Bisakah Tanah yang Dibuat Agunan Diperjualbelikan?

Transaksi jual beli tanah dengan status normal akan berjalan sesuai prosedur pada umumnya. Dengan waktu yang sangat singkat usai terjadi negosiasi dengan penjual, maka Anda langsung bisa memiliki tanah tersebut sesuai dengan surat-surat yang mendukung legalitasnya.

Namun lain halnya jika tanah yang ingin Anda beli masih menjadi agunan oleh si penjual. Anda ingin membeli tanah yang status sertifikatnya menjadi agunan di bank, namun Anda tidak yakin, bisakah tanah tersebut dibeli dengan tidak merugikan atau mempersulit Anda di kemudian hari.

Pikiran was-was pasti terbersit, bagaimana jika si penjual tidak melunasi pinjamannya, sehingga tanah yang terlanjur Anda beli disita oleh bank terkait.

Transaksi Jual Beli Tanah Agunan di Bawah Tangan

Adalah hal yang wajar jika kelegalitasan suatu barang yang dimiliki menjadi penting. Pada dasarnya, Anda dapat membeli tanah yang masih menjadi agunan di bank, namun harus menebus terlebih dahulu sertifikat tersebut di bank yang bersangkutan.

Jika Anda kebetulan telah terlanjur melakukan transaksi jual-beli dengan kwitansi di bawah tangan dengan sama-sama mengetahui bahwa tanah yang diperjual-belikan tersebut menjadi agunan di bank, maka berbagai kemungkinan yang merugikan untuk pembeli bisa terjadi kapan saja.

Langkah pertama jika Anda sudah membeli tanah dengan sistem kekeluargaan dan dengan sertifikat yang masih ditahan bank, maka posisi Anda lemah di mata hukum. Berarti, Anda harus membayar sejumlah nilai yang ditentukan oleh bank sebagai jaminan pelunasan hutang si penjual untuk dilepaskan.

Sebab, jika si penjual meminjam hutang dari bank lalu menunggak melunasi hutangnya, bisa-bisa tanah yang sudah Anda beli turut disita bank yang terkait. 

Langkah yang perlu diambil yaitu dengan melunasi semua kewajiban hutang si penjual pada bank, baru kemudian dapat dipastikan bahwa sertifikat tanah tersebut menjadi milik Anda.

Jika langkah pada poin pertama tak mungkin dilakukan, maka Anda perlu membuat kesepakatan dengan pihak penjual untuk mengikat adanya transaksi jual-beli dengan surat izin dari pihak bank.

Dalam hal ini, bank memberi izin dengan pernyataan bahwa bank tidak keberatan dilakukan proses transaksi pengikatan jual beli yang dimaksud, dengan syarat jika penjual tak bisa memenuhi kewajibannya maka tanah yang Anda beli bersedia dieksekusi.

Setelah mendapat izin dari bank, Anda dapat mengajukan Pengikatan Jual Beli bersama dengan pihak terkait disaksikan notaris dengan melampirkan surat izin dari bank. Namun, kelemahannya, jika terjadi kredit macet dari pihak penjual, Anda yang menanggung sisa kewajiban pembayaran hutang terhadap bank.

Solusi Penting Sebelum Transaksi

Hal ini berlaku bagi Anda yang masih bimbang dan belum melakukan transaksi pembelian tanah jaminan hutang dari pihak penjual. Demi meminimalisir resiko penyimpangan yang dilakukan penjual, terdapat 3 solusi alternatif yang dapat Anda pertimbangkan sebelum membeli tanah.

Pertama, meminta penjual untuk lebih dulu menyelesaikan kewajiban pembayaran hutangnya kepada bank. Sehingga, sertifikat tanah yang menjadi agunan di bank tersebut dapat diambil oleh penjual sebelum dilaksanakannya transaksi jual beli tanah.

Kedua, memohon oper kredit langsung kepada bank terkait. Anda langsung melakukan pembayaran hutang dari si penjual kepada bank, yang disaksikan oleh wakil pihak bank tersebut. Sehingga oper kredit yang terjadi dari pihak penjual kepada Anda menjadi transparan dan tak ada salah paham yang menyebabkan kerugian.

Ketiga, melakukan pembayaran uang muka kepada pihak penjual, dengan meminta jaminan dari pihak penjual. Dalam hal ini si penjual akan menyerahkan suatu jaminan kepada Anda yang dapat dieksekusi langsung apabila pihak penjual macet menyetor uang pinjamannya kepada kreditur.

Akan tetapi seluruh proses perjanjian ini harus direncanakan dan dilaksanakan secara matang. Jika masih diliputi keraguan atau bahkan ada hal yang kurang, segala kerugian tetap menjadi resiko Anda sebagai pembeli tanah tersebut.

Notaris Sebagai Moderator

Satu-satunya cara aman untuk melakukan segala transaksi yang berkaitan dengan jual beli tanah yang menjadi agunan beserta perjanjian-perjanjian yang mengikutinya yaitu dengan disaksikan oleh notaris.

Karena pihak notaris dihadapan kedua belah pihak penjual dan Anda, bank, dan pihak lain terkait menjadi sentral moderator yang netral dan tak memihak. 

Jika Anda melakukan jual beli tanah agunan sesuai prosedur yang aman dan disaksikan notaris, yang perlu Anda lakukan yaitu menunggu pelunasan hutang dari pihak penjual kepada bank terkait.

Saat semua kewajiban sudah selesai maka akan diterbitkan surat roya dari pihak kreditur atau bank. Surat roya yang diterbitkan bank merupakan surat pernyataan kepada kantor pertanahan (BPN) setempat untuk mencoret Hak Tanggungan atas tanah yang menjadi agunan di bank pada sertifikat si penjual sebagai peminjam bank karena pinjamannya sudah lunas.

Sertifikat tersebut kemudian diserahkan kepada notaris. Saat sertifikat sudah ada di tangan notaris, proses jual beli tanah bisa dilanjut dengan cara normal. Oleh notaris, Anda akan diminta melunasi pembayaran transaksi jika masih ada kekurangan.

Jika sudah lunas, maka Anda bisa langsung balik nama pada sertifikat tersebut di Kantor Pertanahan dan menandatangani akta jual beli. Seluruh proses jual beli tanah agunan memang tak mudah dan butuh waktu tak singkat.

Perlu ketelitian dan kematangan jika terjadi kesepakatan-kesepakatan antar penjual dengan pembeli. Tapi kerumitan tersebut diperlukan karena akhirnya akan mempermudah dan melepaskan Anda dari kerugian yang mungkin timbul.