Upaya Meningkatkan "Return on Assets" Barang Milik Negara

"Ada banyak cara untuk meningkatkan return on assets ini sehingga memberikan hasil yang maksimal bagi negara sebagai pemilik aset, yang berdampak pada nilai pemasukan negara dan mensejahterakan rakyat."

"Barang Milik Negara (BMN) merupakan semua barang yang dibeli atau diperoleh atas beban APBN atau berasal dari perolehan lainnya yang sah". [1] Sementara itu yang dimaksud dengan "Return On Assets" menunjukan tingkat profitababilitas atau hasil (yield) yang didapatkan dari pengelolaan seluruh aset yang dimiliki suatu entitas. 

"The return on assets (ROA) shows the percentage of how profitable a company's assets are in generating revenue."[2] Barang Milik Negara (BMN) merupakan salah satu aset yang dimiliki oleh negara disamping aset lain yang dipunyai, antara lain investasi pemerintah jangka panjang. 

Khusus BMN yang memiliki nilai ekonomis dan cukup produktif berupa tanah dan atau bangunan dapat dilakukan optimalisasi. Salah satunya dengan cara pengelolaan dan pemanfaatan sehingga meningkatkan return on assets, yang dapat memberikan hasil bagi pemilik (Negara).

Ada banyak cara untuk meningkatkan return on assets ini sehingga memberikan hasil yang maksimal bagi negara sebagai pemilik aset, yang berdampak pada nilai pemasukan negara dan mensejahterakan rakyat. 

Secara umum tanah yang ada bangunan biasanya lebih produktif dibandingkan dengan tanah kosong, demikian juga bangunan komersial (misal hotel) memiliki nilai ekonomis yang lebih baik jika dibandingkan dengan bangunan residensial (misal rumah biasa). 

Sehingga dalam hal ini adalah bagaimana caranya supaya BMN khususnya tanah dan atau bangunan bisa memiliki nilai tambah (value added) yang berdampak pada kontribusi bagi negara dan sebesar-besarnya bagi kemakmuran rakyat.

"Sewa"
Salah satu cara untuk meningkatkan hasil(yield) untuk BMN adalah dengan cara Sewa, yaitu "Pemanfaatan BMN oleh pihak lain dalam jangka waktu tertentu dan menerima imbalan uang tunai". [3] Jangka waktu sewa adalah 5(lima) tahun, pada kondisi tertentu bisa lebih dari jangka waktu itu. Sewa juga bisa dilakukan untuk periode bulanan, harian, bahkan jam, disesuaikan dengan permohonan dan perjanjian sewa yang dibuat. 

Bisa dibayangkan jika Negara memiliki aset yang bisa disewakan dalam cukup banyak, maka akan memberikan kontribusi setoran ke kas negara cukup banyak. Selain pemanfaatan aset idle untuk disewakan, Negara dapat secara sengaja membeli atau memiliki aset-aset komersial yang produktif yang bisa diandalkan untuk memberikan kontribusi bagi Negara. 

Sewa merupakan salah satu cara yang paling sederhana dan praktis untuk pemanfaatan aset BMN dibandingkan dengan cara pemanfaatan lain, seperti kerjasama pemanfaatan yang mana tahapannya lebih rumit. 

Meskipun secara tupoksi aset berupa tanah dan atau bangunan bisa digunakan oleh pengguna barang (tidak idle), namun demikian pasti masih terdapat space(ruang) yang bisa dimanfaatkan melalui cara sewa. 

Penyediaan fasilitas umum seperti ATM selain memenuhi kebutuhan masyarakat sekitar, juga merupakan potensi penerimaan negara dalam bentuk uang sewa. Sehingga jika terdapat space yang masih bisa dimanfaatkan maka bisa dioptimalisasi dalam rangka meningkatkan return on assets. 

Salah satu contoh peluang  yang ada saat ini adalah permintaan sewa gedung untuk acara resepsi pernikahan yang cukup tinggi, sementara itu banyak sekali aset gedung milik pemerintah yang bisa dilakukan pemanfaatan sewa sehingga merupakan potensi yang cukup besar untuk kontribusi penerimaan negara. 

Namun demikian untuk pemanfaatan sewa seperti ini juga harus dilakukan pengawasan dan pengendalian sehingga seluruh uang sewa dapat disetorkan ke kas negara.

"Kerjasama Pemanfaatan"
Optimalisasi return on assets juga bisa dilaksanakan dengan cara kerjasama pemanfaatan untuk meningkatkan daya guna dan hasil guna BMN, sekaligus dalam rangka meningkatkan penerimaan negara. 

"Kerjasama Pemanfaatan adalah pendayagunaan BMN oleh pihak lain dalam jangka waktu tertentu dalam rangka peningkatan penerimaan negara bukan pajak dan sumber pembiayaan lainnya." [4]  

Dalam kerjasama pemanfaatan harus ada kesepakatan atau perjanjian yang mengatur antara lain tentang kontribusi tetap dan kontribusi keuntungan, jangka waktu kerjasama pemanfaatan biasanya selama 30(tiga puluh) tahun dan dapat diperpanjang. 

Kerjasama pemanfaatan dilakukan karena keterbatasan dana yang dimiliki oleh Negara untuk menyediakan infrastruktur yang diperlukan oleh masyarakat sehingga harus menjalin kerjasama atau menggandeng mitra KSP untuk mewujudkan penyediaan infrastruktur tersebut. 

Namun bentuk kerjasama pemanfaatan harus dilakukan berdasarkan prinsip yang layak dan adil, proposal kerjasama pemanfaatan yang diajukan oleh pemohon harus bisa mencerminkan pembagian keuntungan yang proporsional serta saling menguntungkan. 

"Mengubah dan Menambah"
Cara optimalisasi lain untuk meningkatkan return on assets adalah dengan mengubah dan menambah fasilitas yang dimiliki oleh suatu BMN. 

Khusus aset BMN berupa tanah dan atau bangunan bisa ditingkatkan nilai tambahnya (value added) dengan cara melakukan upgrade dengan mengubah atau menambah fasilitas yang dimiliki sehingga memiliki nilai yang lebih baik. 

Bisa dilakukan perubahan terhadap fungsi dan fisiknya sehingga tidak ketinggalan jaman menyesuaikan dengan design dan selera terkini. Dengan pengelolaan yang baik maka lahan kosong yang idle bisa disulap menjadi real eatate yang bernilai dan memiliki nilai pemanfaatan yang tinggi. Sehingga dengan melakukan perubahan dan penambahan maka BMN dapat memiliki nilai yang lebih tinggi. 

Hukum permintaan dan penawaran selalu mempengaruhi nilai suatu aset, sehingga penyesuaian dengan kebutuhan kekinian sangat diperlukan untuk berkompetisi dengan aset milik swasta. Perubahan lay out gedung dan penambahan fasilitas merupakan salah satu cara untuk meningkatkan value nya, sehingga return on asset nya menjadi meningkat.

"Pemeliharaan dan Pengamanan"
Agar nilai aset tidak berkurang atau berpindahtangan ke pihak lain maka perlu dilakukan pemeliharaan dan pengamanan. BMN yang terpelihara akan memiliki nilai yang lebih baik dibandingkan dengan yang tidak terawat. Sehingga upaya pemeliharaan dan pengamanan dapat memberikan return on assets yang lebih tinggi terhadap suatu aset dari waktu ke waktu. 

Selaku pengelola barang, DJKN dapat menunjuk orang yang bisa dipercaya untuk menjadi penjaga (waker), guna pengamanan dan pemeliharaan. Aset berupa tanah dan atau bangunan merupakan simbol penguasaan sehingga harus senantiasa dijaga, dipelihara, diamankan. 

Namun demikian pemberian kepercayaan kepada waker ini tetap harus dilakukan pengawasan dan pengendalian, sehingga untuk kelanjutannya tidak menyimpang dari yang diamanahkan oleh institusi pengelola atau pengguna barang. 

Aset negara yang mangkrak (idle), kemudian mengalami kerusakan karena tidak dikelola secara baik maka merupakan beban bagi negara, oleh karena itu tindakan pemanfaatan merupakan upaya terbaik. 

Selain berpotensi untuk pemasukan uang bagi negara, pemanfaatan aset negara juga membebaskan biaya pemeliharaan dan pengamanan yang membebani APBN karena pasca pemanfaatan maka biaya tersebut menjadi tanggungan mitra.

"Menawarkan Kepada Peminat"
Untuk keberhasilan peningkatan return on assets, maka diperlukan upaya aktif untuk menawarkan aset negara yang akan dilakukan pemanfaatan. Sudah bukan jamannya lagi, untuk optimalisasi harus menunggu peminat (pasif) sehingga hanya berdasarkan permintaan pemohon pemanfaatan saja. Melakukan upaya aktif untuk menawarkan akan lebih baik jika dibandingkan segalanya dilakukan secara pasif. 

Prinsip bisnis yang menguntungkan apabila ada pihak yang menawarkan sesuatu sementara itu ada pihak lain yang membutuhkan, sehingga dalam hal ini tetap menganut prinsip hukum permintaan dan penawaran. 

Dalam era digital dan perubahan seperti saat ini, dituntut untuk dapat melakukan hal yang kreatif dan inovatif, perlu berfikir dan melakukan tindakan yang "out of the box" diluar kebiasaan atau kelaziman sehingga mendapatkan hasil yang lebih optimal. Upaya menawarkan secara aktif merupakan hal yang tidak lazim, namun untuk hasil yang optimal maka hal tersebut layak untuk dilakukan.

"Kesimpulan"
Untuk meningkatkan return on assets BMN berupa tanah dan atau bangunan perlu upaya masif antara lain melalui skema pemanfaatan, meningkatkan nilai tambahnya (value added), serta menawarkan secara kreatif kepada pihak yang berminat.

---------------------------------------------

1)Peraturan Menteri Keuangan No.78/PMK.06/2014;

2)Wikipedia/wiki/return on assets;

3)Peraturan Menteri Keuangan No.57/PMK.06/2016;

4)Peraturan Menteri Keuangan No.78/PMK.06/2014;

*) Hanya opini pribadi penulis berdasar pengetahuan/ketentuan, bukan merupakan kebijakan instansi di mana penulis bekerja.