Efektifitas Pembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa di Kota Surabaya

Pudjawan (2004) menjelaskan bahwa proyek pemerintah adalah proyek--proyek yang dibangun baik oleh pemerintah pusat maupun pemerintah daerah yang tidak semata-mata berorientasi pada keuntungan secara material, tetapi lebih ditekankan pada kesejahteraan masyarakatnya. Perumahan rakyat, termasuk salah satunya yang termasuk dalam empat klasifikasi proyek pemerintah menurut Pudjawan. Proyek pembangunan Rusunawa misalnya, dibangun dengan tujuan utama yaitu mengatasi pemukiman kumuh, namun disisi lain juga bermanfaat sebagai peningkatan kesejahteraan bagi masyarakat dan pemerintah kota. 

Menurut UU no.16 Tahun 1985 dan PP no.4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun, disebutkan bahwa Rumah Susun adalah gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horisontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian-bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama. Sedangkan yang dimaksud rumah susun sederhana sewa (rusunawa) adalah rumah susun sederhana yang kepemilikannya dengan sistem sewa.

Indonesia merupakan salah satu negara yang memiliki ledakan penduduk yang sangat tinggi. Hal tersebut berpengaruh pada kegiatan penyediaan hunian yang layak, karena tentu saja pada dasarnya semua orang ingin tinggal di rumah tunggal. Namun sayangnya, luas tanah yang di miliki Indonesia tidak akan cukup apabila pemerintah menuruti keinginan masyarakatnya untuk memiliki rumah tunggal dikarenakan lahan yang ada di Indonesia tidak semuanya di peruntukkan untuk dibangunnya permukiman. 

Belum lagi nilai jual tanah maupun rumah yang semakin menjulang tinggi dari tahun ke tahun berikutnya. Untuk menyediakan perumahan layak huni bagi masyarakat berpenghasilan rendah, pembangunan Rumah Susun Sederhana (Rusuna) baik yang sewa (Rusunawa) maupn yang milik pribadi (Rusunami) merupakan salah satu solusi dalam penyediaan hunian secara vertikal sehingga lahan yang dimiliki oleh pemerintah dapat dimanfaatkan secara efektif dan efisien.

Di dalam prespektif pembangunan ekonomi perkotaan di Indinesia, pembangunan Rusunawa bisa dikatakan sebagai salah satu solusi dalam penyediaan permukiman layak huni bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Rusunawa seharusnya mampu membantu perkotaan dalam penyediaan hunian yang layak untuk warganya. Tidak terkecuali di Kota Surabaya. Wali Kota Surabaya, Ibu Risma juga gencar dalam pembangunan rusunawa di Kota Surabaya. Hal tersebut dikarenakan banyak penduduk Kota Surabaya masih tinggal di daerah yang tidak layak atau memang bukan peruntukannya sebagai permukiman (warga asli surabaya yang terkena gusuran), salah satu contohnya adalah masyarakat yang tinggal di daerah bataran sungai Kali Jagir dimana sebagian warga yag telah terkena gusuran di pindahkan ke Rusunawa Tanah Merah.

Bu Risma merencanakan pembangunan enam rusun lagi yang berada di daerah Jambangan, eks-Pompa Kalidami, Tambak Osowilangun, Kedung Cowek, dan Keputih dalam rangka pemenuhan indikasi program yang dicantumkan dalam RPJMD Kota Surabaya tahun 2016-2021 dimana selain itu minat warga Kota Surabaya juga sangat tinggi (1500 KK mengantre untuk mendapat rusunawa). Di dalam RPJMD Kota Surabaya tahun 2016-2021 disebutkan bahwa "dalam rangka memenuhi kebutuhan rumah tinggal yang layak huni bagi masyarakat berpenghasilan rendah, hingga tahun 2015 Pemerintah Kota Surabaya telah menyediakan 78 blok Rumah Susun Sederhana Sewa pada 14 lokasi yang tersebar di beberapa wilayah di Kota Surabaya yaitu Rusun Dupak Bangunrejo, Rusun Sombo, Rusun Urip Sumoharjo, Rusun Penjaringan Sari, Rusun Wonorejo, Rusun Waru Gunung, Rusun Randu, Rusun Tanah Merah, Rusun Grudo, Rusun Pesapen, Rusun Jambangan, Rusun TPI/PPI Romokalisari, Rusun Siwalankerto, dan Rusun Bandarejo dengan total keseluruhan blok 78." Untuk pembangunan rusun di Kota Surabaya Bu Risma juga telah memprsiapkan dana yang bersumber dari dana APBN dan APBD dimana diperkirakan untuk membangun satu rusun akan disiapkan dana sebesar 10 milyar. 

Pemerintah pusat saat ini juga sangat mendukung pembangunan rumah susun di setiap daerah di Indonesia. Direktur Rumah Swadaya Kementrian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (Kempupera), Raden Joni Subrata mengatakan pemerintah mempermudah proses izin pembangunan rumah susun sebagai salah satu penyediaan layak huni bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).

Lalu dari pernyataan di atas apakah pembangunan rusunawa di Surabaya sudah efektif? Dikutip dari pernyataan R. Lisa Suryani dan Amy Marisa mengenai kendala-kendala secara garis besar dalam pengadaan perumahan kota dengan peran serta masyarakat berpenghasilan rendah antara lain:

• Kendala pembiayaan "Hampir seluruh negara berkembang memiliki kemampuan ekonomi nasional yang rendah atau sangat rendah. Sebagian besar anggaran biaya pemerintah yang tersedia untuk pembangunan dialokasikan untuk kegiatan-kegiatan yang menunjang perbaikan ekonomi seperti industri, pertanian, pengadaan infrastruktur, pendidikan, dll. Sementara itu harga rumah terus meningkat sehingga pendapatan penduduk semakin jauh di bawah harga rumah yang termurah sekalipun."Maka dari itu rusunawa hadir sebagai pemecah dari persoalan di atas. Jika di tinjau dari peraturan walikota no 14 tahun 2013 harga sewa rusunawa di Kota Surabaya hanya berkisar mulai dari Rp 22.000,- hingga Rp 87.000 rupiah saja masyarakat erpenghasilan rendah (MBR) sudah dapat menyewa jika mengingat kriteria MBR adalah masyarakat yang berpenghasilan kurang dari Rp 2.000.000,- terbilang masih mampu bila memenuhi harga sewa yang ringan tersebut.
• Kendala ketersediaan dan harga lahan "Lahan untuk perumahan semakin sulit di dapat dan semakin mahal, di luar jangkauan sebagian besar anggota masyarakat. Meskipun kebutuhan lahan sangat mendesak, terutama untuk pengadaan perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah, usaha-usaha positif dari pihak pemerintah di negaranegara berkembang untuk mengatasi masalah tersebut belum terlihat nyata. Mereka cenderung menolak kenyataan bahwa masyarakat berpenghasilan rendah memerlukan lahan untuk perumahan dalam kota dan mengusahakan lahan untuk kepentingan mereka."Masyarakat berpenghasilan rendah (mbr) tidak perlu khawawatir dalam persoalan di atas. Apabila mereka menyewa di Rusunawa, mereka hanya membayar harga sewanya kamarnya saja tidak untuk menyewa tanahnya.
• Kendala ketersediaan prasarana untuk perumahan "Ketersediaan prasarana untuk perumahan seperti jaringan air minum, pembuangan air limbah, pembuangan sampah dan transportasi yang merupakan persyaratan penting bagi pembangunan perumahan. Kurangnya pengembangan prasaranan, terutama jalan dan air merupakan salah satu penyebab utama sulitnya pengadaan lahan untuk perumahan di daerah perkotaan."Hal ini juga dapat dibuktikan bahwa setiap pembangunan rusunawa selalu disertai dengan ketersediaan jaringan utilitasnya, karena rusunawa adalah milik pemerintah maka dari itu pembangunan yang dilakukan pastinya sesuai standar nasional Indonesia (SNI).

Lalu apabila ditinjau dari pernyataan Yudohusodo (1991), dalam membangun rumah sewa perlu diperhatikan beberapa aspek yaitu aspek ekonomi, lingkungan, tanah perkotaan, dan investasi pembangunan. Hal tersebut memang harus dipertimbangkan dalam saat pemerintah membangun mauun saat masyarakat yang ingin menyewa. Namun hal itu akan berbeda apabila dirasakan dari masyarakat yang terkena penggusuran dan langsung di relokasi sesuai rusun yang telah di sediakan.

 Apabila kita menyangkut pautkan dalam ke evektivitasan dalam pembangunan rusun di Kota Surabaya menurut saya pribadi sudah efektif secara pendekatan masyarakat akan minatnya. Namun juga dapat dipandang belum efektif apabila ditinjau dari kerugian biaya pembangunan rusunawa terhadap harga sewa yang diberikan. Memang perlu waku yang sangat lama bagi pemerintah untuk membalikkan modal 10 milyar tesebut dalam jangka waktu 5 tahun. 

Namun apabila ditinjau dari fungsi Rusunawa adalah sebagai penyedia rumah susun sederhana sewa bagi masyarakat menengah ke bawah, tentu saja kerugian tersebut juga dapat menjadi keuntungan, karena program pemerintah dalam menyediakan rumah bagi masyarakat menengah ke bawah bisa teratasi dari pembangunan Rusunawa tersebut. Selain itu pengembalian modal juga dapat dimanfaatkan di dalam Rusunawa itu sendiri dengan membuka sentra UKM dimana juga dapat mengurangi tingkat pengangguran bagi masyarakat menengah ke bawah.

SUMBER:

• Peraturan Walikota Surabaya Nomor 14 Tahun 2013 tentang Tarif Sewa Rumah Susun Sederhana Sewa Wonorejo, Penjaringansari II, Randu, Tanah Merah Tahap 1, Tana Merah Tahap II, Penjaringansari III, Grudo, Pesapen, dan Jambangan di Kota Surabaya;
• Peraturan Daerah Kota Surabaya Nomor 10 Tahun 2016 tentang Rencana Pembangunan Jangka Menengah Daerah Kota Surabaya Tahun 2016-2021;
• Editorial Buletin Cipta Karya, Edisi 12/Tahun VIII/Desember 2010;
• Buku Saku Kementerian Perumahan Rakyat, Jakarta, Oktober 2011. Hal. 88.
• Tribuntechno, 2016, tahun 2017 Pemkot Surabaya Bangun 6 Rumah Susun Ini Lokasinya, http://surabaya.tribunnews.com/2016/12/20/tahun-2017-pemkot-surabaya-bangun-6-rumah-susun-ini-lokasinya (diakses tanggal 13 Desember 2017).
• Administrator Persatuan Perusahaan Realestat Indonesia, 2017, Izin Pembangunan Rumah Susun Dipermudah,http://www.rei.or.id/newrei/berita-izin-pembangunan-rumah-susun-dipermudah.html (diakses tanggal 13 Desember 2017).
• Ayu, Ratih. Tanpa Tahun. Analisis Manfaat Biaya Pembangunan Rumah Susun Sederhana Kali Kedinding -- Surabaya.Surabaya: Institut Teknologi Sepuluh Nopember.
• R. Lisa Suryani dan Amy Marisa, Aspek-aspek yang mempengaruhi Masalah Permukiman di perkotaan, www.usu.ac.id (diakses tanggal 13 Desember 2017).