Investasi Apartemen, Apakah Benar Menguntungkan?

Sebelum masa pandemi, saya sering datang ke pameran perumahan, bukan karena ingin melihat daftar properti saja, tetapi memang karena saya sering bertugas di event pameran perumahan.

Namun, saat saya perhatikan, ada perbedaan cukup mencolok ketika sales marketing menawarkan properti dalam bentuk rumah dan apartemen.

Sales marketing perumahan akan menanyakan "Mau cari rumah daerah mana kak?"

Sedangkan sales marketing apartemen akan berkata "Apartemennya kak, untuk investasi!"

Kalimat selanjutnya kira-kira begini "Cukup bayar Rp10 juta nanti setelah serah terima bisa langsung disewakan." Kalau agresif, dia akan menambahkan "Yang bayar cicilan yang menyewa, kak".

Kira-kira begitu konsep penawarannya. Menarik bukan? Selain menarik, ternyata apartemen memang lebih ditawarkan untuk investasi dan bukan ditawarkan langsung sebagai tempat tinggal.

Baca juga : Apartemen Sudah Dibangun Ribuan Unit, Ada yang Menghuni?

KPA Apartemen

Bagi yang belum pernah tahu, KPA adalah Kredit Pemilikan Apartemen. Sama saja dengan KPR, tetapi kredit ini untuk jenis properti berupa apartemen. 

Jangka waktunya bisa sampai 20 tahun, namun tiap bank bisa jadi memiliki aturan yang berbeda. Suku bunganya pun tergantung pilihan bank dan jenis kredit yang Anda pilih, jadi sangat beragam sekali. Banyak juga promosi khusus suku bunga flat di beberapa tahun awal.

Baca juga : Memilih Bank yang Tepat untuk KPR

Untuk apartemen kelas menengah di pinggiran Jakarta, harga ditawarkan mulai Rp300 juta-an. Tergantung lokasi, fasilitas, dan tipe unit yang Anda pilih tentunya.

Harga dan Biaya

Dari promosi yang ditawarkan, apakah benar bisa memiliki apartemen dengan hanya modal Rp10juta? Jawabannya bisa iya dan tidak. Karena saat ini banyak sekali pengembang yang bekerja sama dengan bank, membuat skema pembayaran yang "lebih ringan di awal".

Mereka akan memasukkan komponen biaya pajak dan biaya lain-lain ke dalam harga apartemen yang tentu saja dinaikkan nilainya, sehingga biaya-biaya tersebut masuk ke dalam KPA Anda. Dengan sistem seperti ini tentu harganya menjadi lebih tinggi dan kredit yang Anda ajukan akan lebih besar, namun biaya awal yang harus Anda keluarkan lebih ringan.

Bila tidak ada promo seperti itu, maka selain Rp 10 juta sebagai booking fee, Anda harus membayar DP setidaknya 20% dan juga biaya lain-lain yang nilainya bisa berkisar di nilai Rp15 juta-an.

Apakah Apartemen Sudah Siap Huni?

Pertanyaan ini sangat penting apabila Anda ingin berinvestasi apartemen. Karena sejak Anda mendapatkan persetujuan KPA, Anda akan langsung memiliki kewajiban membayar cicilan apartemen tersebut.

Jika Anda bermaksud menyewakan, maka sudah pasti Anda harus langsung memiliki calon penyewa untuk menutup cicilan Anda.

Maka dari itu, apartemen yang masih berbentuk gambar dan belum dibangun biasanya ditawarkan dengan harga murah sekali. Namun tidak ada jaminan kapan akan benar-benar siap huni. Bisa satu tahun, dua tahun, tiga tahun, atau bertahun-tahun. Keluarga saya memiliki pengalaman seperti ini.

Karena itu, saya lebih memilih apartemen yang sudah siap huni. Sudah jadi terbangun. Kalaupun masih proses finishing, kira-kira maksimal 6 bulan sudah harus siap huni.

Apakah Lokasi Strategis

Bila apartemen tersebut benar sudah siap huni, maka Anda perlu memastikan apakah lokasinya strategis? Dekat dengan pusat perbelanjaan, perkantoran, fasilitas kesehatan, sekolah, universitas dan lainnya.

Ini penting untuk mengetahui siapa target penyewa apartemen Anda. Kalau lokasinya jauh dari pusat perkantoran, bisnis dan universitas, maka kemungkinan akan butuh waktu bertahun-tahun untuk menunggu lokasi tersebut berkembang. Maka sulit pula untuk Anda mencari penyewa.

Dan ketika apartemen sudah siap huni, tetapi belum ada penyewa, maka Anda akan butuh membayar cicilan dan juga biaya IPL (Iuran Pengelolaan Lingkungan) setiap bulannya.

Tipe Unit

Kalau Anda memang hanya membeli untuk investasi, maka tipe studio dengan luasan sekitar 20m2 memang jenis yang lebih mudah untuk disewakan. 

Biasanya penyewa adalah lajang atau pasangan baru. Saat dia menikah atau akan memiliki anak kemungkinan besar dia akan berpindah. Maka dari itu, Anda akan lebih mudah menaikkan harga ketika berganti penyewa. Masa sewanya bisa sekitar 2-4tahun.

Namun bila Anda ingin menyasar tipe keluarga, maka tipe 2 bedroom bisa menjadi pilihan, asal lokasi apartemen tersebut benar-benar memiliki pasar pekerja kantoran.

Untuk menyewakan unit, Anda bisa juga menggunakan aplikasi sewa apartemen atau menyewakan melalui agen. Namun Anda harus siap tutup mata mengenai penggunaan unit Anda.

Baca juga: Hal yang Paling Meresahkan di Apartemen

Kosong, Semi Furnished atau Full Furnished

Akan ada perbedaan harga yang cukup mencolok ketika Anda menyewakan unit tanpa furnitur atau dengan furnitur lengkap. 

Bila Anda memutuskan menggunakan furnitur lengkap maka biaya untuk furnished lengkap untuk tipe studio adalah berkisar Rp25 juta - Rp40 juta. Tergantung selengkap apa dan bagaimana kualitasnya.

Desainnya juga perlu Anda konsultasikan kepada desainer interior agar sesuai dengan target market yang menjadi sasaran Anda.

Hindari menggunakan warna putih meskipun sedang trend, warna ini mudah sekali tampak kotor. Pilihlah motif kayu atau warna netral dengan desain minimalis serta gunakan wallpaper dengan corak sederhana. 

Hindari menggunakan wallpaper berbunga-bunga dan warna warni berlebihan. Jangan lupa penyewa unit Anda bisa perempuan atau laki-laki, jadi pilihlah furnitur secara netral.

Hindari juga penggunaan bahan suede untuk jenis sofa atau stool karena meskipun terlihat mewah, tetapi susah perawatannya. Pilih material yang mudah dibersihkan. Anda tidak tahu apakah penyewa Anda tipe yang rapih atau berantakan bukan?

Biaya Perawatan Unit

Ketika masa sewa habis dan penyewa memutuskan untuk pindah, maka Anda harus menyiapkan unit untuk calon penyewa baru. Maka jangan lupa persiapkan biaya untuk memperbaiki hal-hal yang rusak atau perlu dipoles kembali. 

Untuk hal ini, Anda juga bisa membuat perjanjian di awal dengan sang penyewa agar segala kerusakan menjadi tanggung jawab sang penyewa. 

Namun ada barang-barang yang memiliki masa pakai dengan jangka waktu tertentu atau perlu diservice kembali. Maka tetap sediakan dana perawatan ini.

Lalu Apakah Benar Investasi Apartemen Bisa Menguntungkan?

Maka saya akan menggunakan perumpamaan dengan simulasi kredit.

Misal harga apartemen Rp 300juta, dengan asumsi terburuk, sedang tidak ada promo, maka Anda menyerahkan DP 20% (Rp 60juta) dan masa kreditnya adalah 15 tahun. Dengan pokok hutang Rp 240 juta. Bila suku bunga kreditnya kita gunakan (sebagai rata-rata) 12% maka cicilannya adalah berkisar Rp2.8juta.

Modal Anda setidaknya:
Booking fee  Rp 10juta
DP                      Rp 60juta
Biaya lain       Rp 15juta
Furnish           Rp 40juta
Total               Rp 125juta.

Selama masa kredit 15 tahun, total bunga yang harus Anda bayarkan adalah sekitar Rp 278juta. Sehingga harga total setelah 15 tahun yang Anda harus bayar adalah modal Rp 125 juta, bunga utang Rp 278 juta dan pokok utang 240 juta. Totalnya adalah Rp 643 juta.

Namun jumlah total ini tidak perlu menjadi beban pikiran karena apartemen ini akan disewakan. Sehingga cicilan (baik pokok hutang dan bunganya) ditanggung oleh sang penyewa.

Hal yang perlu Anda pastikan adalah Anda mampu menyewakan unit tersebut dengan harga minimal sebesar beban cicilan Anda, yaitu Rp 2.8 juta. Jangan lupa, sang penyewa masih harus membayar biaya IPL, listrik dan parkir.

Keuntungan bisa Anda dapatkan ketika sewanya sudah lebih tinggi dari cicilan Anda, saat masa cicilan sudah habis atau saat Anda menjual ketika harga jualnya sudah berada di harga diatas sisa pokok bunga (di tahun berjalan) ditambah modal Anda.

Tampaknya mudah bukan? Tapi nyatanya kenaikan harga apartemen cenderung stagnan saat ini. Apalagi ketika kondisi permintaan tidak sebanyak supply yang ada. Sehingga cermatlah dalam memilih apartemen yang benar-benar berpotensi. 

Kalau Anda tidak sabaran, maka Anda hanya akan merugi. Tetapi kalau Anda sabar menunggu bertahun-tahun, maka investasi apartemen tentu bisa sangat menguntungkan.

Mau lebih untung? Beli secara cash atau berikan DP yang besar.

Baca juga : Mau Tinggal di Apartemen? Kamu Wajib Tahun Hal Ini Dulu!