Bisnis Kos-kosan di Tembalang, Benarkah Investasi yang Menjanjikan?

Oleh: Bidang Ekonomi dan Bisnis HMD IESP 2020

Keberadaan rumah kos yang sudah tumbuh sejak puluhan tahun lalu mengalami begitu banyak perkembangan, bahkan rumah kos merupakan salah satu kebutuhan primer bagi mahasiswa yang berkuliah di suatu universitas, tak terkecuali di Universitas Diponegoro (Undip). 

Semakin meningkatnya jumlah mahasiswa setiap tahun menyebabkan semakin banyak permintaan kos-kosan. Undip merupakan salah satu kampus terbesar di Jawa Tengah, dengan statusnya sebagai PTN BH, dan akreditasi A, membuatnya menjadi universitas favorit di Indonesia. Tercatat pada 2019/2020 jumlah mahasiswa Undip mencapai 19.951 orang. 

Perpindahan kampus Undip Pleburan ke Tembalang menyebabkan bertambahnya jumlah mahasiswa yang berada di Tembalang dan meningkatnya kepadatan penduduk di sekitar kampus Undip Tembalang yang kemudian memicu terjadinya pemusatan kegiatan ekonomi (aglomerasi) di daerah sekitar kampus Undip Tembalang. 

Jumlah penduduk berdampak terhadap banyaknya permintaan akan suatu lahan pada perumahan, hal ini memberi pengaruh terhadap nilai jual lahan dan bangunan pada suatu perumahan. 

Pola penggunaan lahan dapat berubah sesuai dengan perkembangan kebutuhan dan kemajuan manusia. Perubahan pola pemanfaatan lahan akan menimbulkan suatu fenomena yaitu satu pemanfaatan lahan dikorbankan untuk pemanfaatan lainnya. 

Misalnya, pemanfaatan lahan yang awalnya berfungsi sebagai hutan, berubah menjadi lahan permukiman atau fasilitas lainnya. Keberadaan Universitas Diponegoro sangat membawa pengaruh yang besar terhadap perubahan tata guna lahan di sekitarnya. 

Lahan yang sebelumnya berupa hutan dan lahan kosong sekarang telah berubah menjadi lahan terbangun. Hal-hal yang berkaitan dengan penggunaan lahan sudah diatur oleh Pemerintah Kota Semarang melalui PERDA Nomor 12 Tahun 2017 pada Pasal 15 ayat 1 dan 2 yang berbunyi: "(1) Pemerintah Daerah berwenang melakukan pembinaan, pengawasan dan pengendalian terhadap Pengelolaan Rumah Kos. (2) Pembinaan, pengawasan, dan pengendalian sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan oleh perangkat daerah yang membidangi penataan ruang". 

Melihat Potensi Jangka Panjang

Opini masyarakat yang mengatakan bahwa bisnis kos-kosan akan menguntungkan tentu dapat kita amini kebenarannya, bagaimana tidak, menurut website pencarian rumah kos yaitu mamikos.com, jumlah kos-kosan disekitar Undip Tembalang saja mencapai 316 rumah kos, terdiri dari jenis yang beragam, dari kos-kosan sederhana hingga kos-kosan eksklusif. Kita dapat menjumpai kos-kosan dari yang letaknya persis dipinggir jalan utama, hingga kedalam gang sempit.

Bisnis kos-kosan di sekitar Undip menjadi investasi yang sangat menjanjikan bagi para investor dan pebisnis. Bisnis kos-kosan sangat cocok bagi individu yang menginginkan sebuah passive income. 

Bisnis ini juga dapat dikatakan suatu revolusi bisnis pada era milenial. Tingginya permintaan pasar (high market demand), dan potensi passive income menjadi dua hal yang menjadikan bisnis investasi kos menjadi sorotan.

Gambar 1. Kurva Permintaan dan Penawaran Tanah (Eckert, et.al; 1990)  Sumber: Tugas Akhir Bodro Sisvinta Hayu (2013)

Pada kurva di atas terlihat bahwa jumlah persediaan tanah atau penawaran atas tanah (s) adalah tetap yaitu sebesar Q, sedangkan jumlah permintaan akan tanah mengalami kenaikan dari d ke d'. 

Kenaikan permintaan akan tanah mengakibatkan meningkatnya harga yaitu dari P ke P'. Dapat diartikan bahwa ketika permintaan suatu tanah semakin meningkat, namun jumlah tanah tidak dapat bertambah, maka harga suatu tanah akan bertambah. 

Kenaikan harga tanah dapat dipengaruhi oleh beberapa faktor, diantaranya keberadaannya di lingkungan yang strategis (berada dipusat kota, dekat dengan pintu tol, dekat dengan kampus, dekat dengan rumah sakit, dilalui oleh jalan utama, dan lain lain). 

Gambar 2. Grafik Perkembangan Permukiman dan Perubahan Harga LahanSumber: Jurnal Wilayah Lingkungan Dodi Pidora, Bitta Pigawati (2014) 

Dalam hal ini, keberadaan tanah di lingkungan sekitar Universitas Diponegoro tentu berdampak pada harga jualnya. Mengacu pada grafik hasil penelitian oleh Dodi Pidora dan Bitta Pigawati (2014), menunjukkan pada radius < 1 Km dari Pusat Kawasan Tembalang harga melonjak 447% dari tahun 2000-2012. 

Pada radius 1-2 Km mengalami kenaikan antara 100%-400%. Dan pada radius > 2 Km mengalami peningkatan harga tertinggi sebesar 100-200% dengan persentase 62,28 % diikuti kenaikan 200-300% sebesar 24,39% dan 11,24% mengalami perubahan harga sebesar 300-400%.

Gambar 3. Grafik Pertambahan Mahasiswa Undip 2012-2018 Sumber: Data Bella Octavia (2017) dan Undip Dalam Angka (2018) diolah oleh penulis 

Gambar 4. Grafik Pertambahan Mahasiswa Asal Kota Semarang dan Luar Semarang 2012-2016Sumber: Data Bella Octavia (2017) diolah oleh penulis

Pada penelitian yang dilakukan tahun 2016, kedua grafik diatas menunjukkan jumlah Mahasiswa Undip dari tahun ke tahun secara keseluruhan terus meningkat. Pada grafik kedua menunjukkan Mahasiswa Undip Asal Luar Semarang mengalami peningkatan yang signifikan. 

Hampir seluruh Mahasiswa Undip Asal Luar Semarang tentu membuat permintaan kos-kosan semakin meningkat. Tak jarang dari mereka memiliki sanak famili yang ada di Semarang, namun sebagian besar dari mereka benarbenar seorang perantau. 

Dari kedua data yang ada, baik angka kenaikan harga tanah di Tembalang maupun angka kenaikan jumlah mahasiswa Undip, menunjukkan potensi bahwa menjalankan bisnis kos-kosan disekitar Kampus Undip Tembalang menjadi hal yang menjanjikan. 

Dengan beragam latar belakang ekonomi mahasiswa, tentu memberikan opsi lebih bagi para pengusaha kos-kosan. Pengusaha kos-kosan dapat membangun kos eksklusif untuk menunjang kebutuhan mahasiswa dengan latar belakang ekonomi yang mapan, juga dapat membangun kos ekonomis untuk menunjang kebutuhan mahasiswa dengan latar belakang ekonomi yang standar atau bahkan kurang.

Selain Pemilik Kos-Kosan, Adakah yang Diuntungkan? 

Selain memiliki nilai yang menjanjikan bagi pengusaha, kos-kosan di tembalang juga memiliki dampak eksternalitas positif bagi lingkungan sekitarnya. Eksternalitas positif adalah tindakan seseorang yang memberikan manfaat bagi orang lain, tetapi manfaat tersebut tidak dialokasikan di dalam pasar. 

Jika kegiatan dari beberapa orang menghasilkan manfaat bagi orang lain dan orang yang menerima manfaat tersebut tidak membayar atau memberikan harga atas manfaat tersebut maka nilai sebenarnya dari kegiatan tersebut tidak tercermin dalam kegiatan pasar. 

Sedangkan macam-macam eksternalitas jika ditinjau dari segi pihak-pihak yang melakukan dan pihak yang menerima akibat dari eksternalitas dapat dibagi menjadi empat, salah satunya adalah eksternalitas produsen terhadap produsen. Hal ini terjadi ketika output dan input yang digunakan oleh suatu perusahaan mempengaruhi output dan input yang digunakan oleh perusahaan lain. 

Diagram 1.1. Grafik Jumlah UMKM di Kecamatan Tembalang, Kota SemarangSumber: Data Diskopumkm Kota Semarang (2020) 

Eksternalitas positif yang muncul akibat banyaknya kos-kosan di sekitar Kampus Undip Tembalang adalah menjamurnya pelaku usaha kecil yang turut meramaikan kehidupan di sekitar Kampus Undip Tembalang. 

Pada grafik diatas, data yang diambil dari Diskopumkm Kota Semarang menunjukkan jumlah UMKM khususnya di Kelurahan Tembalang mencapai 78, itu hanya yang terdaftar resmi, belum lagi yang tidak terdaftar. 

Bila kita amati, disekitar kos-kosan pasti kita menjumpai Warung Burjo, Laundry, Fotocopy, Kedai Kopi, Warung Makan, dll. Usaha kecil tersebut seolah tak ingin ketinggalan menikmati berkah dari keberadaan kos-kosan. 

Jika musim liburan tiba, seakan menjadi kota setengah mati, kawasan sekitar Kampus Undip Tembalang ditinggal oleh mahasiswa-mahasiswa yang pulang kampung, dampaknya tentu dirasakan para pelaku UMKM, tak jarang dari mereka mengeluh karena pendapatannya berkurang.

Bisnis kos-kosan di sekitar Kampus Undip Tembalang memang menjanjikan, selain memberikan keuntungan bagi pemilik bisnis, keberadaan kos-kosan juga berdampak positif bagi pelaku UMKM. 

Masih ada peluang untuk meraup untung dari bisnis kos-kosan, ada beberapa faktor yang harus dipertimbangkan, dengan melihat potensi jumlah mahasiswa Undip yang semakin tahun semakin bertambah.

Gedung Sekolah Vokasi yang pengerjaannya hampir selesai, nantinya secara otomatis akan menambah keberadaan mahasiswa di kawasan Undip Tembalang, serta kampus sekitar Undip yang juga semakin berkembang. Semua hal itu tentu harus menjadi pertimbangan untuk meyakinkan individu atau investor yang akan membangun bisnis kos-kosan di kawasan Undip Tembalang.

Selain mempertimbangkan faktor pertumbuhan jumlah mahasiswa, calon pemilik bisnis kos-kosan juga harus menjamin kualitasnya. Bagi yang memiliki target kalangan ekonomi menengah keatas, tren kos ekslusif semakin diminati. Menjual fasilitas standar (AC, TV, Kamar Mandi Dalam) saja tidak cukup. Mendekorasi suasana kamar yang estetis, membuat tempat bersantai di rooftop, kolam berenang, taman, fasilitas laundry gratis, dan lahan parkir yang luas, tentu akan menambah nilai plus bagi kos-kosan tersebut.

Jika memiliki modal lebih, calon pemilik dapat memanfaatkan kelebihan lahan dengan membuka beberapa gerai yang dapat dimanfaatkan untuk berjualan kebutuhan pangan dan papan. Sebenarnya secara otomatis akan ada pelaku UMKM yang membuka gerainya dekat dengan kos-kosan yang ramai, namun jika gerai tersebut dimiliki oleh pemilik kos, tentu secara nilai akan lebih menguntungkan bagi diri sendiri, dan membuka lapangan pekerjaan bagi orang lain.

DAFTAR PUSTAKA

Bodro Sisvinta Hayu. 2013. Identifikasi Pengaruh Pola Perubahan Lahan Terhadap Zona Nilai Tanah di Kecamatan Ungaran Barat Kabupaten Semarang [Tugas Akhir]. Semarang (ID): Universitas Diponegoro

Dodi Pidora, Bitta Pigawati. 2014. Keterkaitan Perkembangan Permukiman dan Perubahan Harga Lahan di Kawasan Tembalang. Jurnal Wilayah dan Lingkungan. 2(1), 1-10.

Ferry Prasetyia (2013). Modul Ekonomi Publik Versi II. 

diskopumkm.semarangkota.go.id, diakses pada Rabu, 29 Juli 2020

mamikos.com, diakses pada Selasa, 16 Juni 2020 

forlap.ristekdikti.go.id, diakses pada Rabu, 6 Mei 2020

Peraturan Daerah Kota Semarang Nomor 12 Tahun 2017 tentang Pengelolaan Rumah Kos.

Suryanto D Sipahutar. 2012. Valuasi Ekonomi Dampak Perpindahan Kampus Undip Pleburan di Kecamatan Tembalang dan Strategi Pengembangan Wilayah di Kecamatan Tembalang [Skripsi]. Semarang (ID): Universitas Diponegoro