Catatan Kaki: Perencanaan Ruko di Masa Mendatang

Ruko adalah kependekan dari rumah toko. Dalam bahasa Inggris kita sering sebut dengan istilah shop houses. Ruko termasuk mixed use dalam skala yang lebih kecil. 

Untuk peruntukan lahannya ruko ini tergolong komersial, walaupun ada fungsi residential di atasnya. Tetapi fungsi komersial lebih dominan dibandingkan dengan fungsi hunian. 

Saya tidak tahu sejak kapan ruko ini dimulai di Indonesia,  tetapi bentuk ruko juga banyak kita jumpai di negara tetangga seperti Malaysia dan Singapura. 

Ruko terdiri dari 2 sampai 4 lantai. Di lantai dasar pasti digunakan untuk usaha dan lantai atasnya digunakan untuk tempat tinggal. Sudah banyak kita melihat contoh ruko di kota-kota besar di Indonesia. Dan sebagai perencana di developer, kita pun sering berdebat berapa besaran ruko yang ingin dijual. 

Dan pertanyaan klasiknya adalah, "Mau berapa meter ya lebar ruko ?" Untuk membahas pertanyaan ini saja kadang bisa bolak-balik. Sementara panjang ruko tidak terlalu dipermasalahkan. Kenapa justru lebar ruko selalu diperdebatkan? Di sini saya mencoba sharing apa yang saya alami. 

Ruko selalu berada di jalur-jalur utama dari kawasan atau jalan kota. Di mana ada keramaian atau jalur hilir mudik orang, maka di situ pula seyogyanya ada ruko. 

Ini logis sekali, tidak ada orang yang mau berjualan di tempat yang jarang dilalui. Karena lokasinya terbatas, sementara peminatnya cukup banyak, maka menjadikan harga ruko pasti lebih tinggi dibandingkan dengan rumah tinggal, padahal kalau kita mau hitungan lebih detail, biaya pembangunan dan desain ruko jauh lebih murah dibandingkan dengan rumah tinggal. 

Bayangkan saja kalau di rumah tinggal, cukup banyak ruangan yang harus disediakan, sementara ruko hanya ruangan "plong", kamar mandi dan sedikit dapur. 

Jalur utama pasti lebih pendek dibandingkan dengan jalur di dalam kawasan, sehingga frontage ke arah jalan pun terbatas. Di sini sebagai perencana property, kita harus pintar-pintar membagi frontage ini. Ruko yang terlalu lebar ataupun ruko yang terlalu sempit, keduanya susah untuk dijual. 

Dulu rata-rata orang menjual ruko dengan lebar 4.5 sampai 5 meter. Ruko dengan lebar 4 meter sudah ditinggalkan orang, karena terlalu sempit untuk usaha kuliner. Sebagian besar ruko memang lebih banyak digunakan untuk usaha makanan dan minuman. 

Sebagai developer pun sebenarnya kita banyak diuntungkan kalau ruko yang dijual dimanfaatkan untuk berjualan makanan ataupun minuman, karena usaha ini banyak mendatangkan pengunjung atau "crowd" sehingga kawasan ruko tetap terlihat ramai.