah tersebut terhadap luas bangunan secara keseluruhan, tetapi tidak bisa ditunjukkan mana luasan tanah yang terkait tersebut.

Pemerintah DKI juga sudah menyusun kriteria calon penghuni yang bisa  mendapatkan kesempatan untuk membeli rusun tersebut. Kriteria eligibilitas tersebut antara lain bersatatus menikah, belum mempunyai rumah dan sudah menjadi penduduk DKI sekurang-kurangnya 5 tahun, mempunyai penghasilan antara Rp4 -- Rp7 juta per bulan. 

Belum diketahui apakah pihak Bank DKI sebagai lembaga yang ditunjuk menjadi pemberi kredit terlibat dalam penetapan kriteria eligibilitas tersebut. Bagi dunia perbankan, dari calon nasabah yang terpenting adalah kredibilitas nasabah yang bisa diharapkan kepastian pengembalian pinjamannya. Oleh karena itu penting bagi Bank DKI untuk mengetahui apakah calon penghuni rusunami tersebut tidak pernah bermasalah dengan perbankan dan berpenghasilan tetap yang cukup untuk membayar angsuran bulanannya. 

Disebutkan pula bahwa Uang Muka Rusunami Samawa bukan gratis, tetapi merupakan pinjaman dari bank sebesar 20% dari Nilai Unit Rusun tersebut. Belum disebutkan berapa bunga dikenakan atas pinjaman uang muka tersebut, kapan pengembalian Uang Muka tersebut harus mulai dilakukan dan sampai berapa lama sehingga besaran angsuran pinjaman uang muka dapat ditetapkan. 

Dengan demikian, dimulai pada waktu tertentu, penghuni Rusunami Samawa harus membayar dua angsuran yaitu angsuran pembelian unit rusun yang dihuni dan angsuran uang muka pembelian tersebut. 

Dengan beban dua angsuran dan beban tagihan air dan listrik serta pemeliharaan rusun, mungkin pendapatan sebesar Rp4 juta per bulan tidak menyisakan uang yang cukup untuk hidup sehari-hari. Dalam hal ini, keterlibatan Bank pemberi kredit dalam penyeleksian calon penghuni / pembeli unit rumah susun sangat diperlukan untuk menilai credibilitas calon penghuni. 

Pemindahan Hak Hunian

Mendapatkan hak untuk membeli rusunami yang disiapkan oleh Pemda DKI ini adalah sesuatu yang istimewa karena hanya sebagian kecil saja dari penduduk DKI yang mendapatkan hak tersebut. Disebutkan pada peresmian pembangunan rusunami kemarin bahwa unit rusunami yang telah dibeli tidak boleh dipindah tangankan. 

Hal tersebut penting untuk ditegaskan dan diawasi secara ketat karena bahkan sejak awal terpilihnya calon penghuni, godaan untuk pemindah tanganan unit rusunami tersebut sudah akan muncul. Bisa dibayangkan, calon penghuni yang tidak bermodal sedikitpun asalkan ditetapkan memenuhi syarat dan berhak mendapatkan unit rusunami bisa memperoleh keuntungan tidak sedikit dari peminat yang tidak berhak untuk memindah hak tersebut dibawah tangan. 

Untuk Pemerintah DKI hal tersebut bisa menjadi potensi kekurang berhasilan program akibat salah sasaran. Untuk bank pemberi pinjaman, hal tersebut bisa menjadi potensi masalah administrasi di kemudian hari akibat perbedaan nasabah. 

Untuk mencegah terjadinya masalah2 tersebut, perlu dibuat pernyataan dari calon penghuni bahwa mereka menerima sanksi tidak diberi kesempatan untuk membeli unit rusun lagi kapanpun kelak dikemudian hari. 

Pada kasus rusunami, sulit untuk mengusir penghuni yang tidak berhak membeli unit rusun karena penghuni bisa mendapatkan hak dari pemilik yang sudah memindah tangankan haknya (terang2an atau sembunyi2). 

Hal ini berbeda dengan rusunawa dimana pemilik setiap unit rusun adalah Pemda DKI yang berhak mengusir penghuni yang tidak berhak tinggal disana. Satu2nya jalan adalah ancaman sanksi yang tegas bahwa penghuni atau pemilik yang terpilih mendapatkan hak membeli rusun kemudian memindahkan haknya tidak akan bisa mendapat hak membeli kembali kapanpun juga.

Masalah Penghunian

Dari sasaran yang ditetapkan Pemda DKI, calon penghuni rusunami sangat mungkin sebagian besar terdiri dari orang2 yang bergerak dalam usaha informal seperti pedagang kaki lima dan sebagainya. Untuk mereka, rumah adalah tempat tinggal sekaligus tempat usaha, apapun jenis usahanya. Seleksi calon penghuni perlu dilakukan dengan cermat agar komposisi penghuni menjadi cukup baik dan kondusif untuk keberlangsungan hunian bersama yang harmonis. 

Penghuni yang mempunyai usaha pasti membutuhkan ruang lebih besar yang dengan cara apapun akan dilakukan meskipun jatah unit huniannya kecil. Akibatnya koridor atau ruang bersama lainnya bisa dimanfaatkan oleh penghuni semacam ini. Untuk itu perlu ada aturan yang tegas apa yang boleh dan apa yang tidak boleh dilakukan di rusunami. 

Hal-hal yang berpotensi menimbulkan bahaya misalnya menyambung kabel dan alat penyambung aliran bertumpuk-tumpuk harus dilarang, baik secara verbal maupun secara teknis. Hal-hal semacam itu biasanya dilakukan terutama karena abai dan meremehkan potensi bahaya kebakaran, meskipun sudah banyak contohnya.

Penghuni juga harus disiapkan agar dapat hidup bersama secara bertanggung jawab terhadap keberlangsungan kehidupan yang harmonis. Mereka harus sadar untuk menjaga fasilitas milik bersama dan menggunakannya sesuai aturan serta memeliharanya dengan tertib. Tujuannya jelas, pertama untuk keamanan penghuni dari bahaya terutama kebakaran, dan kedua, untuk kenyamanan tinggal di rusun.  

Sudah banyak contoh penghunian bersama di rusunami yang dibangun pengembang swasta. Para penghuni rusunami tersebut sudah lebih siap untuk hidup bersama dalam bangunan bersama dimana kontak antar penghuni bisa sangat intens atau justru sangat jarang tergantung desain bangunannya. Untuk mengelola dan memelihara fasilitas bersama mereka membentuk Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (P3SRS) sesuai dengan Undang-undang Nomor 20 Tahun 2011. 

Perhimpunan tersebut merupakan forum untuk setiap penghuni untuk menyampaikan aspirasinya berkaitan dengan rumah susun dimana mereka tinggal. Melalui perhimpunan tersebut mereka mengumpulkan uang untuk  pengelolaan, dan pemeliharaan fasilitas bersama rumah susun seperti lift, escalator, penerangan di dalam dan luar bangunan, tangga, taman, tempat parkir, dan sebagainya. 

Iuran yang biasanya ditarik setiap bulan ini bisa jadi merupakan beban tambahan yang berat untuk calon penghuni yang pas-pasan. Menunggak iuran bisa jadi sumber keributan antar penghuni.

Beban calon penghuni Rusunami Samawa ini kelak cukup berat, antara lain angsuran bulanan unit rumah susun yang dibelinya, angsuran pinjaman uang muka, tagihan listrik, tagihan air, tagihan gas (kalau pakai gas kota), iuran bulanan pengelolaan dan pemeliharaan fasilitas bersama rumah susun. Dengan beban bulanan sedemikian, Pemda DKI bersama Bank Pemberi Pinjaman dapat menyeleksi calon penghuni Rusunami Samawa dengan lebih hati2 dan tepat.

Masalah Teknis

Rusunami Samawa yang sudah mulai dibangun ini adalah bangunan setinggi 20 lantai dengan berbagai tipe hunian antara lain tipe 21 dan tipe 36. Bangunan setinggi itu harus memenuhi persyaratan teknis agar tahan gempa dan bahaya kebakaran untuk waktu tertentu. 

Berbeda dengan rusun bangunan rendah (sampai dengan 4 lantai, yang biasa disebut Walk Up Apartment), rusunami tersebut harus dilengkapi dengan berbagai fasilitas teknis seperti lift, hydran di setiap lantai, alarm asap dan api di setiap unit, dan penyemprot air (sprinkler) di koridor untuk penyelamatan dari bahaya api. 

Jumlah lift harus cukup untuk semua penghuni dengan waktu tunggu 30 detik (bisa sampai 60 detik), dan harus ada dua macam lift yaitu untuk orang (passenger lift) dan khusus untuk barang2 berat (service escalator). Kabel listrik dan colokannya serta fitting lampu harus dipakai yang tahan lama, demikian juga pipa air dan kerannya. Pembatasan daya listrik harus diberlakukan dengan pemutus arus yang handal dan tidak dapat diubah oleh penghuni. 

Pada setiap lantai harus ada ruang yang bisa dikunci dan cukup untuk meletakkan meteran air untuk masing-masing unit rusun, demikian juga untuk meteran listrik dan meteran gas jika digunakan gas kota. 

Semua persyaratan teknis dan perlengkapan fasilitas teknis tersebut harus dari tipe yang tahan lama yang bisa membuat harga bangunan rusunami menjadi lebih mahal, tetapi tidak boleh dikurangi untuk menurunkan biaya karena akan menurunkan tingkat keamanan penghuni. Fasilitas teknis tersebut juga harus dioperasikan dan dipelihara dengan baik sesuai spesifikasi masing2 agar dapat selalu berfungsi dengan baik, sekali lagi untuk tujuan keselamatan penghuni.

Edukasi Calon Penghuni

Sebelum seleksi calon penghuni dilakukan (yang sudah dilakukan pada waktu peresmian itu baru simulasi), maka perlu dilakukan edukasi kepada calon pembeli yang akan menjadi Calon Penghuni Rusunami Samawa. 

Hal ini penting untuk mencegah pertengkaran antar penghuni pada waktu penghunian dan mencegah penunggakan angsuran. Dalam edukasi tersebut perlu dijelaskan apa yang tidak boleh dilakukan dalam unit miliknya dan di fasilitas bersama dalam rusunnya. 

Edukasi tersebut perlu dilakukan berulang-ulang agar calon pembeli dapat menyiapkan diri untuk tinggal di rusunami, terutama secara sosial. Bersikap baik, sopan,  siap bekerjasama dengan sesama penghuni dan saling bertoleransi sangat diperlukan dalam penghunian bersama di rusun. 

Penting juga dijelaskan beban apa saja yang harus dibayar setiap bulan oleh penghuni yang tidak boleh terlambat karena akan mengganggu pihak lain dalam penghunian bersama di rumah susun. Semoga niat baik untuk membantu penduduk DKI mempunyai rumah tinggal dapat terlaksana dengan baik sehingga lebih menyejahterakan mereka.

Poetoet W Budi, Pemerhati Masalah Perumahan.