Jika telah terdapat Akte Jual Beli antara Pembeli dengan developer yang dibuat dihadapan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) namun belum dilakukan proses balik nama sertifikat kepada Pembeli sehingga sertifikat masih atas nama developer maka terdapat unsur melawan hukum dalam penjaminan hak tanggungan oleh developer.
Di dalam Pasal 116 ayat (1) huruf e Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah ("Peraturan BPN 3/1997") mengatur sebagai berikut:
Untuk pendaftaran Hak Tanggungan yang obyeknya berupa sebagian atau hasil pemecahan atau pemisahan dari hak atas tanah induk yang sudah terdaftar dalam suatu usaha real estat, kawasan industri atau Perusahaan Inti Rakyat (PIR) dan diperoleh pemberi Hak Tanggungan melalui pemindahan hak, PPAT yang membuat Akta Pemberian Hak Tanggungan wajib selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah penandatanganan Akta tersebut menyerahkan kepada Kantor Pertanahan berkas yang diperlukan yang terdiri dari:
a.Surat pengantar dari PPAT yang dibuat rangkap 2 (dua) dan memuat daftar jenis surat-surat yang disampaikan;
b.Permohonan dari pemberi Hak Tanggungan untuk pendaftaran hak atas bidang tanah yang merupakan bagian atau pecahan dari bidang tanah induk;
c.Fotocopy surat bukti identitas pemohon pendaftaran hak atas bidang tanah sebagaimana dimaksud huruf b;
d.Sertipikat asli hak atas tanah yang akan dipecah (sertipikat induk);
e.Akta Jual Beli asli mengenai hak atas bidang tanah tersebut dari pemegang hak atas tanah kepada pemberi Hak Tanggungan;
f.bukti pelunasan pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang Nomor 21 Tahun 1997 dalam hal bea tersebut terutang;
g.bukti pelunasan pembayaran PPh sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 dan Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 1996, dalam hal pajak tersebut terutang;
h.Surat permohonan pendaftaran Hak Tanggungan dari penerima Hak Tanggungan;
i.Fotocopy surat bukti identitas pemberi dan pemegang Hak Tanggungan;
j.Lembar ke-2 Akta Pemberian Hak Tanggungan;
k.Salinan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang sudah diparaf oleh PPAT yang bersangkutan untuk disahkan sebagai salinan oleh Kepala Kantor Pertanahan untuk pembuatan Sertipikat Hak Tanggungan;
l.Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan, apabila pemberian Hak Tanggungan dilakukan melalui kuasa."
Selanjutnya dalam ketentuan Pasal 8 Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan ditegaskan sebagai berikut:
1)Pemberi Hak Tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek Hak Tanggungan yang bersangkutan.
2)Kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) harus ada pada pemberi Hak Tanggungan pada saat pendaftaran Hak Tanggungan dilakukan.
Sehingga berdasarkan Pasal 116 Peraturan BPN 3/1997 jo. Pasal 8 UU Hak Tanggungan, Kantor Pertanahan sudah sepatutnya menolak pendaftaran hak tanggungan yang dilakukan oleh developer dengan alasan hukum terdapat Akte Jual Beli antara developer dengan Pembeli dan penjaminan dilakukan tanpa persetujuan Pembeli yang sah.
Apabila pendaftaran hak tanggungan oleh developer diterima oleh kantor Badan Pertanahan Nasional dan telah diterbitkan sertifikat hak tanggungan maka jelas terdapat unsur melawan hukum yang dilakukan oleh developer dan Kantor Pertanahan yang mengakibatkan Sertifikat Hak Tanggungan patut dibatalkan secara hukum.
Langkah hukum yang dapat dilakukan adalah :
1.Melakukan gugatan terhadap Badan Pertanahan Nasional melalui Pengadilan Tata Usaha Negara untuk membatalkan Sertifikat Hak Tanggungan (Note : Turut Tergugat developer)
2.Melakukan gugatan keperdataan kepada developer dengan tuntunan ganti kerugian
3.Membuat Laporan Polisi terhadap developer tersebut atas dugaan melanggar Pasal Penipuan dan atau Penggelapan.
PENGGELAPAN PASAL 372 KUHP
Barang siapa dengan sengaja dan melawan hukum memiliki barang sesuatu yang seluruhnya atau sebagian adalah kepunyaan orang lain, tetapi yang ada dalam kekuasaannya bukan karena kejahatan diancam karena penggelapan, dengan pidana penjara paling lama empat tahun atau pidana denda paling banyak sembilan ratus rupiah.
PENIPUAN PASAL 378
Barang siapa dengan maksud untuk menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum, dengan memakai nama palsu atau martabat palsu, dengan tipu muslihat, ataupun rangkaian kebohongan, menggerakkan orang lain untuk menyerahkan barang sesuatu kepadanya, atau supaya memberi hutang maupun menghapuskan piutang diancam karena penipuan dengan pidana penjara paling lama empat tahun.
