Bisnis Kos-kosan di Tembalang, Benarkah Investasi yang Menjanjikan?

Bisnis ini juga dapat dikatakan suatu revolusi bisnis pada era milenial. Tingginya permintaan pasar (high market demand), dan potensi passive income menjadi dua hal yang menjadikan bisnis investasi kos menjadi sorotan.

Gambar 1. Kurva Permintaan dan Penawaran Tanah (Eckert, et.al; 1990)  Sumber: Tugas Akhir Bodro Sisvinta Hayu (2013)

Pada kurva di atas terlihat bahwa jumlah persediaan tanah atau penawaran atas tanah (s) adalah tetap yaitu sebesar Q, sedangkan jumlah permintaan akan tanah mengalami kenaikan dari d ke d'. 

Kenaikan permintaan akan tanah mengakibatkan meningkatnya harga yaitu dari P ke P'. Dapat diartikan bahwa ketika permintaan suatu tanah semakin meningkat, namun jumlah tanah tidak dapat bertambah, maka harga suatu tanah akan bertambah. 

Kenaikan harga tanah dapat dipengaruhi oleh beberapa faktor, diantaranya keberadaannya di lingkungan yang strategis (berada dipusat kota, dekat dengan pintu tol, dekat dengan kampus, dekat dengan rumah sakit, dilalui oleh jalan utama, dan lain lain). 

Gambar 2. Grafik Perkembangan Permukiman dan Perubahan Harga LahanSumber: Jurnal Wilayah Lingkungan Dodi Pidora, Bitta Pigawati (2014) 

Dalam hal ini, keberadaan tanah di lingkungan sekitar Universitas Diponegoro tentu berdampak pada harga jualnya. Mengacu pada grafik hasil penelitian oleh Dodi Pidora dan Bitta Pigawati (2014), menunjukkan pada radius < 1 Km dari Pusat Kawasan Tembalang harga melonjak 447% dari tahun 2000-2012. 

Pada radius 1-2 Km mengalami kenaikan antara 100%-400%. Dan pada radius > 2 Km mengalami peningkatan harga tertinggi sebesar 100-200% dengan persentase 62,28 % diikuti kenaikan 200-300% sebesar 24,39% dan 11,24% mengalami perubahan harga sebesar 300-400%.

Gambar 3. Grafik Pertambahan Mahasiswa Undip 2012-2018 Sumber: Data Bella Octavia (2017) dan Undip Dalam Angka (2018) diolah oleh penulis 

Gambar 4. Grafik Pertambahan Mahasiswa Asal Kota Semarang dan Luar Semarang 2012-2016Sumber: Data Bella Octavia (2017) diolah oleh penulis

Pada penelitian yang dilakukan tahun 2016, kedua grafik diatas menunjukkan jumlah Mahasiswa Undip dari tahun ke tahun secara keseluruhan terus meningkat. Pada grafik kedua menunjukkan Mahasiswa Undip Asal Luar Semarang mengalami peningkatan yang signifikan. 

Hampir seluruh Mahasiswa Undip Asal Luar Semarang tentu membuat permintaan kos-kosan semakin meningkat. Tak jarang dari mereka memiliki sanak famili yang ada di Semarang, namun sebagian besar dari mereka benarbenar seorang perantau.