Kepemilikan Rumah bagi Milenial Metropolitan, Akankah Sekadar Angan?

Kehidupan manusia tidak akan terlepas dari kebutuhan primernya, yakni pangan, sandang, dan papan. Sayangnya, kebutuhan yang ke-3 jauh lebih sulit dipenuhi ketimbang dua lainnya dan akan semakin sulit kedepannya. 

Persoalan inilah yang menjadi PR bagi generasi penerus bangsa, yang diestafet kepada generasi milenial. Beragam faktor melatarbelakangi semakin jauhnya harga hunian dengan kemampuan untuk membelinya. 

Memang memiliki hunian merupakan hal yang opsional. Namun, sama seperti generasi pendahulunya, milenial butuh tempat tetap untuk disebut rumah, terutama bagi orang dewasa yang ingin merintis rumah tangga secara mandiri. 

Dengan memiliki rumah pribadi yang tetap, maka biaya sewa tempat tinggal tidak perlu dipikirkan, serta rumah bisa ditinggali selama-lamanya, bahkan diwariskan atau diinvestasikan.

Generasi milenial merupakan market yang besar bagi sektor properti di tanah air dengan jumlah mencapai 81 juta jiwa atau 30 persen dari jumlah penduduk (Medcom, 2019). 

Menurut para ahli, milenial adalah generasi yang lahir antara tahun 1980 hingga 2000. Dilihat dari rentang usia, berarti pada tahun 2020 generasi milenial berusia 20 hingga 40 tahun, yang merupakan usia produktif. 

Berdasarkan data Badan Pusat Statistik pada Survei Sosial Ekonomi Nasional (Susenas) Maret 2017, tercatat bahwa secara nasional, persentase keluarga milenial yang memiliki rumah sebesar 59,2% (Lokadata, 2018). 

Namun angka tersebut mengecil bila dilihat hanya dalam lingkup kota besar, seperti Surabaya yang hanya sebesar 26%, bahkan 13% di Jakarta Pusat sebesar (Lokadata, 2018). Hal tersebut dapat mengindikasikan betapa sulitnya untuk menggapai rumah impian di kota metropolitan. 

sumber: lokadata.id

Faktor Sulitnya Milenial Membeli Rumah

Menurut Country General Manager Rumah123.com, Ignatius Untung, penyebab sulitnya milenial metropolitan dalam mewujudkan rumah impian ditengarai oleh ketidaksenadaan kenaikan harga properti dengan kenaikan upah/gaji (Akurat, 2018). 

Di belahan bumi manapun, harga properti meroket lebih cepat dibandingkan kenaikan gaji. Seringkali kita melihat iklan properti di TV, "Senin depan harga naik", padahal belum tentu tahun depan gaji naik.

Statistik Pemerintah Provinsi DKI Jakarta mencatat kenaikan upah/gaji riil per tahun di ibukota tidak sampai 10% (PSSP DKI, 2019). Sedangkan kenaikan harga properti setiap tahunnya di Jakarta dapat menyentuh 10% sampai dengan 15%, tergantung pada lokasi properti dan pembangunan di wilayah sekitar properti tersebut (DBS ID, 2020).

Inilah salah satu jurang pemisah rumah impian di milenial seharga 3 hingga 4 digit, dengan jerih payah per bulan kaum milenial yang dihargai 1 hingga 2 digit, belum tersentuh biaya hidup.

Faktor lain yang menyebabkan kurangnya daya beli milenial terhadap rumah adalah gaya hidup konsumtif. Hasil survei Susenas BPS 2017 melampirkan pengeluaran untuk konsumsi keluarga milenial terdapat pada kisaran 39,4% hingga 60% dari total pengeluaran (Lokadata, 2018). 

Manajer Senior TD Ameritrade, Dara Luber mengatakan dilihat dari kebiasaan pengeluarannya, generasi saat ini tiga kali lebih luas kategori pos belanjanya ketimbang generasi sebelumnya yang mencakup hiburan, belanja, dan liburan (CNBC Indonesia, 2019). 

Tingginya pengeluaran untuk hiburan, belanja, dan liburan kerap mendistorsi niat generasi milenial untuk menyisihkan anggaran membeli rumah. Kongko-kongko di kedai kopi, tempat-tempat makan, dan hiburan hits menjadi tren tersendiri di kalangan milenial.

Selain itu, kemudahan akses melalui gadget mendorong milenial untuk membeli barang atau makanan yang diinginkan, terlebih bila ada serbuan promo (Akurat, 2018). Ditambah lagi, budget untuk traveling lebih diutamakan milenial yang lebih memilih membeli pengalaman ketimbang aset (CNBC Indonesia, 2019).

Solusi Umum Milenial Membeli Rumah

Ilustrasi milenial dan rumah. (Sumber: porterdavis.com)

Pada umumnya, milenial yang memiliki gaji di kisaran rata-rata membeli rumah dengan menempuh Kredit Pemilikan Rumah (KPR) baik konvensional maupun syariah. 

Melalui KPR, memiliki rumah seharga ratusan juta hingga milyaran rupiah di perkotaan dengan gaji standar saat ini bukanlah sebatas isapan jempol. Namun dibutuhkan keterampilan mengelola finansial untuk membayar cicilan dan bunganya selama 10 hingga 20 tahun.

Sebelum mengajukan cicilan, kreditur harus membayar uang muka atau Down Payment (DP) yang besarannya sekitar 10% sampai 20% dari harga rumah. 

Sekali lagi dengan pendapatan standar, milenial harus pandai mengelola keuangan untuk menebus uang muka. Kabar baiknya, beberapa lembaga keuangan sudah berani untuk memberikan layanan KPR DP lebih rendah, bahkan tanpa DP (Rumah123, 2018)

Perencana keuangan Aidil Akbar Madjid menyampaikan, salah satu strategi agar lancar membeli rumah adalah dengan menambah pendapatan, mengurangi pengeluaran, serta menabung dalam instrumen investasi (Detik Finance, 2019).

Ia menjelaskan, pendapatan akan meningkat dengan asumsi terjadi kenaikan jabatan dalam pekerjaan, sedangkan mengurangi pengeluaran adalah kepiawaian individu untuk menahan diri dalam berhemat. 

Sebenarnya ketiga strategi ini bisa diterapkan sekaligus dengan hanya menerapkan yang terakhir, yakni investasi, tambah Aidil. 

Ketika gaji cair, langsung alokasikan ke dalam investasi sehingga otomatis mengurangi anggaran belanja, dan dana tersimpan. Investasi bisa dilakukan dalam bentuk emas, reksadana, saham, dan lain-lain sehingga suatu saat nilainya meningkat, tambahnya. 

Intinya, bila milenial cermat dan disiplin dalam mengelola keuangan, maka niscaya impian rumah di perkotaan pun tidaklah mustahil. Maka dari itu, penting bagi milenial untuk menaikkan literasi finansial mereka.

Intervensi Pemerintah

Pemerintah tentunya tidak bisa lepas tangan atas masalah ini. Sebab sejatinya, setiap warga negara berhak atas tempat tinggal  yang layak, sebagaimana yang dibunyikan UUD 1945 Pasal 28H ayat (1), "Setiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat serta berhak memperoleh pelayanan kesehatan."

Kewajiban pemerintah dalam pengadaan rumah pun sudah jelas tertuang dalam  UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman juga menjelaskan,

Pasal 19

(1) Penyelenggaraan rumah dan perumahan dilakukan untuk memenuhi kebutuhan rumah sebagai salah satu kebutuhan dasar manusia bagi peningkatan dan pemerataan kesejahteraan rakyat.

(2) Penyelenggaraan rumah dan perumahan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilaksanakan oleh Pemerintah, pemerintah daerah dan/atau setiap orang untuk menjamin hak setiap warga negara untuk menempati, menikmati, dan/atau memiliki rumah yang layak dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi, dan teratur.

Sejauh ini, pemerintah berupaya memberikan secercah harapan dengan menyelenggarakan beberapa program berupa bantuan pembiayaan rumah dan penyediaan rumah yang bisa dimanfaatkan oleh milenial untuk mendapatkan rumah pertamanya. 

Beberapa program bantuan pembiayaan rumah yang telah dicanangkan Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) diantaranya KPR subsidi fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan (FLPP), bantuan pembiayaan perumahan berbasis tabungan (BP2BT), serta tambahan stimulus fiskal melalui program subsidi selisih bunga (SSB) (Rumah.com, 2020). 

Sementara penyediaan perumahan bagi seluruh masyarakat Indonesia termasuk generasi milenial diupayakan melalui Program Satu Juta Rumah (PSR) (PU-net, 2019)

FLPP bisa digunakan untuk membeli rumah tapak maupun rumah susun dengan suku bunga 5% dengan tenor 20 tahun. Masyarakat juga masih mendapatkan Subsidi Bantuan Uang Muka (SBUM) sebesar Rp4 juta dan DP ringan hanya 1% dari harga rumah yang telah ditentukan sesuai aturan Kementerian Keuangan.

Untuk program BP2BT bisa digunakan untuk pemilikan rumah maupun pembangunan rumah dengan suku bunga floating ditentukan oleh pasar. Maksimal dana BP2BT yang diterima masyarakat sebesar Rp40 juta yang digunakan untuk DP atau biaya membangun dengan syarat harus menabung terlebih dulu selama tiga bulan.

Sementara untuk program SSB juga meliputi rumah tapak dan rumah susun dengan suku bunga 5%  kecuali di Papua 4% dengan masa subsidi 10 tahun selanjutnya dikenakan suku bunga pasar. 

Untuk program ini masyarakat juga berhak mendapatkan subsidi bantuan uang muka (SBUM) sebesar Rp4 juta dan uang muka 1%. Di Papua SBUM bisa diberikan hingga Rp10 juta.

Dalam rangka mewujudkan program satu juta rumah, Kementerian PUPR akan menggandeng pemerintah daerah, BUMN, dan pihak swasta untuk ikut ambil peran. Beberapa proyek diantaranya pembangunan rumah tapak subsidi, rumah susun subsidi, dan hunian sewa vertikal transit oriented development (TOD). Hunian tersebut nantinya bisa dimiliki oleh masyarakat berpenghasilan maksimal Rp 8 juta.

Upaya lain pemerintah untuk mewujudkan program satu juta rumah adalah dengan menyelenggarakan tabungan perumahan rakyat (Tapera). Tapera adalah penyimpanan dana yang dilakukan oleh peserta secara periodik dalam jangka waktu tertentu.

Simpanan Tapera dibayarkan melalui potongan upah/gaji peserta sebesar 2,5% hingga 3%. Keikutsertaan Tapera akan bersifat wajib bagi setiap pekerja sektor formal maupun informal yang berusia minimal 20 tahun atau sudah menikah, dan berpenghasilan paling sedikit sebesar upah minimum. 

Tapera diprioritaskan bagi masyarakat berpenghasilan rendah dan belum memiliki rumah. Hasil simpanan Tapera nantinya hanya dapat dimanfaatkan untuk pembiayaan kepemilikan, pembangunan, serta renovasi rumah pertama dan/atau dikembalikan berikut hasil pemupukannya setelah kepesertaan berakhir. 

Program yang berlaku mulai 2021 ini, diharapkan dapat menghimpun dan menyediakan dana murah jangka panjang yang berkelanjutan untuk pembiayaan perumahan layak huni dan terjangkau bagi peserta (Bisnis, 2020).

Kesimpulan

Memiliki hunian tetap merupakan banyak orang, tidak terkecuali kaum milenial metropolitan. Sayangnya harga rumah di perkotaan yang kian melambung menjadi jurang pemisah dengan impian tersebut, sehingga jumlah milenial yang memiliki hunian di perkotaan bisa dihitung jari. 

Selain itu, generasi milenial dicap sebagai generasi yang konsumtif sehingga semakin mustahil untuk membeli rumah. Kepiawaian dalam mengelola finansial pun diperlukan bagi milenial untuk dapat mewujudkan rumahnya. 

Program bantuan pembiayaan dan penyediaan rumah bisa dimanfaatkan milenial dengan gaji rata-rata untuk mendapatkan tempat tinggal tetap.

Oleh: Muhammad Tesar | Akuntansi 2019 | Staf Departemen Kajian Strategis BEM UI 2020

Referensi

Afriyadi, Achmad. (2020). Milenial Wajib Baca! Tips Jitu Punya Rumah. Finance.detik.com .
Budiari, Indra. (2017). Millennials see owning a house as 'mission impossible'. Thejakartapost.com
Choirul, Muhammad. (2020). Pengumuman! Kini Gaji Rp 8 Juta Bisa Beli Rumah Subsidi. Cnbcindonesia.com.
DBS Indonesia. (2020). 3 Alasan Investasi Properti saat Pandemi. Dbs.id.
Fauzian, Rizkie. (2020). Menjangkau Milenial Memiliki Rumah Pertama. Medcom.id.
Hasibuan, Lynda. (2019). Survey: Milenial Bisa Habiskan Rp11 Juta/Bulan Demi Lifestyle. Cnbcindonesia.com.
Irawan, Azira. (2019). UMP DKI Jakarta Periode 2020 Naik Sebesar 8,51%. Statistik.jakarta.go.id.
Kementrian PUPR. (2019). Kementerian PUPR Siapkan Skema Penyediaan Rumah Bagi Generasi Milenial. Pu.go.id.
Kusumaningrum, Dwiyanti. (2020). Harga tanah melangit, ini solusi rumah murah bagi kaum milenial. Theconversation.com.
Lokadata. (2018). Membaca status kepemilikan rumah keluarga milenial Indonesia. Lokadata.id.
Lokadata. (2018). Lebih dari 50 persen pengeluaran rumah tangga milenial habis untuk makanan. Lokadata.id.
Rumah.com. (2020). Ini Ragam Program Subsidi Perumahan Yang Bisa Dimanfaatkan Masyarakat. Rumah.com .
Mahmuddhin, Rizal. (2018). Ini Penyebab Kaum Milenial Tak Prioritaskan Miliki Hunian. Akurat.co.
Media Indonesia. (2020). Pembangunan Rumah Subsidi Tetap Berjalan di Tengah Pandemi. Medcom.id.
Nurhikmah, Siti. (2020). 5 Cara Paling Realistis Bagi Anak Milenial untuk Bisa Beli Rumah. Rumah123.com
Pratama, Wibi. (2020). Aturan Tapera Terbit, Berlaku Wajib Bagi Pekerja dan Iuran 3 Persen dari Gaji. Finansial.bisnis.com.
Sebayang, Rehia. (2019). Dear Millennials, Ini Strategi Beli Rumah Sebelum Usia 30. Cnbcindonesia.com.
Timomor, Rachmi. (2020). Wajib Tahu! Inilah Aturan Rumah Subsidi 2020 (Terbaru dan Lengkap). Rumah123.com.